PPT.pdf - Servicio de mantenimiento integral de l…

Nº EXPEDIENTE: 6381/2024 ASUNTO: CENTROS VARIOS - SERVICIO - MANTENIMINETO INTEGRAL DE LOS CENTROS DEL IAS \_ CS AMPLIACIÓN TALIARTE\_ CS TAMARACEITE \_ CS SAN FCO DE PAULA \_CADI TAMARACEITE ## PPT MANTENIMIENTO INTEGRAL EN CS AMPLIACIÓN TALIARTE\_ CS TAMARACEITE \_ CS SAN FCO DE PAULA \_ CADI TAMARACEITE ÍNDICE - 1.OBJETO DEL SERVICIO A PRESTAR - 2.ÁMBITO DE APLICACIÓN - 3.ALCANCE - 3.1 SERVICIO DE MANTENIMIENTO SISTEMÁTICO - 3.1.1 MANTENIMIENTO DEL INVENTARIO - 3.1.2 MANTENIMIENTO CONDUCTIVO - 3.1.3 MANTENIMIENTO PREVENTIVO - 3.2 SERVICIO DE MANTENIMIENTO TÉCNICO-LEGAL - 3.3 SERVICIO DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO - 3.4 CONSIDERACIONES GENERALES DEL MANTENIMIENTO - 3.5 ALCANCE EN INSTALACIONES INDUSTRIALES AFECTADAS y EXCLUIDAS - 3.6 IMPLANTACIÓN, EVALUACIÓN TÉCNICA INICIAL Y PLAN DE MANTENIMIENTO - 3.7 DOCUMENTACIÓN TÉCNICA - 3.8 GESTIÓN TÉCNICA 4. CONDICIONES DEL SERVICIO MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES 5. MANTENIMIENTO, EQUIPOS Y HERRAMIENTAS DE LAS INSTALACIONES 6. MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES REGLAMENTARIAS - 6.1 APARATOS ELEVADORES (EXCLUIDO DE ESTE CONTRATO) - 6.2 INSTALACIONES DE AGUA FRÍA SANITARIA (AFS) Y SANEAMIENTO - 6.3 INSTALACIONES TÉRMICAS (FRÍO Y CALOR). CLIMATIZACIÓN - 6.4 INSTALACIONES DE BAJA TENSIÓN Y GRUPO ELECTRÓGENO - 6.5 INSTALACIONES DE PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS - 6.6 INSTALACIONES FRIGORÍFICAS 5 dtFValidaci nhFÉz'fjYÁH';(wxwxST;'X(,H(YF Verificaci nhFhttpshmmiastsedelectronicatesmF ,ocumentoFfirmadoFelectr nicamenteFdesdeFlaFplataformaFeszublicoFfestionaF|FzÆginaFlFdeF;xF    - 6.7 INSTALACIONES DE GASÓLEO - 6.8 PREVENCIÓN CONTRA LA LEGIONELLA - 6.9 INSTALACIÓN DE MEDIA TENSIÓN - 6.10 FOTOVOLTAICA - 6.11 INSTALACIÓN PACIENTE ENFERMERA - 6.12 GASES MEDICINALES - 6.13 MEGAFONÍA - 6.14 SISTEMA DE CONTROL BMS - 6.15 PUERTAS AUTOMÁTICAS Y BARRERAS - 6.16 LINEA DE VIDA 7. MANTENIMIENTO NO INDUSTRIAL A CARGO DE LA EMPRESA ADJUDICATARIA - 7.1 CONTROL DE PLAGAS (EN ZONAS EXTERIORES) - 7.2 MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA - 7.3 GESTIÓN DE RESIDUOS - 7.4 MANTENIMIENTO DE JARDINES - 7.5 LIMPIEZA EXTERIOR - 7.6 LIMPIEZA DE VENTANAS EXTERIOR 8. OBLIGACIONES DE LA ADJUDICATARIA 9. HORARIO Y PERSONAL DE MANTENIMIENTO DE LOS CENTROS 10. CONSUMOS DE LAS INSTALACIONES 11. VISITA PREVIA A LA PRESENTACIÓN DE OFERTAS 12. RESPONSABILIDAD DEL ADJUDICATARIO 13. CONTROL E INSPECCIÓN DEL CONTRATO 14. GRADO DE SATISFACCIÓN DEL USUARIO ## ANEXOS - I DESCRIPCIÓN DE LAS INFRAESTRUCTURAS (PLANOS) - II INVENTARIO NO EXHAUSTIVO DE INSTALACIONES Y EQUIPOS - III GAMAS MÍNIMAS DE MANTENIMIENTO - IV CUADRO RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO - V EJEMPLOS ACLARATORIOS DE CLASIFICACIÓN DE LOS DISTINTOS MATERIALES Y - ELEMENTOS SEGÚN EL APARTADO 5 DEL PPT - VI TABLA DE COSTES CON DESGLOSES    ## 1.OBJETO DEL SERVICIO A PRESTAR El presente Anexo al Pliego de Prescripciones Técnicas (en adelante PPT) regula y define el alcance y las condiciones técnicas que habrán de regir el Servicio de Mantenimiento Integral en los edificios del Instituto de Atención y Social Sociosanitario (en adelante IAS) del Cabildo de Gran Canaria definidos en este pliego técnico. Las prestaciones del Servicio de Mantenimiento Integral en los inmuebles del IAS, se sustentan en dos objetivos esenciales: - Mantenimiento de las condiciones de estética, salubridad y seguridad en el exterior de las infraestructuras de acuerdo al alcance de este PPT. - Garantizar el funcionamiento de las instalaciones de los centros descritos en este PPT de acuerdo a las descripciones realizadas en este pliego. Los servicios a contratar tienen por finalidad mantener en todo momento las instalaciones y equipos objeto del contrato en perfecto estado de funcionamiento, mediante la ejecución de distintas operaciones, tareas y atenciones periódicas, entendiéndose en todo caso que los requisitos exigidos en este pliego tienen la consideración de mínimos o básicos y que lo pretendido por el IAS es la consecución de los siguientes objetivos de generales: - Conseguir la máxima seguridad para usuarios, personal trabajador y visitantes en todo momento, siendo la mínima seguridad la reglamentariamente exigible. - Conseguir el mejor estado de conservación de las instalaciones y los elementos que la componen, alargando la vida útil de los equipos en estado óptimo de funcionamiento. - Asegurar el funcionamiento continuo y eficaz de las instalaciones, minimizando las posibles paradas como consecuencia de averías. - Cumplir la normativa aplicable a cada una de las instalaciones y equipos objeto del contrato. - Gestionar las intervenciones del mantenimiento de aquellos equipos que tengan contrato con otro proveedor, bien a través de un contrato de mantenimiento específico, bien por consumo de fungibles o desechables, garantías, cesiones, etc., actuando como interlocutor único entre el IAS y la empresa proveedora del servicio. (Por ejemplo, con la empresa mantenedora de los aparatos elevadores o Centros de Transformación, contratos suscritos directamente por el IAS) - Indicar cualquier defecto de las instalaciones o equipos que disminuya su rendimiento, produzca un mayor gasto energético, provoque un riesgo para el    medio ambiente, ponga en peligro la seguridad del usuario, o bien pueda ser motivo de avería futura. - Ejecutar los correctivos necesarios con cargo a la bolsa económica de correctivos del contrato, previa autorización del IAS - En el caso de que la empresa adjudicataria procediera a realizar algún tipo de obra durante la vigencia del contrato, asegurar (con asesoramiento técnico si se precisa), que los espacios que se modifiquen sean accesibles. Todo ello, siempre con autorización previa del IAS. - Mantener una comunicación activa, en caso de averías con las empresas contratadas para el mantenimiento obligatorio reglamentario de las instalaciones aparatos elevadores, estación transformadora, organismos de control acreditados, así como y cualquier otra empresa que el IAS pueda contratar a lo largo de este contrato. Teniendo en cuenta lo anterior, dentro del servicio de mantenimiento integral consideramos la siguiente clasificación: - Servicio de Mantenimiento Sistemático, que incluye: - Mantenimiento del inventario - Mantenimiento conductivo - Mantenimiento Preventivo - Servicio de Mantenimiento Técnico-Legal - Servicio de Mantenimiento Correctivo (hasta el importe señalado en la bolsa económica de la tabla de costes del contrato) Todos los servicios descritos se consideran incluidos dentro del precio de adjudicación de esta licitación. En el caso de los correctivos quedan incluidos los ejecutados con cargo a la bolsa económica establecida para cada centro, que se ejecutará con aprobación previa del IAS, abonándose una vez sean ejecutados. ## 2. ÁMBITO DE APLICACIÓN (ANEXO I \_ PLANOS) Las dependencias donde se realizará el servicio de mantenimiento integral se encuentran localizados en la isla de Gran Canaria, todos ellos en servicio, siendo los siguientes centros sociosanitarios: - CS AMPLIACIÓN TALIARTE; El Centro Sociosanitario Ampliación de Taliarte, donde se realizará el servicio de mantenimiento objeto de este anexo, cuenta con 120 plazas residenciales, se localiza en la siguiente ubicación. Paseo Marítimo de    Taliarte 27, entrada norte. 35.214 Telde (Taliarte) https://maps.app.goo.gl/z1r7f4r7uJXe1xmMA  - CS TAMARACEITE ; El Centro Sociosanitario de Tamaraceite, donde se realizará el servicio de mantenimiento objeto de este anexo, con 135 plazas residenciales y 21 plazas de estancia diurna que se localiza en la siguiente ubicación. Calle Pintor Jesús Arencia, c/ Pintor Miró Mainou, c/ Diego Betancor Hernández y calle rodonal, en el Barrio de Tamaraceite del T.M. de Las Palmas de Gran Canaria. [https://maps.app.goo.gl/43rxWA6JcGbBSgqJ8](https://maps.app.goo.gl/43rxWA6JcGbBSgqJ8) - CS SAN FCO DE PAULA; El Centro Sociosanitario San Francisco de Paula, donde se realizará el servicio de mantenimiento objeto de este anexo, con 51 plazas residenciales se localiza en la siguiente ubicación. Calle Arquitecto Laureano Arroyo esquina Calle Antonio Cardona, 35017 Las Palmas de Gran Canaria (San Francisco De Paula) - [https://maps.app.goo.gl/aPF4uubefGrTfD6o8](https://maps.app.goo.gl/aPF4uubefGrTfD6o8) - CADI DE TAMARACEITE; El Centro de Atención a Personas con Discapacidad (CADI) de Tamaraceite, donde se realizará el servicio de mantenimiento objeto de este anexo, con 62 plazas residenciales y 10 de centro de días, se localiza en la siguiente ubicación. Calle Antonio Martín Ramos Rapsoda, esquina Calle Juan Pulido Rodríguez, 35.018, Las Palmas de Gran Canaria (Tamaraceite) https://maps.app.goo.gl/V3ikDivC69Mr6bAP8    El ámbito de actuación de este pliego alcanza la totalidad de la parcela señalada incluyendo el muro exterior y las edificaciones interiores, tanto la principal como las anexas. ## 3. ALCANCE DEL SERVICIO El servicio de mantenimiento integral por parte de la adjudicataria se realizará en todas las instalaciones de los recintos sociosanitarios, que incluyen todos los elementos que el IAS entrega para la prestación del Servicio. Los trabajos que se lleven a cabo en las instalaciones derivados de modificaciones, actuales o futuras, no supondrán incompatibilidad alguna con la ejecución de los mantenimientos sistemático y correctivo previsto, o que en su caso surjan. La gestión del servicio de mantenimiento integral que debe realizar la empresa adjudicataria a su cargo, tiene el alcance que se indica a continuación: ## 3.1 SERVICIO DE MANTENIMIENTO SISTEMÁTICO En este servicio se incluyen todas aquellas actuaciones que se derivan de las necesidades en el desarrollo de la actividad habitual de los recintos, de la aplicación de normativas o recomendaciones de los fabricantes para conseguir el buen funcionamiento, de las instalaciones y de todos sus componentes y de la aplicación de la normativa vigente en cada ámbito. ## 3.1.1 REALIZACIÓN Y MANTENIMIENTO DEL INVENTARIO Consiste en la realización, revisión, actualización y mantenimiento del inventario. Para ello, el adjudicatario incluirá y realizará las modificaciones necesarias sobre el inventario aportado por el IAS en el ' Anexo II \_ Inventario no exhaustivo de Instalaciones y Equipos ' para describir el estado real actualizado de todas las instalaciones y equipos. El adjudicatario realizará en el plazo máximo de 4 MESES desde la firma del contrato, o en su caso acta de inicio de la prestación del servicio, un inventario completo y exhaustivo de todas las instalaciones y equipos de los recintos sociosanitarios en cuestión, registrándolos, y firmado por un técnico competente, que en este caso recaerá sobre el ingeniero incorporado por la empresa adjudicataria y adscrito al servicio, donde constará al menos los siguientes datos: - Identificación del Equipo -Instalación - N.º de unidades - descripción (marca, modelo, n.º de serie, potencia, etc.).    - Año del equipo - Estado funcional - Vida útil - Empresa Mantenedora Este inventario se presentará en la sede electrónica del IAS en formato pdf realizado a partir del documento aportado, y en formato editable tipo excel, doc, … Una vez entregado el inventario en el formato descrito en el párrafo anterior, además, en el plazo de 6 meses se deberá proceder a su incorporación en el software de gestión, módulo de mantenimiento, RESIPLUS . Para ello el IAS facilitará a la empresa adjudicataria, el usuario y los accesos y permisos necesarios. Esta condición podrá ser pospuesta por el IAS, en el caso de que el software no estuviera disponible llegado el momento. El inventario será actualizado y mantenido por el adjudicatario de forma periódica, y será firmado por un ingeniero responsable, remitiéndose copia por la sede electrónica del IAS al servicio de mantenimiento y obras , con cualquier cambio producido. ## 3.1.2 MANTENIMIENTO CONDUCTIVO Se entiende al conjunto de operaciones a realizar con periodicidad diaria que tienen como finalidad la realización de tareas de mantenimiento de primer nivel de un dispositivo (arranques, paradas, lectura de parámetros, realización de mediciones sencillas, etc…) con el fin de garantizar y verificar su operatividad. En el Anexo III, se establecen las gamas mínimas de mantenimiento. El coste íntegro del mantenimiento conductivo queda incluido dentro del precio de este pliego y su correspondiente contrato. ## 3.1.3 MANTENIMIENTO PREVENTIVO El mantenimiento preventivo está incluido en la Prestación Básica del contrato. Dicho mantenimiento se atenderá principalmente al 'Plan de Mantenimiento', que deberá haber sido elaborado por la empresa adjudicataria, ajustándose a los criterios señalados en el presente documento y a la normativa vigente. El mantenimiento preventivo se realizará en la totalidad de las instalaciones y equipos objeto de la contratación, de forma programada, realizándose sobre éstas las mismas actividades de limpieza, mediciones, comprobaciones, regulaciones, chequeos, ajustes, reglajes, engrases, etc., y todas aquellas acciones que vayan a asegurar un estado óptimo de las instalaciones y equipos, desde el punto de vista funcional, de seguridad, mantenimiento de la vida útil de los equipos, de protección del medio ambiente y de la eficiencia energética.    Se realizará y documentará el número de operaciones recomendadas por los fabricantes de los equipos o, como mínimo, aquellas que se consideran adecuadas según normativas y preventivas de acuerdo a lo establecido en este pliego. Esto conlleva la instalación de etiqueta adhesiva física con logo de la empresa mantenedora reflejando: Identificación del elemento y fecha de última actuación, asumiendo la mantenedora el coste de dichas etiquetas. Cualquier operación significativa de mantenimiento integral que requiera la paralización del uso total o parcial de los edificios necesitará la previa autorización del IAS. A tal efecto, la empresa adjudicataria deberá comunicar dicha circunstancia al Responsable del Contrato con antelación suficiente. De esta forma, el mantenimiento preventivo lo constituyen aquellas operaciones que se realizan sobre las instalaciones tendentes a asegurar su correcto funcionamiento según el Plan de Mantenimiento, evitando la aparición de averías y anomalías en el funcionamiento y reduciendo en lo posible las actuaciones de mantenimiento correctivo. Se incluyen en el mantenimiento preventivo actuaciones tales como el cambio de piezas desgastadas o de aceites y lubricantes, etc. Igualmente no se incluyen las revisiones periódicas obligatorias que hayan de realizarse por los organismos de control autorizados, pero sí su asistencia con el material necesario para las verificaciones en caso necesario y control de fechas de inspección. Los materiales y productos consumibles necesarios serán gestionados por la empresa adjudicataria y suministrados en la medida en que vayan siendo requeridos. Todos los materiales y útiles serán de calidad acorde con las características de las instalaciones. La empresa adjudicataria deberá asegurar que todos estos materiales y productos sean almacenados en la cantidad necesaria y usados bajo medidas de seguridad, estricto control y siguiendo las instrucciones y recomendaciones del fabricante. Se incluye en este apartado el mantenimiento higiénico sanitario: incluye todas aquellas operaciones o intervenciones que se deben realizar sobre las instalaciones según la normativa vigente relacionada con los aspectos higiénico-sanitarios de ámbito comunitario, estatal, autonómico o local. Estas operaciones se realizarán bajo los criterios y especificaciones recogidos por las citadas normativas, y cumpliendo sus objetivos.    En particular, y no exclusivamente, se cumplirá con lo establecido en la normativa sobre el tratamiento de los equipos de climatización, unidades de refrigeración, depósitos de agua y redes de abastecimiento de agua contra la infección por legionella. Todas las actuaciones serán definidas previamente en un Plan de Mantenimiento Preventivo , en el que se detallen las actividades, periodicidad, materiales, recursos, repercusiones, necesidades y paros asociados, y cualquier otro aspecto a tener en cuenta, relativos a cada instalación e infraestructura. El adjudicatario deberá ajustarse como mínimo a los mantenimientos incluidos en el Anexo III, donde se establecen las gamas mínimas de mantenimiento. El Plan de Mantenimiento Preventivo por Centro , será presentado en el plazo máximo de TRES MESES desde la firma del contrato, o en su caso acta de inicio del servicio, el cual será firmado por un técnico competente. El Adjudicatario subsanará aquellos puntos del plan presentado tras revisión y evaluación por parte de los técnicos del IAS. En caso de no llegar a un acuerdo sobre el contenido del Plan, el Adjudicatario tendrá que añadir al Plan las mejoras que defina el IAS, incluyendo el Programa y Calendario asociados a dicho Plan. Cualquier actividad de mantenimiento a realizar por terceras empresas deberá estar claramente señalada en el Plan de Mantenimiento. Este requerimiento implica que cuando se decida transferir a una tercera empresa el mantenimiento de algún sistema o, por el contrario, hacerse el adjudicatario cargo de un mantenimiento que hasta la fecha estaba siendo realizado por una tercera empresa, el plan de mantenimiento deberá ser actualizado. No obstante, independientemente de las subcontrataciones será en todo momento responsabilidad del adjudicatario cualquier actividad relacionada con el servicio de mantenimiento. En el Anexo III, se establecen las gamas mínimas de mantenimiento.    El coste íntegro del mantenimiento preventivo queda incluido dentro del precio de este pliego y su correspondiente contrato. ## 3.2 SERVICIO DE MANTENIMIENTO TÉCNICO-LEGAL El Mantenimiento Técnico-Legal será el exigido por la normativa técnica existente y será realizado sobre aquellas instalaciones enumerada en el inventario, o que durante la vida del contrato sean de nueva instalación, y que de acuerdo a las especificaciones de los reglamentos industriales son de obligado cumplimiento, tanto de carácter general, comunitario, nacional o autonómico. Cuando sea requerido por cambios de la normativa vigente o por ampliaciones posteriores que se deriven de la conveniencia de mejoras operativas de las instalaciones y locales considerados. Para ello se informará previamente al Servicio de Mantenimiento y Obras de los cambios y modificaciones a realizar, cuantificando las inversiones con antelación suficiente para que éstas puedan llevarse a cabo, dando en todo momento la asistencia técnica necesaria para programar las citadas inversiones. Dichos servicios exigirán presupuesto previo a aprobar por la propiedad, o podrán ser llevadas a cabo por el IAS mediante un tercero. El adjudicatario comunicará al IAS las Inspecciones periódicas obligatorias que hayan de realizarse por un organismo de control autorizado (OCA) con TRES MESES de antelación, en cualquiera de las instalaciones, con el fin de que el IAS proceda a su contratación. Los defectos encontrados en dichas inspecciones serán subsanados por el adjudicatario de acuerdo a los criterios establecidos en el mantenimiento correctivo, es decir, podrán ejecutarse con cargo a la bolsa económica establecida en el pliego acordándose previamente con el IAS, o mediante la contratación del IAS de una tercera empresa externa o directamente podrá exigirse su ejecución al adjudicatario del contrato de gestión integral si se determinase que la incidencia se debiera a un mantenimiento deficiente. Las comunicaciones de tipo técnico-legal, serán realizadas por el adjudicatario a través de la sede electrónica del IAS y al mismo tipo por email al Servicio de Mantenimiento y Obras que es: mantenimiento@instituto-as.es . Con carácter inmediato.    El coste íntegro del mantenimiento técnico - legal queda incluido dentro del precio de este pliego y su correspondiente contrato. ## 3.3 SERVICIO DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO Se define como el conjunto de actividades que se realizan con la finalidad de reparar fallos o defectos que se presenten en las instalaciones. Supone reparar aquello que se ha deteriorado. En este sentido, el mantenimiento correctivo es un proceso que consiste en localizar y corregir las averías o desperfectos que estén impidiendo el normal funcionamiento de las diferentes actividades que se realizan, afectan a la vida útil o las condiciones de seguridad de los equipos. El mantenimiento correctivo se podrá ejecutar con cargo a la bolsa económica anual establecida en el coste del contrato, siempre que se acuerde previamente con el IAS mediante autorización previa del Responsable del contrato. Los costes establecidos para la ejecución de trabajos correctivos incluirán la totalidad del trabajo realizado, de manera que los equipos queden en total funcionamiento en condiciones de seguridad, incluyendo materiales, transportes, medios auxiliares, ayudas de oficios, maquinaria y equipos, gestión de residuos, mano de obra necesaria y cualquier otro coste que pueda surgir para su correcta ejecución. La empresa deberá presentar para su aprobación previa mediante su traslado al mail mantenimiento@instituto-as.es; - Presupuesto desglosado del coste, incluyendo materiales, mano de obra, gestión de residuos, medios auxiliares y ayudas para la correcta ejecución de las instalaciones. Estos deberán de ajustarse a los precios de mercado actual en la fecha de ejecución de los trabajos. - Fotografía de la instalación a reparar/sustituir - Justificación técnica que motive el correctivo. Asimismo, los trabajos correctivos previamente detectados por la empresa adjudicataria del mantenimiento integral, podrán ser llevados a cabo por terceras empresas contratadas directamente por el IAS, sin que la empresa adjudicataria del contrato de servicio de gestión integral pueda oponerse. Además, en el caso de que fuera necesario, deberá prestar el servicio que se requiera para asistir a la empresa externa contratada. Excepcionalmente, en caso de una emergencia (situación de peligro o desastre que requiere una acción inmediata) el adjudicatario deberá resolver las incidencias de forma inmediata con las máximas garantías de seguridad, presentando posteriormente informe y presupuesto de los trabajos realizados, asumiendo el IAS los costes que se hubiesen producido o en su caso con cargo a la bolsa económica del contrato.    El mantenimiento correctivo agrupa las acciones a realizar en las instalaciones ante un funcionamiento incorrecto, deficiente o incompleto que por su naturaleza no pueden planificarse en el tiempo. Dentro de las tareas de explotación de las instalaciones se presentan ciertas incidencias, que es preciso subsanar para el buen funcionamiento de las mismas concretadas en distintos grados de urgencia. Estas acciones, que no implican cambios funcionales, corrigen los defectos técnicos de las instalaciones. Entendemos por defecto una diferencia entre las especificaciones de las instalaciones y su funcionamiento cuando esta diferencia se produce a causa de errores en las instalaciones. Se establecerá un marco de colaboración que contemple las actividades que corresponden a la garantía del proveedor y las actividades objeto del servicio. La corrección de los defectos funcionales y técnicos de las instalaciones cubiertas por el mantenimiento supone el siguiente proceso: - Diseño del procedimiento de incidencias. - Recogida, calificación y asignación de partes de avería. - Análisis de averías. - Diagnósticos. - Propuesta de medidas correctoras. - Desarrollo de las modificaciones de las instalaciones, incluyendo pruebas. - Pruebas de las instalaciones documentadas. - Registro y archivo documental (el procedimiento será aprobado por el Responsable del contrato) mantenimiento de las documentaciones técnicas y funcionales de las instalaciones. Se incluyen todas las operaciones necesarias para volver a restituir un equipo o instalación a un estado idóneo de funcionamiento que haya sido objeto de avería o rotura. Todas las intervenciones que se realicen en el mantenimiento correctivo se deberán recoger en un documento técnico que contendrá, como mínimo, los siguientes apartados: partes de avería, registro de averías. El mantenimiento correctivo supone todas aquellas operaciones o intervenciones que se realizan sobre las instalaciones cuando ha sobrevenido un problema o incidencia, es decir, las operaciones que se realizan para subsanar una avería o disfunción en cualquiera de los equipos o elementos de la instalación, independientemente de las causas que los motivan, incluyendo mal uso, negligencia, sabotaje o vandalismo. El servicio que debe disponer la empresa adjudicataria será tal que deberá disponer de personal localizable de modo que en cualquier momento pueda dar respuesta a cualquier contingencia, de manera inmediata y eficaz, según el tiempo de respuesta previsto en este pliego de prescripciones técnicas.    En caso de avería, las tareas del mantenimiento correctivo se prolongarán, cuando sea necesario, hasta la finalización de la reparación o la contención de los riesgos derivados de la avería para su posterior reparación. ## 3.4 CONSIDERACIONES GENERALES DEL MANTENIMIENTO ## Avisos y atención de averías. La empresa adjudicataria dispondrá de un servicio de asistencia 24 Horas, reclamable vía telefónica, que garantice la atención de averías a cualquier hora y cualquier día del año, en un tiempo máximo de respuesta según la gravedad de la avería y lo estipulado en este Pliego, el tiempo empleado en dichos avisos irá a cargo de la bolsa de horas descrita en la dotación de personal para este contrato y que se corresponden con 36h/año para personal oficial 1ª, 36h/año para personal oficial de 2ª y 36h/año para personal ingeniero. Cuando una incidencia o aviso presente dificultades de resolución la empresa adjudicataria deberá notificar dichas dificultades al Responsable del Contrato o a quién este designe, para que pueda adoptar las medidas oportunas. ## Régimen de funcionamiento de instalaciones La empresa adjudicataria estará obligada a realizar las puestas en marcha y paradas de los equipos o instalaciones en los plazos y horarios que establezca el Responsable del contrato, teniendo en cuenta lo desarrollado en el Anexo III y en el presente Pliego. Durante los períodos de puesta en marcha, la empresa adjudicataria dispondrá de los medios y el personal necesario que le permitan conocer la situación de trabajo de los elementos que la componen y el estado de los diferentes equipos de medida, control y alarma con el fin de garantizar que las prestaciones funcionales y el nivel de seguridad se ajustan en todo momento a los demandados por los edificios, que su explotación se lleva a cabo con la máxima rentabilidad y que los objetivos de calidad del servicio se cumplen en su totalidad. En aquellas instalaciones o equipos que sólo se utilicen en momentos de emergencia, riesgo o catástrofe, realizará las puestas en marcha periódicas, programadas en el Plan de Mantenimiento. ## Paradas técnicas. Las paradas técnicas deberán ser comunicadas por la empresa adjudicataria al Responsable del Contrato y a la dirección del centro con el mayor tiempo posible, para no perjudicar la actividad de las empresas ubicadas en los edificios.    Si la parada técnica viene forzada por un suministrador externo, por ejemplo la falta de suministro de energía eléctrica, telecomunicaciones etc., y trae como consecuencia la parada de las instalaciones de los edificios, la empresa adjudicataria realizará las operaciones necesarias para efectuar dicha parada técnica, y/o la vuelta al servicio una vez finalizada la parada del suministrador si esto fuera requerido. ## Propuestas de remodelación, reposición o modernización de instalaciones. En el caso de detectarse en los edificios pérdida de eficiencia en su explotación, un incorrecto funcionamiento o la imposibilidad de cumplimiento de los objetivos de calidad y demás requisitos exigidos al servicio de mantenimiento que no pueda ser considerado como pequeña actuación conforme a lo indicado anteriormente, el o la contratista, a efectos informativos, elevará propuesta de la actuación a realizar al Responsable del Contrato para cambiar, adaptar o sustituir aquellos elementos constructivos, procesos, equipos, máquinas, sistemas e instalaciones que fuesen necesarios. Una vez aprobada la propuesta por el responsable del contrato, el contratista redactará el correspondiente proyecto de ejecución que contendrá: memoria justificativa, memoria de cálculo, documentación técnica, planos, relación valorada y documentación complementaria que sirva para definir detalladamente la actuación propuesta, dicho documento tendrá carácter facultativo si procede. Con este documento el Responsable del contrato por parte de IAS propondrá el tipo de licitación correspondiente, a ratificar por el Órgano de Contratación. El costo correspondiente a la ejecución de este tipo de actuación no estará incluido en el objeto del contrato, pero sí su mantenimiento que se incorporaría al plan operativo, realizándose los ajustes correspondientes en base al principio de perfectibilidad, salvo actuaciones que supongan una ampliación de los edificios y/o sus Instalaciones que introduzcan elementos y requieran procedimientos no contemplados en el alcance indicado en el presente Pliego. Si la causa del mal funcionamiento estuviese en el diseño o construcción, la empresa adjudicataria elevará informe justificativo al Responsable del contrato por si procediera la reclamación de actuaciones correctoras o indemnizatorias a los responsables. ## Autorizaciones de acceso. La empresa adjudicataria dispondrá, asimismo, durante el período de vigencia el contrato, del permiso de acceso a todas las dependencias e instalaciones cuyo mantenimiento es objeto de esta contratación, a los locales que albergan las instalaciones y a aquellos otros donde deba desarrollar el servicio contratado.    El Responsable del contrato podrá dictar, si fuesen necesarias, normas reguladoras de ese acceso. En cualquier caso, el personal de la empresa adjudicataria deberá cumplir los requisitos de identificación y generales exigidos por la seguridad de los edificios y su reglamento interior. ## 3.5 ALCANCE EN INSTALACIONES INDUSTRIALES AFECTADAS y EXCLUIDAS La prestación del Servicio de Mantenimiento integral en todas sus vertientes será de aplicación sobre las instalaciones existentes en los recintos sociosanitarios, y serán aplicados al menos a la siguiente relación no exhaustiva indicada a continuación. No obstante, se indica que el mantenimiento de los aparatos elevadores así como de los centros de transformación, quedan excluidos de este contrato. | MANTENIMIENTODEINSTALACIONES | AMPLIACION CS TALIARTE | CSTAMARACEITE | CSSAN FCO.DE PAULA | CADI TAMARACEITE | |---------------------------------------------------------------------------|--------------------------|-----------------|----------------------|--------------------| | APARATOSELEVADORES | IAS | IAS | IAS | IAS | | MEDIA TENSION | CESION | CESION | CESION | CESION | | BAJA TENSIONY GRUPO ELECTROGENO (incluido deposito combustibleY pararayo) | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | FOTOVOLTAICA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | AFCH | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | SANEAMIENTO (5) | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | LEGIONELLA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | LINEADEVIDAde70ML | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | VENTILACION, CLIMATIZACION,EXTRACCION y ACS | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | PROTECCION CONTRA INCENDIO (ACTIVA) | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | PROTECCION CONTRA INCENDIO (PASIVA) | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | GASES MEDICINALES | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | CAMARASFRIGORIFICAS | SIN INSTALACION | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | GESTIONDERESIDUOS(VINCULADAALMTODE INSTALACIONES) | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | SISTEMADECONTROLBMS | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | PUERTASAUTOMATICASPERSONASYVEHiCULOS | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | RIEGOAUTOMATICO | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | MANTENEDORA | | BARRERAS | SIN INSTALACION | SIN INSTALACION | SININSTALACION | MANTENEDORA | ## 3.6 IMPLANTACIÓN, EVALUACIÓN TÉCNICA INICIAL Y PLAN DE MANTENIMIENTO La Implantación del servicio se desarrollará desde el mes 1 hasta el mes 3, pudiendo dar por concluida antes, si fuera posible. Esta actuación involucra la elaboración del inventario completo de las instalaciones, 'Inventario Completo y exhaustivo' la redacción del 'Informe de evaluación técnica inicial del estado de las instalaciones' , y la elaboración del 'Plan de Mantenimiento' y en general de todas las actuaciones necesarias para la puesta en marcha del 'Servicio de Mantenimiento Integral', abarcando lo siguiente:    El informe de evaluación técnica inicial, incluirá las anomalías, averías u otras circunstancias que puedan detectarse durante este periodo de implantación. En particular se relacionarán todas las divergencias que presenten las instalaciones respecto a la reglamentación vigente. A este informe se acompañará una valoración de las actuaciones necesarias a llevar a cabo, y que el IAS valorará conjuntamente con la empresa adjudicataria la forma de acometerla, pudiendo ser con cargo a la bolsa económica prevista, o en su caso, mediante contratación externa del IAS con un tercero. La implantación del servicio comenzará a realizarse durante el primer mes de ejecución del contrato e incluirá entre otras: - Profundizar en el conocimiento, por la empresa adjudicataria y su personal, de los edificios del IAS y sus instalaciones, equipos y elementos sobre los que debe realizar el mantenimiento integral y la gestión técnica. - Elevar al Responsable del contrato cuantas sugerencias estime oportunas para racionalizar, facilitar o hacer más económicas y efectivas las futuras tareas de dicho mantenimiento y colaborar con el Responsable del contrato, incluyendo dichas recomendaciones en el informe de evaluación técnica inicial del estado de las instalaciones. - Concertación de métodos y procedimientos operativos con el Responsable del contrato. - Formar adecuadamente al personal implicado en todos los aspectos pertinentes al manejo de las diferentes maquinarias y de los métodos y las aplicaciones informáticas que se vayan a usar posteriormente. (SCADA, GEMAO, …) - La empresa adjudicataria gestionará en el aspecto técnico, la reclamación de las garantías vigentes de equipos, sistemas y materiales a los fabricantes, instaladores, constructores, salvo instrucciones en contrario.    - Elaboración de los indicadores de estado y gestión de los edificios desde el punto de vista energético, instalaciones y obra civil que sirvan para realizar un seguimiento estadístico y estado de explotación. INVENTARIO , a elaborar de acuerdo a lo establecido en el apartado 3.1.1 de este PPT EVALUACIÓN TÉCNICA INICIAL, la empresa adjudicataria aportará en el plazo máximo de 3 meses desde el inicio de ejecución de la prestación del servicio un 'Informe de Evaluación Técnica Inicial', que tendrá como objeto la detección de averías o deficiencias cuyas causas sean imputables a defectos de ejecución o de diseño, o a la irregular ejecución de contratos anteriores. Asimismo servirá para poner de manifiesto imprecisiones, mejoras de procedimientos o insuficiencias que deban subsanarse para alcanzar la plena funcionalidad de los edificios. La empresa adjudicataria deberá asesorar sobre dichas reparaciones y deficiencias detectadas y elaborar y definir los requerimientos técnicos que sean necesarios para poder realizar la contratación de su correcta reparación. Asimismo, todas las propuestas realizadas deberán de venir acompañadas de su correspondiente presupuesto, de manera que el IAS pueda decidir si las acomete mediante la contratación de terceros o en su caso las ejecuta la empresa adjudicataria de acuerdo a la bolsa económica del contrato. PLAN DE MANTENIMIENTO, Igualmente, en el plazo máximo de 3 meses desde el inicio del contrato, se deberá elaborar el 'Plan de Mantenimiento' y de la sistemática de gestión técnica general de los edificios, donde se incluirá la gama de mantenimientos, operaciones a realizar y la frecuencia de todas las instalaciones para poder realizar su correcto seguimiento y planificación. ## PLANIFICACIÓN DEL SERVICIO Y FASES. La empresa adjudicataria aportará en el plazo máximo de 3 meses desde el inicio del contrato el 'Informe de Evaluación Técnica Inicial', que tendrá como objeto la detección de averías o deficiencias cuyas causas sean imputables a defectos de ejecución o de diseño, o a la irregular ejecución de contratos anteriores. Asimismo, servirá para poner de manifiesto imprecisiones, mejoras de procedimientos o insuficiencias que deban subsanarse para alcanzar la plena funcionalidad de los edificios. La empresa adjudicataria deberá asesorar sobre dichas reparaciones y deficiencias detectadas y elaborar los requerimientos técnicos que sean necesarios para poder realizar la contratación de su correcta reparación. Igualmente, la empresa adjudicataria aportará en el plazo máximo de 3 meses desde el inicio del contrato, el 'Plan de Mantenimiento' preventivo, incluyendo revisiones normales y oficiales obligatorias por la normativa vigente, en el que detallará: todas las tareas a realizar y su calendario de ejecución. Presentando todo ello en una memoria descriptiva y gráficamente en un cronograma. Este plan operativo deberá cumplir, como mínimo, los requisitos establecidos en el Pliego de Prescripciones Técnicas y sus gamas de mantenimiento y frecuencias serán considerados requisitos mínimos de obligado cumplimiento.    ## FASES: A efectos de la prestación del servicio de mantenimiento integral, se establecen dos fases de ejecución: Fase de implantación y Fase de régimen normal. ## Fase de implantación: Se extenderá a los tres primeros meses de ejecución de la prestación del servicio. Esta fase, tendrá como objeto la detección de averías o deficiencias cuyas causas sean imputables a defectos de ejecución o de diseño, o a la irregular ejecución de contratos anteriores. Asimismo servirá para poner de manifiesto imprecisiones, mejoras de procedimientos o insuficiencias que deban subsanarse para alcanzar la plena funcionalidad de los edificios. La empresa adjudicataria incluirá en el informe inicial la situación de los edificios desde todos los puntos de vista que servirá como punto de partida de la fase de régimen normal. Dentro de los 3 primeros meses de esta fase, la empresa adjudicataria entregará también el Plan de Mantenimiento, que incluye el mantenimiento preventivo definitivo, los procedimientos y métodos a implementar, la programación de la conducción de instalaciones, documentación, instrumentos informáticos y, en general, todo cuanto pueda incidir en la puesta en marcha operativa del mantenimiento integral y gestión técnica de los edificios. Este Plan será supervisado y, en su caso, aceptado por el Responsable del contrato. Cuando por la incorporación de nuevos elementos se tenga conocimiento de procedimientos nuevos que faciliten el servicio, la empresa adjudicataria presentará la modificación pertinente del Plan de Mantenimiento, que debe ser supervisado y, en su caso, aceptado por el Responsable del contrato. El Plan de Mantenimiento vigente en cada momento será de referencia vinculante para la prestación del servicio.    ## Fase de régimen normal y desarrollo del servicio: Abarca el periodo comprendido entre el fin de la fase de implantación y el fin del plazo de vigencia del contrato de mantenimiento. En esta fase los objetivos a alcanzar y las actuaciones a realizar por la empresa adjudicataria son las descritas en los apartados de actuaciones 3.1, 3.2, 3.3 y 3.4 Las tareas del servicio de mantenimiento integral se llevarán a cabo con arreglo a procedimientos preventivos, correctivos y de gestión de probada eficacia para obtener los objetivos que se establecen en el presente documento. Se atenderá en particular al principio de eficiencia y perfectibilidad, de tal forma que durante toda la ejecución del contrato se comprobará continuamente la idoneidad del Plan de Mantenimiento para perfeccionarlo si fuese necesario, modificando criterios, frecuencia o carácter de las operaciones a realizar, sistemática y metodología o cualquier otro aspecto del mismo que contribuya a la mejor conservación de las instalaciones y obra civil, a la optimización de su explotación, del servicio prestado o de la eficiencia energética. En la Fase de Régimen Normal y durante los 10 primeros días naturales y con carácter bimestral , la empresa adjudicataria, emitirá el correspondiente Informe de Actividad , que suscribirá el Director Técnico del contrato y deberá dar cuenta al Responsable del Contrato de las tareas ejecutadas en el mes anterior, del grado de cumplimiento del Plan de Mantenimiento, conducción de instalaciones, de las actividades correctivas o modificativas, evaluación energética, estadísticas y representación gráfica de los índices de los edificios, relación valorada de repuestos usados, de los objetivos y de cualquier incidencia que sea importante destacar. Como un principio básico, se establece la prohibición a la empresa adjudicataria de alterar las configuraciones iniciales en instalaciones y obra civil, sin que medie autorización expresa del Responsable del contrato con anterioridad. ## Coordinación del servicio Las relaciones de interlocución que precise el desarrollo de los trabajos previstos en este contrato se llevarán a cabo entre el Responsable del contrato, designado por el órgano de contratación del IAS, y el Director Técnico para este contrato, designado por la empresa adjudicataria, que serán los únicos con capacidad suficiente para actuar como interlocutores de las partes. Para ello el Responsable del contrato y el Director Técnico del contrato tendrán reuniones de coordinación cuantas veces estimen necesario.    En el día a día, la transmisión de demandas, instrucciones e información entre el Responsable del contrato o persona que éste designe y el Director Técnico, se realizarán de forma verbal o por correo electrónico, si bien se habilitará un Libro de 'Instrucciones e Incidencias del Servicio' para constancia de aquellas cuestiones que por ser de especial relevancia o responsabilidad deban quedar documentadas y fechado su acuse de recibo. ## 3.7 DOCUMENTACIÓN TÉCNICA ## Documentación técnica: La documentación técnica de los edificios y sus instalaciones entregada por el Responsable del contrato al Director Técnico de la empresa adjudicataria, la deberá completar y actualizar mediante la realización del conjunto de operaciones destinadas a conocer el comportamiento de los edificios en su fase de explotación. Para ello se deberán recopilar los índices de los edificios y de todas las instalaciones, de las que se mantengan, de las que se realice su gestión y de las que puedan incorporarse durante el periodo de duración del contrato, a un nivel que permita describir su situación y seguimiento estadístico de una manera global. Se entregarán las actualizaciones de la documentación técnica al Responsable del contrato en el plazo de 5 días naturales desde su realización, en formato físico y electrónico. ## Relación de documentos: El formato de estos documentos se establecerá según los criterios del Responsable del contrato de no haber un formato legalmente establecido. La empresa adjudicataria está obligada a reunir o completar en la fase de implantación, y a revisar y tener al día en la fase siguiente, la documentación técnica que a continuación se indica: ## Archivo de características técnicas El archivo de características técnicas recogerá como mínimo la siguiente información: - Memoria descriptiva y de cálculo de las diversas instalaciones que forman el conjunto, detallando las condiciones de proyecto para las que fueron calculadas y las prestaciones previstas. Manuales de la maquinaria existente. - Planos permanentemente actualizados de las plantas de distribución amuebladas    y de cada una de las instalaciones, con anotaciones complementarias que fijen exhaustivamente la situación de sus componentes, conductos y cableado. Dichos planos estarán tanto en papel como en formato digital. En la versión digital se representará una carpeta por plano de proyecto de ejecución original, en ella se archivarán las diferentes actualizaciones fechadas en archivos del tipo DWG y PDF toda la información de los edificios, así mismo se dispondrá de un formato único actualizado en formato DWG convenientemente distribuida en sucesivas capas. - Esquemas de todos los cuadros eléctricos de mando y control actualizados. - Esquemas de principio de las instalaciones (Agua caliente sanitaria, climatización, frigorífica, etc..) - Fichas de características de todos y cada uno de los equipos que constituyen las diferentes instalaciones, con indicación de marca, modelo, tipo, número de fabricación, código atribuido por el mantenedor, características técnicas dadas por el fabricante, curvas de rendimiento y vida útil prevista inicialmente. - El Responsable del contrato recibirá, copia de los documentos arriba mencionados en el plazo de 5 días naturales desde su realización, en formato físico y electrónico. ## Plan de Mantenimiento: En el Plan de Mantenimiento se deberán indicar las actuaciones de mantenimiento preventivo que se deben llevar a cabo en los edificios, sobre las instalaciones y sus componentes, obra civil y elementos constructivos y urbanización, indicando su periodicidad así como las actividades de limpieza, mediciones, comprobaciones, regulaciones, ajustes, reglajes, engrases, sustituciones, etc., que sean necesarias. Como mínimo se deberán respetar las frecuencias y actuaciones establecidas por la documentación técnica de los fabricantes. De todas las actuaciones se dejará constancia por escrito. Cuando alguna de las actuaciones anteriores pueda repercutir en la actividad ordinaria de los edificios, serán comunicadas al menos con 5 días hábiles de antelación, por la empresa adjudicataria al Responsable del contrato y a la dirección del centro para su aprobación. En el Plan de Mantenimiento estarán relacionados: la infraestructura completa entendiendo por tal la totalidad de la parcela, incluyendo su muro perimetral, todas las instalaciones y equipos que las forman, obra civil y elementos constructivos, componentes de la urbanización, con sus características, frecuencias de revisiones, planes de actuaciones, protocolos a seguir, etc. Además, estarán relacionadas todas las operaciones necesarias según la normativa vigente, así como los certificados oficiales que requieran. Todas las gamas de mantenimiento y las frecuencias de actuación deberán obligatoriamente reflejarse en un cronograma.    El Plan de Mantenimiento deberá cumplir, al menos, con el manual de uso de los edificios redactado por el proyectista si lo hubiera, la normativa técnica vigente y aplicable, las recomendaciones del fabricante de los equipos, las recomendaciones de los instaladores, y las exigencias del plan de calidad medioambiental de la empresa mantenedora y la certificación energética de los edificios. La empresa adjudicataria podrá ampliar el alcance de los programas y trabajos de mantenimiento, si así lo estima oportuno, mediante la presentación de la modificación pertinente del Plan de Mantenimiento, que debe ser supervisado y, en su caso, aceptado por el Responsable del contrato. El Plan de Mantenimiento tendrá el alcance suficiente para permitir la consecución y sostenimiento en todo momento de la calidad del servicio. Los equipos y sistemas a incluir dentro del citado plan serán como mínimo los recogidos en este pliego de prescripciones técnicas, a completar y/o corregir con la documentación del libro de los edificios. ## Libro de Mantenimiento: Recogerá, como mínimo, la siguiente información sobre las actuaciones a realizar: Datos generales de explotación y de prestaciones previstos para las instalaciones, tales como temperaturas, regulación, consumo de energía, intensidades eléctricas, etc. Instrucciones de servicio y de mantenimiento proporcionadas por el fabricante o instalador de cada una de las instalaciones o equipos. Fichas de mantenimiento para cada elemento de las distintas instalaciones y obra civil que contengan la programación del mantenimiento preventivo y recojan las revisiones internas así como las oficiales obligatorias, cronología de las interrupciones del servicio y averías, sus causas y medidas tomadas para corregirlas, tiempo de parada o reparación, etc., así como fecha de instalación inicial y de reposición aconsejable de equipos o elementos.    Programación e instrucciones en vigor sobre la conducción de las diferentes instalaciones e instrucciones de actuación en caso de emergencias. Resultados de ensayos, análisis, mediciones, revisiones etc. El Responsable del contrato recibirá copia de los documentos arriba mencionados en el plazo de 5 días naturales desde su realización, en formato físico y electrónico. ## Libro de Instrucciones e Incidencias del Servicio Existirá un único ejemplar propuesto por la empresa adjudicataria y aprobado por el Responsable del contrato para su aprobación. ## Base documental normativa: En ella se recogerá permanentemente actualizada, toda la normativa vigente preferentemente en formato digital en relación con las instalaciones y capítulos de obra objeto del mantenimiento y las condiciones o requisitos legales y administrativos de todo tipo sobre el desempeño de los trabajos que requiere dicho mantenimiento. ## Libros oficiales de mantenimiento: Que en su caso sean exigibles por la reglamentación, con independencia de la documentación anterior. Con carácter diario se cumplimentará el/los libro/s de mantenimiento, Instrucciones e Incidencias del Servicio con las operaciones realizadas y las incidencias observadas durante el día. Se pasará al Responsable del Contrato un parte diario de las actuaciones realizadas. Responsabilidad respecto a la creación y mantenimiento de la base documental: El Responsable del contrato facilitará a la empresa adjudicataria toda la documentación técnica que esté en su poder, debiendo la empresa adjudicataria, en cualquier caso, completarla o realizarla en la parte que falte dentro de la Fase de implantación. Durante el resto del periodo de duración del contrato, la empresa adjudicataria, estará obligada a realizar una actualización continua de la base documental. ## Documentación auxiliar:    La empresa adjudicataria, al final de la Fase de Implantación, tendrá desarrollados los formatos de la documentación auxiliar complementaria que fuera pertinente. Estos documentos deberán ser aprobados por el Responsable del contrato. ## Propiedad de la documentación: Toda la documentación descrita en los apartados anteriores es propiedad de IAS y en su representación del Responsable del contrato y estará centralizada y a disposición de manera permanente en las dependencias del Departamento que tenga adscritas las competencias en esta materia y a disposición de sus servicios técnicos y del de la empresa adjudicataria. La empresa adjudicataria se comprometerá a su mantenimiento y custodia. No facilitará ni originales ni copias de esta documentación sin autorización expresa del Responsable del contrato. Una vez terminado el plazo del contrato devolverá la documentación recibida y la generada según los apartados anteriores. ## 3.8 GESTIÓN TÉCNICA La empresa adjudicataria será responsable de la completa gestión del servicio de mantenimiento integral y gestión técnica, que ejercerá en el marco del mismo a través del Director Técnico del contrato conforme a lo indicado en el presente Pliego y atendiendo a las indicaciones y solicitudes que pudiese trasladarle el Responsable del contrato por parte del IAS dentro del alcance del presente Pliego, el cumplimiento de la normativa técnica de aplicación, los requisitos de prevención de riesgos laborales y las buenas prácticas de ejecución. Asimismo será responsable de la puesta en marcha, ejecución de la mecánica operativa, establecimiento de procesos, definición y obtención de los recursos que conlleve la ejecución rigurosa y eficaz del servicio contratado, y en general la gestión técnica de los edificios que se define con amplitud en este documento. La gestión técnica no se limitará a 'conducir' la instalación y a vigilar parámetros y su eventual cambio, sino que incluye además la gestión energética. Este se basará en la auditoría continua del consumo energético y en un informe anual que permita ver la evolución. Esta deberá procurar el uso eficiente de los equipos con vistas a una reducción del consumo energético, de un menor número de repuestos y / o consumibles y a limitar el número de paradas de los distintos elementos integrantes en los edificios. Esta gestión implicará entre otras acciones, la permanente vigilancia de los consumos de energía y de agua de los distintos elementos de los edificios, y su regulación hacia un consumo óptimo.    La gestión técnica incluye también el diseño, definición técnica y elaboración de toda la documentación técnica necesaria para actuaciones de corrección, modificación, mejora o subsanación de cualquier defecto o carencia preexistente de los edificios y sus Instalaciones, incluyendo además la gestión técnica de la realización de tales actuaciones, la dirección facultativa de su ejecución, actualización de documentación técnica de los Edificios, y los proyectos de legalización y gestiones administrativas ante organismos competentes que en su caso procediesen. También incluye la ya mencionada revisión y actualización permanente de toda la documentación técnica existente de los edificios (planos as built, manuales, documentación técnica de materiales y equipos, etc.). ## 4. CONDICIONES DEL SERVICIO MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES El adjudicatario deberá realizar las tareas y labores necesarias, encaminadas a un correcto desarrollo del servicio, a fin de garantizar el mayor tiempo posible el correcto funcionamiento de las instalaciones objeto de este contrato, así como los equipos e instalaciones adquiridos durante la vigencia del mismo. Durante el periodo de garantía de éstos, la empresa adjudicataria se hace cargo de gestionar ante los suministradores del IAS las averías que por defecto de fabricación pudieran existir; una vez acabado este plazo, también vendrán obligados a la reposición de partes que sea necesario sustituir. Será obligación de la empresa adjudicataria realizar los trabajos de mantenimiento de las instalaciones, mediante reparaciones menores que no supongan la realización de obra nueva ni alteraciones de sus características. Sin perjuicio de la iniciativa y responsabilidad atribuida al adjudicatario, cualquier actividad a realizar que suponga una modificación en las condiciones o características de las instalaciones, etc. tendrá que ser previamente informada y en su caso autorizada por el IAS por medio de su Servicio de Mantenimiento y Obras.    Para coordinar cualquier intervención que fuera necesaria ante una emergencia, la empresa adjudicataria informará y orientará a su personal y al resto del personal de otras empresas que presten servicios en dicho centro de trabajo, del correcto funcionamiento de los mecanismos que activan y desactivan los sistemas y equipos de cualquier instalación. Igualmente evaluará y propondrá cualquier medida tendente a garantizar la seguridad de los inmuebles y prevención de los riesgos. ## 5. MATERIALES, EQUIPOS Y HERRAMIENTAS DE LA INSTALACIÓN Los equipos, maquinarias y herramientas necesarios para el funcionamiento de los servicios que se contratan, serán suministrados por la empresa adjudicataria. Para la realización de los trabajos objeto del contrato, la adjudicataria tendrá las siguientes obligaciones: - Efectuar la gestión, compra y control de los materiales utilizados en los trabajos contratados, tanto si los trabajos son realizados por personal propio o ajeno, además de realizar el control y seguimiento de los equipos o máquinas, sujetas a garantías. - Los recambios y sustituciones de piezas serán originales . En el caso de no poder localizar recambios originales,la adjudicataria podrá instalar el material sustituto con características técnicas similares, previa aprobación por parte Técnico Competente responsable servicio de mantenimiento de la adjudicataria. - Es conveniente mantener un adecuado stock de materiales, que permita un desarrollo sin perturbaciones de la actividad. ## MATERIALES NECESARIOS; A los efectos del presente documento, los materiales a emplear se clasifican de acuerdo con los siguientes apartados: ## Materiales Fungibles: Se entenderán por fungibles todos aquellos materiales o piezas que se caracterizan por poseer una corta vida útil en condiciones normales de funcionamiento, sean difícilmente cuantificables y tengan un reducido precio unitario. Se considerarán a modo de ejemplo los teflones, estopas, grasas, cintas aislantes, bridas, siliconas, etc. Estos materiales están incluidos en la Prestación Básica.    ## Productos Consumibles: Se entenderán por productos consumibles todos aquellos que se utilizan en los procesos de funcionamiento o mantenimiento de las instalaciones y que han de reponerse de forma continua. Podemos citar como tales, grasa de bisagras de puertas y ventanas, decapantes, etc. ## Estos materiales están incluidos en la Prestación Básica. ## Repuestos: Se entenderá por repuestos todos aquellos elementos constitutivos de un equipo o instalación no incluidos en los puntos anteriores y los materiales de reposición en las unidades de obra. En el Anexo V del presente Pliego, se indican más ejemplos concretos para calificar según la clasificación anterior los distintos materiales y elementos que vayan a ser empleados para las labores que recoge este Contrato; y en el caso de discrepancias al respecto entre el Contratista y el Responsable del contrato por el IAS será éste último quien determine, a los efectos indicados en el siguiente apartado, su carácter definitivo según la referida clasificación. Estos repuestos irán con cargo a la bolsa económica del contrato que se deberá acreditar según lo indicado en el apartado: Suministros de materiales. ## Control de materiales y repuestos: El contratista elaborará un listado de repuestos por niveles de criticidad que propondrá al IAS, llevará el control y guarda del almacén de repuestos, y de todos los materiales y piezas utilizados, haciéndose cargo de su adquisición según lo indicado. Asimismo, deberá controlar el consumo y, en su caso, nivel de stock, de los productos consumibles y fungibles que se utilizan en los procesos de funcionamiento de las instalaciones, incluyendo la correspondiente información mensual de consumos en el informe de actividad citado, y haciéndose igualmente cargo de su adquisición según lo indicado. En todo caso, será obligación del Contratista el comunicar al IAS la necesidad de reposición de repuestos con la antelación suficiente para evitar disfuncionalidades, indicando las prescripciones y características técnicas requeridas para los repuestos.    ## Características de los materiales empleados: Todos los materiales fungibles y productos consumibles empleados para el desarrollo de los trabajos de mantenimiento deberán ser idénticos en marca y modelo a los instalados. En el caso de tener que variar marca o modelo por causa justificada, el contratista presentará antes de su instalación al Responsable del Contrato para su aprobación los catálogos, cartas, muestras, certificados de garantía y hojas de características técnicas o documentos similares que demuestren la idoneidad de los materiales y elementos propuestos. ## Suministros de materiales: El suministro de los materiales fungibles, los productos consumibles y repuestos necesarios para atender las necesidades del mantenimiento preventivo, así como las de las remodelaciones, ampliaciones y mantenimiento, corresponderá al contratista. Los materiales fungibles y los productos consumibles, según se han definido anteriormente, serán aportados por el Contratista que asumirá su coste dentro del precio ofertado para los servicios objeto del Contrato. En cuanto a los repuestos necesarios para atender las necesidades del mantenimiento correctivo, con las reservas y salvedades que a continuación se indican, también serán aportados por el Contratista siguiendo para ello el procedimiento que se describe a continuación para la aportación por el Contratista de materiales y elementos de repuestos, procediendo del siguiente modo: El Contratista comunicará al Responsable del Contrato del IAS la necesidad de adquisición del repuesto en cuestión, indicando justificadamente su necesidad técnica, así como el precio propuesto justificado en base a los siguientes procedimientos debidamente documentados: La 'Base de Precios de la Construcción de Canarias'. Precios PVP de Catálogos-Tarifa oficiales de fabricantes y/o de distribuidores mayoristas de reconocida solvencia. Potestativa y opcionalmente, el Contratista podrá aportar ofertas de sus proveedores para justificar el precio.    El Responsable del Contrato por parte del IAS evaluará su grado de necesidad técnica, así como la justificación del precio propuesto, y en caso de considerarlo justificado y adecuado autorizará al Contratista a efectuar el suministro del repuesto conforme al precio propuesto y con cargo a dicha previsión, o bien podrá optar por la adquisición del suministro directamente por el IAS mediante los procedimientos administrativos que en su caso correspondan, y asumiendo la responsabilidad del plazo de suministro en cuanto pudiese afectar a la funcionalidad de los edificios y a la prestación del Servicio objeto del Contrato. Recibido el suministro, el Contratista avisará al Responsable del Contrato del IAS para su recepción y firma del correspondiente albarán de entrega, haciéndose cargo del mismo a partir de ese momento. La entrega del suministro del repuesto y su importe aprobado quedarán reflejados en la correspondiente Acta de reunión realizada a tal efecto, y documentados en el Informe Bimestral de la prestación del Servicio, abonándose al precio aprobado con cargo a la referida previsión, e incluyéndose en la correspondiente factura de la prestación del servicio como concepto a indicar aparte. En caso de que, según lo anteriormente indicado, el Contratista hubiese optado por justificar el precio mediante oferta de proveedor, una vez suministrado el repuesto deberá presentar copia de la correspondiente factura del proveedor en cuestión. En caso de sobrepasarse la bolsa económica prevista en el contrato para la totalidad del plazo de ejecución del contrato, la adquisición de suministros de repuestos habrá de ser realizada directamente por el IAS mediante los procedimientos administrativos que en su caso correspondan, y asumiendo la responsabilidad del plazo de suministro en cuanto pudiese afectar a la funcionalidad de los edificios y a la prestación del Servicio objeto del Contrato. En el caso de que la necesidad de algún repuesto fuese debida a un negligente mantenimiento o conducción por parte del Contratista, el coste de reposición irá a su cargo exclusivo, y no a la referida previsión para repuestos; en tal caso, la negligencia en la actuación sería determinada, previa audiencia al Contratista, por el Responsable del Contrato por parte del IAS basándose en los informes oportunos.    La bolsa económica asignada a cada centro o instalación se podrá gestionar de manera conjunta. Esto quiere decir que los fondos estimados para un centro o instalación específica pueden utilizarse en otro centro, siempre con la conformidad del IAS. ## Equipos, herramientas y medios auxiliares. La empresa adjudicataria deberá equipar a su personal con las herramientas y utensilios necesarios de acuerdo con las diversas especialidades profesionales, hardware y software, así como de los equipos de medida de uso manual precisos para la verificación de todos los parámetros y características que definen el estado y funcionamiento de las instalaciones y unidades de obra incluidos en el mantenimiento, debiendo ajustarse todo el material citado a la normativa vigente, sin implicar un coste añadido para el IAS. También deberá proporcionar los medios auxiliares tales como andamios, escaleras, señalización y medios de seguridad, máquinas elevadoras, canastas elevadoras etc., que resulten necesarios para la realización de los trabajos, en especial los que resulten de la aplicación de la Ley 31/95 sobre Prevención de Riesgos Laborales y sus Decretos de desarrollo, sin coste imputable para el IAS. ## 6. MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES REGLAMENTARIAS El adjudicatario velará para que se cumpla la legislación y normativa de obligado cumplimiento, que afecte a las instalaciones y equipos y que se incorporen durante la ejecución del contrato y velará por la gestión de todos los libros de obligado cumplimiento e informes reglamentarios necesarios. A continuación, se relaciona las instalaciones objeto de este pliego y que se encuentra recogida en el Anexo II Inventario no exhaustivo de Instalaciones y Equipos. Además de lo expuesto a continuación, queda incluido en el presente pliego y dentro del precio del contrato, la limpieza, pintura y reposición de luminarias (de cualquier tipo) y mecanismos, dentro de los cuartos de instalaciones. ## 6.1 APARATOS ELEVADORES Los aparatos elevadores quedan excluidos de este contrato de mantenimiento, estando contratado dicho servicio directamente por el IAS. No obstante, queda incluido dentro del contrato, la asistencia a la empresa mantenedora de los aparatos elevadores por parte de la empresa adjudicataria del contrato de mantenimiento integral, si fuera necesario.    ## 6.2 INSTALACIÓN DE AGUA FRÍA DE CONSUMO HUMANO (AFCH) Y SANEAMIENTO El adjudicatario deberá realizar las tareas y labores necesarias de mantenimiento en la red de consumo humano de los centros, teniendo en cuenta la normativa estatal vigente, siguiendo lo establecido en el RD 140/2003 de 7 de febrero en el que se establecen los criterios sanitarios de la calidad de agua de consumo humano, garantizando la salubridad, calidad y limpieza del suministro, con el fin de proteger la salud de las usuarios Además, en cumplimiento del Decreto 134/2011, de 17 de mayo de instalaciones interiores de suministro de agua y de evacuación de aguas en los edificios, donde se establece las condiciones que ha de cumplir las mantenedoras habilitadas en la materia. Así la empresa adjudicataria será responsable del mantenimiento y buen funcionamiento de la red, estableciendo operaciones de mantenimiento que garantizará el período de vida útil de las mismas. Entre las obligaciones de la adjudicataria estará: - Control de la Lectura de contador de consumo agua de abasto. - Control del pH, cloro, dureza y alcalinidad del agua. - Análisis físicos-químicos y biológicos periódicos. - Vigilar la estanqueidad de la instalación y subsanación en caso de pérdidas o falta de estanqueidad. - Mantenimiento y limpieza de los aljibes. - Limpieza periódica de tuberías, arquetas, pozos y redes. - Inspección con cámaras de TV para detectar fisuras u obstrucciones, en caso necesario - Control de olores y ventilación. - Limpieza de arquetas - Verificación de bombas, válvulas, sistema eléctrico. - Usar productos no corrosivos para evitar deterioro de tuberías ## 6.3 INSTALACIONES TÉRMICAS (VENTILACIÓN, EXTRACCIÓN, CLIMATIZACIÓN Y AGUA CALIENTE SANITARIA\_ACS.) Con el fin de cumplir el adjudicatario las exigencias de eficiencia energética y seguridad que deben cumplir las instalaciones térmicas de los inmuebles destinadas a atender la demanda de bienestar e higiene de las personas durante el    mantenimiento y uso de las instalaciones en cumplimiento a lo establecido por el RD 1027/2007, de 20 de Julio por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). El adjudicatario de las instalaciones térmicas será responsable del cumplimiento del RITE desde la recepción de las instalaciones, siendo las instalaciones térmicas usadas adecuadamente, de conformidad con las instrucciones de uso contenidas en el 'Manual de Uso y Mantenimiento' de la instalación térmica correspondiente. Las operaciones de mantenimiento de las instalaciones sujetas al RITE se realizarán por empresas mantenedoras habilitadas, siendo esta responsable del mantenimiento de instalación térmica. Además, el adjudicatario de la instalación podrá realizar con personal de su plantilla el mantenimiento de las instalaciones siempre y cuando, presente ante el órgano competente una declaración responsable del cumplimiento de los requisitos exigidos según el artículo 37 del RITE, para el ejercicio de la actividad de mantenimiento de este tipo de equipos. El mantenimiento de las instalaciones estará sujeto a los establecido en la Instrucción Técnica Complementaria ITC. 03 Mantenimiento y uso donde se establece operaciones y periodicidades contenidas en el programa de mantenimiento preventivo establecido reglamentariamente según potencia de los equipos instalados. ## 6.4 INSTALACIÓN DE BAJA TENSIÓN El adjudicatario tendrá la obligación de mantener en buen estado de funcionamiento las instalaciones eléctricas de baja tensión de los centros de acuerdo con sus características, según se establece en el reglamento de baja tensión el RD 842/2002, de 2 de agosto, con la finalidad de: - Preservar la seguridad de las personas y los bienes de los inmuebles. - Asegurar el normal funcionamiento las instalaciones. Dicho mantenimiento se realizará por una empresa mantenedora autorizada, siguiendo lo establecido reglamentariamente, además la adjudicaría asumirá el mantenimiento correctivo y preventivo siguiente: - Ajustes en cajas de registro, cambio o sustitución de tapas por deterioro.    - Cambio de mecanismos, puntos de luz o tomas de corriente, en caso de deterioro, rotura o mal funcionamiento, con idénticas especificaciones. - Sustitución de luminarias deterioradas o fundidas por otras de similares características técnicas. - Control de consumo energético (control de contadores). - Realizará el mantenimiento preventivo a los grupos Electrógenos. ## 6.5 INSTALACIONES DE PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS Las instalaciones de protección contra incendios, serán mantenidas y revisadas por el adjudicatario siempre de acuerdo a lo dispuesto en el RD 513/2017, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI), sometiéndose al programa mínimo que se establece en las tablas I y II del Anexo II del mencionado RIPCI. El Decreto 16/2009, de 3 de febrero establece en su artículo 7 la obligación de tener suscrito un contrato de mantenimiento de todas las instalaciones, aparatos y sistemas de protección contra incendios. Entre las instalaciones incluidas en el mantenimiento estarán: - Todas las Protecciones Activas. - Todas las protecciones pasivas - Y la Señalización Luminiscente. ## 6.6 INSTALACIONES FRIGORÍFICAS El adjudicatario de este pliego está obligado a cumplir las obligaciones establecidas en el Real Decreto 552/2019, de 27 de septiembre, por el que se aprueban el Reglamento de seguridad para instalaciones frigoríficas y sus instrucciones técnicas complementarias, en orden a garantizar la seguridad de las personas y los bienes, así como la protección del medio ambiente. De conformidad con lo establecido en el artículo 22 del presente reglamento, el mantenimiento preventivo y correctivo de las instalaciones, incluida cualquier reparación, modificación o sustitución de componentes, así como las revisiones periódicas obligatorias, se realizarán por una empresa frigorista habilitada de nivel correspondiente a la de instalación a mantener dentro de este pliego. La manipulación de refrigerantes y la prevención de fugas de los mismos de las instalaciones frigoríficas se realizará atendiendo a los criterios de la ITC IF17, debiéndose subsanar lo antes posible las fugas detectadas.    Cualquier reparación que se realice en las instalaciones por empresas habilitadas deberá emitirse la correspondiente certificación que quedará en poder del adjudicatario de la instalación. ## 6.7 INSTALACIONES DE GASÓLEO Con el fin de proteger las personas y bienes en los centros el adjudicatario cumplirá las especificaciones técnicas de las instalaciones de gasóleo que destina para el uso del servicio sociosanitario aplicando el Real Decreto 2085/1994, de 20 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas. La adjudicataria deberá mantener la instalación en perfecto estado de funcionamiento, así como impedir su utilización cuando no ofrezca las debidas garantías para la seguridad, igualmente cuidará de realizar las revisiones técnicas reglamentarias, dejando constancia documental de las revisiones de conservación realizadas por las empresas autorizadas. ## 6.8 PREVENCIÓN CONTRA LA LEGIONELLA. La empresa adjudicataria prestará el servicio de prevención de legionelosis mediante la contratación de una empresa mantenedora autorizada. La empresa contratada deberá realizar actuaciones de mantenimiento según el - Real Decreto 487/2022 , de 21 de junio, establece las obligaciones específicas para las empresas mantenedoras en el control y prevención de la legionelosis en instalaciones susceptibles de proliferar la bacteria Legionella. - Real Decreto 614/2024, de 2 de julio, por el que se modifica el Real Decreto 487/2022, de 21 de junio, por el que se establecen los requisitos sanitarios para la prevención y el control de la legionelosis. - La Guía técnica para la prevención y control de la legionelosis en instalaciones emitida por el Ministerio de Sanidad, Consumo y Bienestar Social - Real Decreto 3/2023, de 10 de enero, por el que se establecen los criterios técnico-sanitarios de la calidad del agua de consumo, su control y suministro. - La UNE 100030:2017 y siempre adaptándose a cuantos cambios de legislación puedan surgir durante la duración del contrato. A efectos de cálculo del coste de este servicio, las instalaciones estimadas presentes    ## en los centros se detallan en el Anexo II ## La adjudicataria deberá, entre otras cosas: ## Formación del personal - Formación específica: Todo el personal técnico encargado del mantenimiento, limpieza, desinfección y control de las instalaciones debe recibir formación específica sobre prevención y control de la legionelosis, actualizada conforme a los requisitos de la normativa vigente. - Actualización continua: El personal debe realizar formaciones periódicas para actualizar sus conocimientos en las mejores prácticas y avances tecnológicos. ## Programas de mantenimiento - Elaboración de programas de mantenimiento: Las empresas mantenedoras deben desarrollar y ejecutar programas de mantenimiento preventivo y correctivo, que incluyan la limpieza, desinfección, revisión y reposición de equipos. - Mantenimiento preventivo: Las empresas tienen la obligación de realizar mantenimientos periódicos para evitar la proliferación de la legionella, asegurando que se sigan los procedimientos de limpieza y desinfección requeridos por la normativa. - Mantenimiento correctivo: En caso de detectarse niveles elevados de legionella, la empresa mantenedora debe actuar de manera inmediata para subsanar la situación mediante procedimientos correctivos específicos. ## Control y análisis - Realización de controles periódicos: Las empresas mantenedoras deben llevar a cabo controles analíticos en las instalaciones para verificar la presencia de la bacteria Legionella, cumpliendo con los plazos establecidos por la normativa. - Análisis de riesgo: Además de realizar los controles físicos, las empresas deben elaborar y actualizar análisis de riesgo de las instalaciones para identificar posibles focos de infección. ## Registro y documentación - Registro de operaciones: Es obligatorio llevar un registro detallado de todas las operaciones de mantenimiento, desinfección y control realizadas. Estos registros deben estar a disposición de la autoridad competente. Incluye: fechas, tipo de    - intervención, productos utilizados, condiciones del agua (temperatura, pH, etc.), y resultados de los análisis realizados. - Conservación de la documentación: La empresa mantenedora debe conservar la documentación de los trabajos realizados durante al menos tres años. Este registro puede ser solicitado en cualquier momento por las autoridades sanitarias para verificar el cumplimiento de la normativa. ## Plan de prevención y control de legionelosis - Las empresas mantenedoras deben ayudar a los titulares de las instalaciones en la elaboración e implementación de un Plan de Prevención y Control de Legionelosis (PPCL). Este plan incluye todos los procedimientos y acciones necesarias para prevenir y controlar la legionelosis en las instalaciones, incluyendo las medidas de mantenimiento, desinfección, y análisis de riesgo. La empresa mantenedora elaborará dicho plan en el plazo máximo de dos meses desde el inicio del contrato y será tramitado conforme a las especificaciones del RD 487/2022 ## Uso de productos y equipos - Productos autorizados: Las empresas mantenedoras deben utilizar productos de limpieza y desinfección que estén debidamente autorizados por las autoridades sanitarias. - Equipos de trabajo: Los equipos utilizados para el mantenimiento y desinfección deben cumplir con los requisitos establecidos en la normativa, garantizando que no generen riesgos adicionales de proliferación de legionella. ## Colaboración con la autoridad sanitaria - Notificación de incidencias: En caso de detectar niveles elevados de *Legionella* o cualquier otra anomalía que pueda suponer un riesgo para la salud, las empresas mantenedoras deben notificarlo inmediatamente a la autoridad sanitaria competente. - Intervenciones correctivas: En situaciones de brotes o riesgos potenciales, las empresas están obligadas a llevar a cabo las intervenciones necesarias para eliminar la contaminación y seguir las instrucciones de las autoridades sanitarias. ## Responsabilidad civil y seguros - Las empresas mantenedoras deberán contar con un seguro de responsabilidad    civil que cubra los posibles daños a terceros derivados de sus actividades relacionadas con el mantenimiento y prevención de legionelosis. ## 6.9 INSTALACIÓN DE MEDIA TENSIÓN El mantenimiento es gestionado directamente por el IAS, no obstante, la empresa adjudicataria del contrato de gestión integral referida en este pliego, prestará a la empresa mantenedora de la instalación de media tensión, las ayudas necesarias para la ejecución de los trabajos en caso de que fueran requeridas. ## 6.10 FOTOVOLTAICA El mantenimiento de la instalación fotovoltaica incluirá al menos: ## · Inspección visual de los módulos fotovoltaicos - Revisión de los paneles solares: Se debe hacer una inspección visual regular de los paneles para detectar daños físicos, como grietas, desprendimientos del recubrimiento o manchas que puedan afectar la generación de energía. - Revisión del marco y estructura de soporte: Verificar que no haya corrosión, deformaciones o cualquier otro daño en las estructuras que soportan los paneles. - Verificación de la limpieza: Los paneles deben estar limpios de polvo, suciedad, excrementos de aves, hojas o cualquier otro material que pueda reducir la eficiencia. ## · Revisión del sistema de conexiones eléctricas - Inspección de cables y conectores: Es necesario revisar el estado de los cables de corriente continua (DC) y corriente alterna (AC), asegurándose de que no estén desgastados, dañados o sueltos. - Revisión de las conexiones: Se deben inspeccionar las conexiones entre paneles, inversores y el cuadro eléctrico para garantizar que estén bien conectadas y no presenten signos de oxidación o sobrecalentamiento. - Pruebas de continuidad: Realizar pruebas de continuidad para asegurarse de que no hay cortocircuitos o conexiones defectuosas. ## · Verificación de los inversores - Inspección del inversor: Se debe verificar su estado físico, asegurándose de que no presente señales de sobrecalentamiento, vibraciones inusuales o sonidos extraños.    - Monitorización del rendimiento: Revisar el rendimiento del inversor mediante los datos de generación de energía, comparando los valores actuales con los valores históricos o los previstos. - Limpieza del inversor: Mantener limpio el entorno del inversor. ## · Medición de parámetros eléctricos - Comprobación de la tensión y corriente: Realizar mediciones de voltaje y corriente en los diferentes puntos de la instalación para asegurarse de que los valores sean los adecuados y estén dentro de los márgenes recomendados por el fabricante. - Detección de puntos calientes: Utilizando una cámara termográfica. - Limpieza de los paneles solares: La limpieza es una tarea fundamental para mantener el rendimiento óptimo de los paneles. Debe realizarse periódicamente, dependiendo de las condiciones ambientales, como zonas con mucho polvo, polución o presencia de excrementos de aves. - Revisión del sistema de anclaje y soporte: Inspección de la estructura y ajuste de componentes. - Sistema de puesta a tierra: Asegurarse de que todos los componentes de la instalación estén correctamente conectados a tierra para evitar riesgos eléctricos. ## 6.11 INSTALACIÓN PACIENTE ENFERMERA El mantenimiento de esta instalación será llevada a cabo por la empresa gestora del centro sociosanitario. ## 6.12 GASES MEDICINALES Los principales aspectos y tareas que se deben realizar en el mantenimiento preventivo de una instalación de gases medicinales son: - Inspección visual de los sistemas y componentes - Comprobación de las fuentes de suministro - Verificación de los reguladores de presión - Pruebas de los puntos de uso (terminales de salida) - Revisión del sistema de alarma - Inspección y mantenimiento de los paneles de control - Control de fugas - Comprobación de los filtros y purgadores    - Revisión de los sistemas de seguridad - Cumplimiento normativo ## 6.13 MEGAFONÍA El mantenimiento de esta instalación será llevada a cabo por la empresa gestora del centro sociosanitario. ## 6.14 SISTEMA DE CONTROL BMS / SCADA El mantenimiento del sistema BMS (Building Management System) es esencial para garantizar el funcionamiento eficiente, seguro y continuo de los sistemas de automatización y control de las instalaciones. Al menos se realizará el siguiente mantenimiento preventivo: Realizado de forma periódica (mensual, trimestral o anual): - Verificación de la red de comunicaciones : comprobar latencia, pérdidas o fallos de conexión entre controladores y servidores. - Inspección de hardware : revisión de PLCs, sensores, actuadores, controladores y fuentes de alimentación. - Pruebas de entradas/salidas (I/O) : para asegurar que sensores y actuadores responden correctamente. - Revisión de software : - Actualización del SCADA y firmware de controladores. - Validación de secuencias de control y programación lógica. - Supervisión de alarmas : verificar que los eventos se registran, se notifican y se resuelven adecuadamente. - Verificación de tendencias y datos históricos : comprobar que los datos se almacenan correctamente. - Copia de seguridad : realizar y almacenar backups seguros de configuraciones y datos. Al menos se realizará el siguiente mantenimiento correctivo cuando se detectan fallos o anomalías: - Sustitución de sensores o módulos defectuosos. - Corrección de errores en la lógica de control. - Reparación de interrupciones en la red o software. ## 6.15 PUERTAS AUTOMÁTICAS y BARRERAS Las principales tareas involucradas en el mantenimiento preventivo de puertas    ## automáticas son: - Inspección visual general: - Revisión del estado físico de la puerta - Comprobación de los vidrios - Revisión de los marcos y estructuras - Verificación del sistema de apertura y cierre - Comprobación de la velocidad de apertura/cierre - Prueba de funcionamiento continuo - Comprobación de los sensores de apertura - Inspección y ajuste de los sistemas de seguridad - Revisión de las células fotoeléctricas - Prueba de seguridad de reversa - Verificación de los bordes sensibles (si los tiene) - Revisión de los componentes mecánicos - Comprobación del motor - Revisión de las guías y rieles - Verificación de las correas y cadenas - Revisión de los rodillos y poleas - Lubricación de las piezas móviles - Lubricación de las guías - Lubricación de bisagras y ejes - Lubricación de los componentes del motor y sistema de transmisión - Revisión del sistema eléctrico - Verificación de los cables y conexiones. - Comprobación de los fusibles y protecciones eléctricas. - Pruebas de funcionamiento del controlador. - Limpieza de la puerta y los componentes - Cumplimiento normativo: Asegurarse de que las puertas automáticas cumplan con las normativas locales de seguridad y accesibilidad, como las relacionadas con    salidas de emergencia y accesibilidad para personas con discapacidad. ## 6.16 LÍNEA DE VIDA ## Mantenimiento preventivo - Inspecciones visuales periódicas: - Verificación de cables, anclajes, amortiguadores, tensores y elementos estructurales. - Comprobación del estado de los puntos de anclaje. - Revisión de los elementos de fijación (tornillos, placas, soldaduras). - Inspección del sistema de tensado y fijaciones mecánicas. - Limpieza de componentes metálicos y eliminación de residuos corrosivos. - Lubricación, si lo recomienda el fabricante. ## Revisión anual obligatoria Según establece la norma UNE-EN 365 , las líneas de vida deben ser revisadas como mínimo una vez al año por personal competente . ## Debe incluir: - Medición de tensiones del cable (si aplica). - Ensayo funcional del sistema. - Revisión de la documentación y marcado CE. - Verificación de que no ha habido impactos ni uso indebido. ## Registro de revisiones Toda revisión debe quedar registrada por escrito , indicando: - Fecha, nombre del técnico, empresa responsable. - Estado del sistema y observaciones. - Firma del técnico y del responsable de seguridad. ## 7. MANTENIMIENTO NO INDUSTRIAL A CARGO DE LA EMPRESA ADJUDICATARIA: El adjudicatario también estará obligado a realizar las tareas y labores necesarias para mantenimiento no industrial de los inmuebles, con el fin de garantizar en buen funcionamiento de los centros. A continuación, se relaciona las instalaciones no industriales que también son objeto de este pliego:    ## 7.1 CONTROL DE PLAGAS La adjudicataria debe contratar a una empresa mantenedora autorizada que esté inscrita en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios plaguicidas por la Consejería de Sanidad, Dirección General de Salud Pública, para poder ejecutar estos trabajos dentro del territorio nacional. El control de plagas de alcance en este pliego, se refiere al exterior de la infraestructura, es decir, de fachada hacia el exterior El servicio a prestar debe cumplir como mínimo los siguientes requisitos: - Desinsectación - Desinfección - Desratización. - Xilófagos Los animales a tratar, capturar o controlar son: cucarachas, hormigas, pulgas, mosquitos, moscas, termitas, carcoma, gorgojos, ratas, ratones, insectos xilófagos, palomas y cualquier otra plaga que pudiera surgir. La empresa adjudicataria deberá poner las medidas pasivas para evitar la nidación de los animales, así como las medidas oportunas para evitar que se posen las palomas (antipalomas). ## 7.2 MANTENIMIENTO DE INFRAESTRUCTURA El adjudicatario asumirá el mantenimiento preventivo de los todos elementos no industriales existente en los inmuebles manteniéndolas en perfectas condiciones de uso y no variando las calidades iniciales, entre ellos tendremos: - Limpieza y desatrancos de la red de desagües, cazoletas, arquetas, imbornales, canales, etc…, del exterior del inmueble - Acondicionamiento de espacios de uso propio para la prestación de este servicio, mediante trabajos de albañilería, acabados, instalaciones, etc… - Farolas, luminarias tipo jardín, aparcamientos, etc., y en general cualquier instalación situada fuera de los edificios pero dentro de la propiedad, incluida la instalación de riego. - Impermeabilizaciones de aljibes - Limpieza de canales y enfibrado de zonas impermeabilizadas - Pintura exterior de elementos metálicos, barandillas, pasamanos, rejas, vallados, etc.    - Pintura en zonas de rodadura de vehículos - Pintura de fachadas y muros exteriores - Barnices sobre carpinterías exteriores - Limpieza de cristales exteriores - Limpieza de fachada - Limpieza de cubiertas y cazoletas - Limpieza de zonas exteriores - Mantenimiento total de los jardines y pequeñas áreas ajardinadas - Mantenimiento total de elementos metálicos de fachadas, comprobación de sujeción, anclajes, redes en su caso. - Mantenimiento de toldos y todos sus elementos así como fuentes de alimentación en caso de toldos eléctricos. - Señalización y protección de zonas de paso que tengan que ser aisladas temporalmente, por ejemplo por motivos de desprendimiento de fachada. - Así como cualquier otro elemento exterior, que sea susceptible de trabajos de conservación y mantenimiento. ## 7.3 GESTIÓN DE RESIDUOS A lo largo del contrato la adjudicataria cumplirá lo establecido reglamentariamente, entre ellas la Ley 1/1999 de 29 enero de Residuos de Canarias, que establece la obligación de contratar la gestión residuos no urbanos a un gestor autorizado, además de cumplir lo establecido Decreto 104/2002 de Ordenación de la Gestión de Residuos Sanitarios en Canarias generados en los Centros. Tanto la empresa adjudicataria de este contrato como las empresas mantenedoras de las instalaciones deberán estar inscritas en el registro de la comunidad como productor de residuos generados por la actividad y disponer del correspondiente gestor de residuos autorizados. El adjudicatario se hará cargo de todos los gastos derivados de la gestión de los residuos procedentes de la propia prestación del servicio. ## 7.4 MANTENIMIENTO DE JARDINES Será responsabilidad de la adjudicataria el mantenimiento de todos los jardines de los inmuebles. Se entienden comprendidas en el servicio que se ha de prestar, todas aquellas operaciones propias de la actividad de jardinería de mantenimiento, poda, talas, conservación y reposición. Y que se realizarán en las zonas y áreas ajardinadas de toda la parcela objeto de contrato, así como de las instalaciones de riego y del mobiliario tipo urbano que en los mismos se ubican, de tal forma que se encuentre siempre en perfectas condiciones de uso y salubridad para todos los usuarios y visitantes.    Tanto las talas como posibles modificaciones en la vegetación existente vendrá acompañado en primer lugar por informe de empresa especializada y/o acreditada dónde se indique claramente los motivos que justifiquen dicha tala o modificación/mejora de las zonas ajardinadas. Asimismo deberá incluir la propuesta alternativa de las especies de sustitución indicando especialmente la idoneidad para el uso y lugar de ubicación. Se realizarán las actividades de poda, siega, escardas, recorte, aireado, entrecavado, perfilado, tratamientos fitosanitarios, riego, siembra, entutorados, trasplantes, reposiciones, abonado, limpieza de paseos y zonas integrantes del jardín que sean necesarias para el mantenimiento en perfecto estado de jardines, árboles y demás plantas. Como la frecuencia del riego varía en función de las épocas del año, se establecerá una planificación con la dosificación de riego para todos los meses del año que deberá ser aprobado por el responsable del IAS. Se añaden a las actividades citadas,las de mantenimiento de jardinería interior. La adjudicataria deberá reponer o resembrar de nuevo las plantas que se sequen o pierdan por cualquier causa, además de controlar todos los sistemas de riego. La empresa adjudicataria se hará cargo de los gastos de grúas, señalización y permisos a los organismos públicos en caso de corte de aceras o calle, para las podas, así como toda la tramitación pertinente para la poda o mantenimiento de la palmera canaria. Queda incluido en el presente pliego la gestión de residuos derivada de la actividad de mantenimiento y conservación de las zonas ajardinadas. ## 7.5 LIMPIEZA EXTERIOR La empresa adjudicataria será responsable de la limpieza exterior del centro, esto se refiere, desde la fachada hasta el perímetro exterior de la parcela, mediante barrido y fregado cualquiera que sea su pavimento, recogida de papeleras, limpieza de canales, arquetas, limpieza de bancos, elementos de juegos, vallados, barandillas, pasamanos, y cualquier otro elemento que exista en la zona exterior fuera de la infraestructura.    ## 7.6 LIMPIEZA DE VENTANAS EXTERIOR La empresa adjudicataria se encargará con la periodicidad establecida en la tabla de desglose de precio, de la limpieza exterior de las ventanas y carpinterías exteriores, aportando los medios auxiliares, epis y equipos que sean necesarios para cada instalación. ## 8. OBLIGACIONES DE LA ADJUDICATARIA - La adjudicataria velará por el buen funcionamiento de las instalaciones y velará por el cumplimiento de la normativa legal aplicable a las instalaciones. - La adjudicataria dotará de personal suficiente para la prestación del servicio. - La adjudicataria asumirá los costes de mantenimientos sistemáticos - La adjudicataria ejecutará los mantenimiento correctivos de acuerdo a precios de mercado y en las condiciones establecidas en este pliego - La empresa adjudicataria formalizará los contratos de mantenimiento preventivo de obligado cumplimiento con las empresas habilitadas en las instalaciones de los centros, durante el periodo de vigencia del pliego. - Elaborar y presentar el ' plan de mantenimiento preventivo por centro' actualizado de todas las instalaciones, que será aprobado por el Servicio de Mantenimiento y Obras del IAS. Se entregará inicialmente en un plazo no superior a tres meses desde la firma del contrato, o en su caso con la reducción de plazo de entrega ofertada en la licitación. - Realizado el inventario, en el mes 3 del contrato, por parte de la adjudicataria se emitirá un informe DE EVALUACIÓN INICIAL sobre anomalías, averías u otras circunstancias que puedan afectar a los centros. En particular se relacionarán todas las divergencias que presenten las instalaciones respecto a la reglamentación vigente. A este informe se acompañará valoración de las actuaciones necesarias a llevar a cabo. - En un plazo no superior a cuatro meses desde la formalización del contrato, la adjudicataria aportará el ' inventario actualizado' de máquinas, equipos e instalaciones indicado estado, de lo que dispone los centros. Se entregará en formato pdf y formato editable. - Una vez entregado el inventario en el formato descrito en el párrafo anterior, además, en el plazo de 6 meses se deberá proceder a su incorporación en el software de gestión, módulo de mantenimiento, RESIPLUS. Para ello el IAS facilitará a la empresa adjudicataria el usuario y accesos y permisos necesarios.    Esta condición podrá ser pospuesta por el IAS, en el caso de que el software no estuviera disponible llegado el momento. Mientras tanto, la empresa mantenedora podrá usar su propio GEMAO. - Llevar un registro y control de las visitas de las empresas externas que realicen trabajos en los centros, custodiará los partes de trabajo y de reparación de las instalaciones y llevará la gestión de los libros de instalaciones de los centros. - Actualizar y cumplimentar diariamente el ' Checklist ' para el mantenimiento de cada instalación, que estará incluido en el ' Plan de Mantenimiento Preventivo del Centro' y además de llevará a cabo las lecturas de consumos de las instalaciones. - Cumplimentará los libros de mantenimiento de cada centro en cada una de sus visitas tanto preventivas como correctivas, así como los ' Partes y Órdenes de Trabajo de todas aquellas incidencias que puedan requerir de correctivo, las cuales quedarán archivadas y a disposición del centro durante un año. - Poner en conocimiento del Servicio de Mantenimiento y Obras del IAS todos los accidentes / incidencias que se generen en las instalaciones y equipos, en materia de seguridad industrial, de forma inmediata. - Gestionar las garantías de máquinas y equipos de las instalaciones. - Facilitar cuantas instrucciones de funcionamiento del fabricante o instalador de cada una de las instalaciones y equipos cuando sean necesarias. - Asesorar al IAS en todo lo relacionado con el mantenimiento, así como en las obras nuevas que puedan afectar a las instalaciones objeto de este contrato, velando por su conservación y buen estado. - Velar por un consumo energético eficiente, aportando mejoras y recomendaciones para su aplicación si fuera necesario. - Gestionar cualquier incidencia con las empresas suministradoras (agua, luz, propano, o gasóleo) que afecten a las instalaciones de acometidas de los centros. - La adjudicataria deberá velar por que las instalaciones cumplan con lo establecido en la ley de prevención de legionella y poner en conocimiento del responsable de contrato del IAS todas las incidencias que se generen en materia de legionella y control de plagas. El IAS se reserva el derecho a solicitar la apertura de los acumuladores cada vez que lo requiera para verificar el estado de conservación. - Las operaciones o reparaciones cuya ejecución implique parada y/o puesta en marcha de las instalaciones será realizadas durante los horarios que señale el    IAS. Además, la adjudicataria dispondrá de personal necesario para realizar la vigilancia de las instalaciones. - Para coordinar cualquier intervención, que fuera necesaria ante una emergencia, la empresa adjudicataria y las mantenedoras informarán y orientarán al personal del IAS del correcto funcionamiento de los mecanismos que activan y desactivan los sistemas y equipos de cualquier instalación. - Los defectos encontrados tras las inspecciones reglamentarias serán subsanados por el adjudicatario de acuerdo a los criterios establecidos en el mantenimiento correctivo. - La empresa adjudicataria informará al IAS al inicio del contrato, el personal que designará para llevar a cabo las obligaciones establecidas en el presente pliego. - Las entradas y salidas de los equipos pertenecientes a las instalaciones de los centros, requerirán la previa autorización del Servicio de Mantenimiento cuando el mismo sea de titularidad del IAS. - La adjudicataria estará obligada a, implementar e integrar el Plan de Autoprotección en los inmuebles del IAS, e igualmente asumirá las obligaciones que se determinen en los Planes de Emergencia de los Centros. Además, tendrá TRES MESES para confeccionar ' protocolos de cortes y arranques programados para las distintas instalaciones que lo requieran, como puede ser la prueba en carga del grupo electrógeno, entre otros. Los cortes se avisarán tanto al IAS como a la empresa que preste la asistencia sociosanitaria del centro, al menos con 10 días de antelación. - La adjudicataria será responsable de los daños que ocasione su personal ya sea causado directamente, o por un comportamiento negligente o dolo en la prestación del servicio, locales, instalaciones o usuarios del centro, y responderá a las indemnizaciones que se deriven, pudiendo detraer la compensación económica de las facturas que el contratista presente. - Por las características de los edificios donde ha de desarrollarse la prestación del contrato, todo el personal que por parte de la empresa adjudicataria intervenga en los trabajos de mantenimiento, deberá someterse a las normas de seguridad y control que el IAS señale. - Un mes antes de la finalización del contrato objeto de este Pliego, la adjudicataria realizará a su cargo una auditoría del estado de conservación de los centros: edificios, instalaciones, maquinarias, equipos y enseres de propiedad del IAS. En caso de encontrarse cualquier anomalía y diferencia con el estado en que    se recepcionaron los centros, la adjudicataria vendrá obligada a su reposición o reparación oportuna. - En caso de comunicada una avería en las instalaciones de los centros, la empresa adjudicataria, enviará a un técnico competente antes de una hora a subsanar dicha avería, durante las 24 horas del día, en caso de no poder dar solución por razones de seguridad deberá buscar soluciones paliativas o provisionales de ejecución inmediata, que permitan dar continuidad a la actividad asistencial. - El adjudicatario queda obligado a que todo el personal, propio o ajeno que emplee, está obligado al cumplimiento de lo establecido en la Ley de Prevención de Riesgos Laborales. - Integración del inversor fotovoltaico en la red del centro, para lo que deberá existir en la red local de la planta un router con conexión a internet. - En el plazo máximo de un mes se entregará copia de los contratos de mantenimiento, de las instalaciones subcontratadas, además de los documentos que acrediten la habilitación empresarial de la empresa subcontratista. - Cualquier visita de la adjudicataria a los centros, solicitada por el personal del IAS fuera de las estipuladas en este contrato, no supondrá coste adicional alguno para el IAS. ## 9. HORARIOS Y PERSONAL DE MANTENIMIENTO DE LOS CENTROS La empresa adjudicataria tomará las medidas oportunas para mantener en todo momento operativo el servicio mantenimiento de las instalaciones de los centros. Asimismo, la empresa adjudicataria designará a un Director técnico o Técnico Responsable competente (Ingeniero Industrial/ Ingeniero Técnico Industrial o equivalente) como responsable máximo ante el IAS con experiencia en mantenimiento , a quién corresponderá la dirección, planificación y coordinación de los trabajos y actuará a su vez como representante de la empresa adjudicataria en mantenimiento y será el máximo interlocutor técnico válido ante el IAS referente al mantenimiento de instalaciones. ## Horario normal: (sin coste para el IAS) La franja de horario normal para poder desarrollar el servicio, estará preferiblemente comprendida entre las 7:30 y las 15:30 horas de lunes a viernes laborables, o en su caso jornada completa acorde a la legislación vigente. Es decir, el horario 'normal' será el horario de mañana, pudiendo también adaptarse en función de las necesidades de la    ## prestación del servicio. Excepcionalmente, si por cuestiones operativas del centro hacen necesario llevar a cabo el mantenimiento preventivo programado de cualquier instalación en un horario anterior a las 7:30, dicho tiempo se considerará horario normal, sin generar costes adicionales por horas de urgencia (Ej. Apoyo al mantenimiento de centros de transformación). Si ocurre una urgencia dentro de esta franja horaria, se considerará como horario normal y por tanto será sin coste para el IAS. ## Horario ampliado: (sin coste para el IAS) La presencia será aquella necesaria para la ejecución de los trabajos de mantenimiento correctivo para la totalidad del plazo de ejecución del contrato y que incluye: - Un servicio de acuda 24 h, reclamable vía telefónica, que garantice la atención de averías a cualquier hora y cualquier día del año, en un tiempo máximo de respuesta según la avería y estipulado en este apartado, fuera del horario normal. - Actuaciones de mantenimiento correctivo en horario ampliado. - Trabajos menores de mejoras en los edificios a requerimiento del Responsable del contrato, en horario ampliado. ## Horario de urgencia: (conforme al precio del contrato) Las horas de urgencia de cada centro podrán ejecutarse de manera conjunta. Esto significa que las cantidades estimadas asignadas a un centro específico pueden utilizarse en otro centro, siempre y cuando el IAS lo determine. ## Trabajos realizados fuera del horario normal . En el caso de tareas programadas o programables que, por necesidades de la misma, deban ser realizadas fuera del horario normal, el Director Técnico del contrato o quién éste designe, solicitará de forma verbal o documental al Responsable del contrato la autorización para su realización, debiendo reflejarse dichas comunicaciones en el Libro de Instrucciones e Incidencias del Servicio. ## CALIDAD DEL SERVICIO. ## Tiempos de inicio de las operaciones y calificación de averías: Los tiempos de respuesta comienzan a computar desde la fecha y hora que aparece en el aviso de incidencia.    La calificación de las averías será competencia del Director Técnico o persona que este designe. No se tendrá por operación correctora la mera presencia o inspección si ésta no se traduce en una efectiva acción de restablecimiento de las condiciones de servicio. No se dará por finalizado un aviso de avería si no se obtiene el visto bueno del Responsable del Contrato del IAS o la persona que éste designe. Se establecen como tiempos máximos de inicio de las operaciones correctoras para la resolución de averías los siguientes: - Averías críticas : Entendiendo como tales las que imposibiliten o perturben gravemente el funcionamiento esencial en la totalidad o parte importante de los edificios por su naturaleza e importancia, las que afecten a los procesos de datos o a su electrónica de red y las que produzcan cualquier tipo de alarma. Plazo: 2 Horas desde la fecha y hora de recepción del aviso de avería. Este límite se eleva a 6 horas para el comienzo de la actuación de personal muy especializado cuya actuación haya sido necesaria. - Averías mayores : Entendiendo como tales las que imposibiliten o perturben gravemente el funcionamiento normal de más de una empresa ubicada en los edificios. Plazo: 8 Horas desde la fecha y hora de recepción del aviso de avería. Este límite se eleva a 12 horas para el comienzo de la actuación de personal muy especializado cuya actuación haya sido necesaria. - Averías menores : Entendiendo como tales aquellas que no producen la imposibilidad de funcionamiento de algún elemento de instalación o dependencia. Plazo: 24 horas desde la fecha y hora de recepción del aviso de avería. - Resto de incidencias no contempladas en los epígrafes anteriores : Plazo: 48 Horas desde la fecha y hora de recepción del aviso de avería. ## Objetivos de calidad:    La empresa adjudicataria debe realizar la prestación del servicio de manera que, en el marco de los requisitos exigidos en el presente documento, cumpla los objetivos de calidad más significativos, y como mínimo los que a continuación se indican: - Los equipos, máquinas, y componentes que forman parte de las instalaciones han de mantenerse en todo momento dentro de las especificaciones dadas por el fabricante o instalador y alcanzar la vida media útil prevista. - Se han de realizar todos los controles y operaciones previstas en el Plan de Mantenimiento, y aquellos otros que fuesen necesarios para obtener un correcto funcionamiento de las instalaciones y unidades de obra comprendidas en el mantenimiento. Muy especialmente se atenderá a realizar aquellos exigidos por las normas de obligado cumplimiento vigentes en cada momento. - Las conducciones, instalaciones auxiliares y sistemas de interconexión, han de mantener en todo momento las características necesarias para el correcto funcionamiento de equipos, máquinas e instalaciones. - La conducción y vigilancia de instalaciones, sistemas, procesos, instrumentos de control, alarmas, aparatos de medida, etc., se ha de realizar de forma permanente durante todo el período de vigencia del mantenimiento, manteniendo las prestaciones previstas en los proyectos de los edificios. - Se han de conseguir los rendimientos óptimos de equipos, máquinas, sistemas y procesos, tomando como referencia los que figuran en las características técnicas del fabricante y los exigidos en función de las necesidades de los edificios, con objeto de obtener la mejor relación prestaciones/costes de explotación. - Se ha de realizar una correcta conservación y limpieza de aparatos, salas de máquinas, equipos, máquinas e instalaciones, manteniendo en todo momento su estado adecuado de pintura, cromados, aislamientos, etc. - La empresa adjudicataria debe realizar la prestación del servicio referente a la obra civil y urbanizaciones, recogidas en este documento, de forma que las unidades de obra han de mantener, en todo momento, las características de estructura y funcionalidad previstas en el proyecto de construcción ejecutado.   Especialmente en las unidades de acabados (solados, revestimientos, aplacados, pinturas, etc.) se deberá mantener la homogeneidad y dignidad de su aspecto. - Para las señalizaciones de instalaciones reglamentarias (PCI, gas, etc.), tanto interiores como exteriores, se cuidará que no falten las previstas y mantengan su claridad de lectura, evitando cualquier síntoma de descuido o deterioro. - El mantenimiento correctivo por fallos de funcionamiento y reparación de averías o desperfectos que sea necesario realizar en las instalaciones, unidades de obra, sistemas, procesos, etc., se ejecutará con rapidez y eficacia. - En todo momento, se observarán y aplicarán todas las normas de seguridad exigidas en el funcionamiento, revisión y reparación de equipos, máquinas, procesos e instalaciones para asegurar la máxima integridad física de personas y cosas. Igualmente se actuará en las reposiciones y reparaciones de las unidades de obra civil y urbanización. ## MEDIOS PERSONALES ## Clasificación: Para la ejecución de los trabajos que son objeto del presente documento, la empresa adjudicataria deberá emplear: - Personal propio que de forma discontinua podrá intervenir en el caso de que se presenten incidencias o tareas periódicas que así lo exijan, según Anexo IV. - Subcontratar a otras empresas siempre que no se refiera a aquellas partes de los trabajos que tiene que ejecutar directamente el contratista principal o en caso de uniones de empresarios un integrante de la unión temporal Además, coordinará los trabajos con personal ajeno de otros contratos de mantenimiento en los que la empresa adjudicataria asumiendo las funciones de gestión técnica, control, coordinación y administración de las labores en el marco del conjunto del mantenimiento. En el supuesto de la subcontratación y la designación de la empresa subcontratada, previamente serán autorizadas en cada caso por el IAS , que se reserva el derecho a requerir la justificación documental administrativa o técnica que estime pertinente sobre las mismas.   La empresa subcontratada deberá conocer y aceptar expresamente las condiciones establecidas en el presente pliego y en los demás documentos contractuales suscritos entre la empresa adjudicataria y el órgano de contratación. En cualquier caso, el coste de los medios personales empleados y la responsabilidad sobre ellos y sus actuaciones corresponderá a la empresa adjudicataria sea cual sea la procedencia de los mismos, exactamente igual que si pertenecieran a su plantilla. ## Dotación de personal: Durante la vigencia del contrato la empresa adjudicataria, contará con una dotación suficiente de personal capacitado para desempeñar apropiadamente sus obligaciones, diarias, semanales o mensuales. Así mismo supervisará y será responsable de las actuaciones que lleve a cabo el personal, tanto del contratado por sí mismo como del contratado por cualquiera de sus subcontratistas. Es decir, la empresa adjudicataria asignará el personal necesario propio o subcontratado para la ejecución en el centro en horario preferiblemente de mañana, de cada una de las labores que correspondan en el día. La empresa adjudicataria deberá asegurar que su personal cumpla con los siguientes requerimientos: - Que sea personal altamente cualificado, entrenado y con un alto nivel de experiencia debido a la excepcional complejidad de las instalaciones que comprenden la prestación del servicio. - Todo el personal empleado en la prestación del servicio, incluyendo el personal subcontratista, deberá llevar y mostrar identificación individual en todo momento mientras se encuentre en los edificios. - Todo el personal deberá tener conocimiento de los requerimientos del IAS para la organización y funcionamiento de los edificios, en la medida que sean relevantes a la provisión de Servicios. - La empresa adjudicataria deberá tener personal con los carnés profesionales    requeridos por la normativa. La empresa adjudicataria deberá poner a disposición del servicio el personal necesario en número y cualificación requerida para cumplir con los requisitos establecidos en el presente documento. - El Director Técnico deberá ser titulado universitario, con la capacidad de desempeñar la gestión de los trabajos descritos en el presente documento. Los técnicos de mantenimiento deberán contar con la formación y la experiencia consolidada en puestos de similares características en mantenimiento de edificios con un gran componente de control y automatización, debido a la complejidad de las instalaciones de los edificios. La empresa adjudicataria deberá acudir al Edificio con los medios personales y materiales necesarios para atender y resolver a la mayor brevedad posible cualquier incidencia incluida en el objeto del presente documento. La empresa adjudicataria comunicará al IAS un número de teléfono móvil y deberá contar con un centro de atención de llamadas que estarán operativas 24 horas/365 días al año. Dichos números de teléfonos se comunicarán al Responsable del Contrato antes del comienzo del servicio. ## Dedicación: La dedicación deberá ser la necesaria para alcanzar los objetivos de calidad propuestos, el cumplimiento de los requisitos que se indican en el presente documento y el Plan de Mantenimiento propuesto por la empresa adjudicataria. En caso de emergencia o avería crítica, la empresa adjudicataria, deberá disponer la plantilla necesaria para atender y resolver de inmediato dicha emergencia, podrá exigir la presencia del Director Técnico o quien este designe, por lo que dichos técnicos deberán estar localizables. ## Estructura organizativa del servicio. El contratista aporta su propia dirección y gestión al contrato, siendo responsable de la organización del servicio, de la calidad técnica de los trabajos que desarrolle y de las prestaciones y servicios realizados en los términos de La LCSP. La empresa contratista dispondrá, para la ejecución del contrato, de una estructura jerarquizada que se hará responsable de impartir a sus trabajadores las correspondientes órdenes, criterios de realización del trabajo y directrices de cómo distribuirlo.    Le corresponderá al IAS los poderes de verificación y control de la contrata establecido en la LCSP, absteniéndose para ello de ejercer función alguna de control, dirección u organización del personal de la empresa contratista. ## Responsable del contrato por parte de IAS: Lo nombrará el IAS y será comunicado por escrito a la empresa adjudicataria del contrato. Ejercerá de interlocutor entre el IAS y la empresa adjudicataria del contrato y sus funciones serán las contempladas en la Ley de Contratos del Sector Público en su artículo 62. Le corresponderá supervisar su ejecución y adoptar las decisiones y dictar las instrucciones necesarias con el fin de asegurar la correcta realización de la prestación pactada, así como reforzar el control del cumplimiento de éste y agilizar la solución de los diversos incidentes que puedan surgir durante su ejecución, sin que en ningún caso estas facultades puedan implicar el ejercicio de potestades directivas u organizativas sobre el personal de la empresa contratista, y en particular: Promover y convocar las reuniones que resulten necesarias al objeto de solucionar cualquier incidente en la ejecución del objeto del contrato en los términos que mejor convengan a los intereses públicos. Establecer las directrices oportunas en cada caso, pudiendo requerir al adjudicatario, en cualquier momento, la información que precise acerca del estado de ejecución del objeto del contrato, de los deberes del adjudicatario y del cumplimiento de los plazos y actuaciones. Dirigir instrucciones al contratista siempre que no suponga una modificación del objeto del contrato, no se oponga a las disposiciones en vigor o a las derivadas de los pliegos y demás documentos contractuales. Inspeccionar y ser informado, cuando lo solicite, del proceso de realización o elaboración del servicio contratado.    El responsable del contrato deberá corregir cualquier incidente o desviación en la ejecución que pueda suponer infracción en las reglas mencionadas, así como dar inmediatamente parte al órgano de contratación de tal situación. ## Director técnico, responsable del contrato por parte de la empresa adjudicataria : A estos efectos la empresa adjudicataria nombrará al inicio de la ejecución del servicio, un Director Técnico que será comunicado al IAS: Ejercerá de máximo interlocutor válido entre la empresa adjudicataria y el IAS para todas las cuestiones derivadas del Contrato. Será el responsable de velar por la correcta prestación de los servicios contratados, ejerciendo las labores de coordinación, planificación y organización del servicio. En particular: - Atender las instrucciones directas que, para el desarrollo del servicio, emanen del Responsable del contrato del IAS. - Velar por el cumplimiento de todas las actuaciones del personal a su cargo, en los términos contemplados en este Pliego. - Suministrar cuantos informes, actas y estudios, sean solicitados por el Responsable del contrato. - Aportar los contratos de mantenimiento suscritos con las empresas subcontratadas y sus prórrogas. - Comunicar al Responsable del contrato las incidencias del servicio. - Proponer al Responsable del contrato la adopción de medidas que reviertan en un desarrollo adecuado del servicio. - Acudirá al Edificio cuando sea requerido por el Responsable del contrato. Será el encargado inicial de calificar las averías. ## Responsable de jardinería Tendrá la categoría de Oficial Jardinero/a. Es la persona trabajadora que tiene el dominio del oficio, ejecuta labores propias de la plantación y conservación del jardín, instalación de riego, con iniciativa y responsabilidad, incluso las operaciones más delicadas. Debe conocer las plantas de jardín y de interior, interpretar los planos y croquis de conjunto y detalle, y de acuerdo con ellos replantear el jardín y sus elementos vegetales y auxiliares en planta y altimétrica, y asimismo los medios de combatir las plagas corrientes y las proporciones para aplicar toda clase de insecticidas, y conduce vehículos con permiso de conducir de clase B. Está a las órdenes del encargado/a o maestro/a jardinero/a y ha de marcar las directrices para el trabajo de los subgrupos inferiores.    El oficial jardinero desarrollará las funciones a razón de las horas establecidas en la tabla de desglose de costes del Anexo VI ## Resto de personal necesario para la correcta prestación del servicio La empresa adjudicataria dotará para la prestación del servicio con el personal cualificado para ello, pudiendo ser personal propio o empresas subcontratadas. En cualquier caso, este personal deberá contar con la titulación, experiencia y acreditaciones necesarias para el desarrollo de las funciones, debiendo aportar dicha documentación al responsable del contrato del IAS antes del inicio de los trabajos. Este apartado abarca todo el personal necesario para el desarrollo de la prestación, desde los trabajos de mantenimiento de instalaciones industriales, limpieza, jardinería, obras, así como servicio de desinsectación y tratamientos contra la legionelosis, o cualquier otro que sea objeto de este contrato. ## Periodos vacacionales y ausencias. En caso de enfermedad, vacaciones u otras situaciones equivalentes, la empresa adjudicataria tomará las medidas oportunas para mantener en todo momento el Plan de Mantenimiento y la calidad del servicio. En caso de huelga, será responsable de garantizar los servicios mínimos necesarios para realizar el mantenimiento correctivo de al menos las averías que deban atenderse en periodo igual o inferior a 12 horas. En caso de incumplimiento total o parcial de dichos servicios mínimos, el IAS se reserva el derecho de no abonar a la empresa adjudicataria el importe correspondiente al periodo en el que los edificios hayan estado sin servicio de mantenimiento y/o aplicar, en su caso, las penalizaciones correspondientes. ## 10. CONSUMOS DE LAS INSTALACIONES La empresa adjudicataria de este pliego deberá controlar y supervisar los consumos referidos a agua y electricidad, con el objeto de poder trasladar al IAS consumos excesivos y mejoras para ahorros en este tipo de suministro.    Los consumos de gasoil y gas licuado propano serán controlados por la empresa gestora (atención sociosanitaria) del centro la cual deberá suscribir el correspondiente contrato de suministro y hacerse cargo de los pedidos y llenado de depósitos. Para ello, la empresa gestora (atención sociosanitaria) podrá contactar con la empresa mantenedora para asistir el momento del repostaje en caso necesario. ## 11. VISITA PREVIA A LA PRESENTACIÓN DE OFERTAS Conforme a las condiciones establecidas en el PCAP, será obligatoria la visita de los cuatro centros, que el IAS publicará durante el periodo establecido para que las empresas puedan preparar su oferta. La visita tendrá carácter obligatorio para la participación en el procedimiento. ## 12. RESPONSABILIDAD DEL ADJUDICATARIO La adjudicataria ante trabajos de mantenimiento preventivo o correctivo, o de otra consideración, deberá delimitar el recinto donde se desarrollen los mismos cuando éstos puedan comportar riesgo para los usuarios. Los elementos de protección empleados se mantendrán en todo momento en perfecto estado de conservación y señalización. Será responsabilidad de la adjudicataria los daños o perjuicios que se puedan ocasionar a terceros durante la ejecución del contrato, con ocasión del funcionamiento normal o anormal del servicio. Serán a cargo de la adjudicataria las indemnizaciones que deban satisfacer como consecuencia de las lesiones que sufran personas y enseres objeto del contrato. ## 13. CONTROL E INSPECCIÓN DEL CONTRATO La empresa adjudicataria permitirá libre acceso a toda la información técnica que el Servicio de Mantenimiento y Obras del IAS necesite, estando el personal de la misma obligada a facilitársela y seguir sus indicaciones. Además, deberá cumplir con todas las obligaciones aquí establecidas en materia de comunicación. El IAS podrá realizar en cualquier momento y especialmente cuando se aproxime la finalización del contrato, una inspección del estado de los centros objeto del presente contrato, utilizando su propio personal o a mediante encargo a terceras personas.    Del resultado de dicha inspección se derivarán exigencias de reposiciones o reparaciones a que hubiere lugar, sin perjuicio de que se le exijan, asimismo, las obligaciones y responsabilidades que están estipuladas en el presente pliego. El IAS podrá tomar además en cualquier momento las medidas de control que considere oportunas para la vigilancia del correcto cumplimiento de las obligaciones a que está sometida la adjudicataria como consecuencia del presente pliego, así como de las que se contemplen en el contrato que de él se derive. ## 14. GRADO DE SATISFACCIÓN DEL USUARIO El IAS, podrá cursar cuestionarios a los centros de trabajo sobre el grado de satisfacción del servicio, bien con carácter general o bien por muestreo estadístico representativo. Realizadas las encuestas, se dará cuenta de los resultados globales de estas consultas. ## ANEXOS I DESCRIPCIÓN DE LAS INFRAESTRUCTURAS (PLANOS) II INVENTARIO NO EXHAUSTIVO DE INSTALACIONES Y EQUIPOS III GAMAS MÍNIMAS DE MANTENIMIENTO IV CUADRO RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO V EJEMPLOS ACLARATORIOS DE CLASIFICACIÓN DE LOS DISTINTOS MATERIALES Y ELEMENTOS SEGÚN EL APARTADO 5 DEL PPT VI TABLA DE COSTES CON DESGLOSES