Documentación urbanística

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## TITULO II. CONDICIONES PARTICULARES DE LOS USOS ## Capítulo 1. Determinaciones generales. ## Artículo 155. Regulación detallada de los usos Las presentes normas tienen por objeto la regulación detallada de cada uno de los usos pormenorizados contemplados en las Normas de Usos de este Plan General. ## Artículo 156. Normativa aplicable 1. Serán de plena aplicación las normas de superior rango o aquellas que derogaran o sustituyeran a las que se establecen en las presentes Normas, que se considerarán, en su caso, como disposiciones complementarias. 2. En los supuestos en que la normativa aplicable establezca requisitos mínimos y éstos sean menos restrictivos que los previstos en estas Normas, será de aplicación la normativa más restrictiva o protectora. 3. El criterio establecido en el párrafo anterior será igualmente de aplicación a los posibles conflictos con la demás normativa de este Plan General. 4. Serán de aplicación las condiciones establecidas en la Ley 3/1998, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras, así como en su desarrollo reglamentario establecido en el Decreto 217/2001, de 30 de agosto; y demás normativa de obligado cumplimiento que estuviere en vigor. ## Artículo 157. Condiciones de los usos en edificios catalogados. De acuerdo con la legislación en materia de patrimonio histórico y cultural, cualquier cambio de uso en bienes declarados de interés cultural habrá de ser autorizado por la Consejería competente en materia de cultura. ## Artículo 158. Control 1. El control del cumplimiento de las previsiones de estas Normas se llevará a cabo a través de las licencias urbanísticas y de actividades y la subsiguiente labor de inspección y disciplina. 2. Las prescripciones contenidas en estas Normas se consideran integradas automáticamente en el condicionado de las licencias urbanísticas o de actividad que se otorguen, salvo que se haga constar expresamente lo contrario. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 3. Las infracciones de las presentes Normas estarán sometidas al régimen sancionador previsto en la legislación de régimen local, la urbanística y la que rige la apertura de establecimientos. ## Capítulo 2. Uso Residencial Artículo 159. Concepto y clases 1. Se considera uso residencial el que sirve para proporcionar alojamiento permanente a las personas. No se incluyen en este uso, las caravanas u otras instalaciones o construcciones de carácter móvil o temporal. 2. A los efectos de este Plan General, se consideran las siguientes clases o tipos: ## A) Vivienda unifamiliar Edificio de uso mayoritariamente residencial que no dispone de acceso y servicios comunes para más de dos viviendas, debiendo entenderse a los efectos de este Plan General como la disposición de una sola vivienda destinada a residencia de una familia por parcela. Incluye el conjunto de usos complementarios al principal de vivienda y compatibles con el mismo, de acuerdo a las Normas de Usos. ## B) Vivienda multifamiliar colectiva Edificio de uso mayoritariamente residencial que dispone de acceso y servicios comunes para dos o más viviendas por parcela. Corresponde a edificios destinados a la residencia de varias familias en viviendas situadas en la misma parcela con un acceso común desde la calle. Incluye el conjunto de usos complementarios al principal de vivienda y compatibles con el mismo, de acuerdo a las Normas de Usos. 3. En función del régimen al que está sometida la vivienda según los beneficios otorgados por las administraciones públicas, se distinguen dos clases: 2. -Vivienda protegida, cuando gozan de algún tipo de protección pública, y están sujetas a condicionantes jurídicos, técnicos y económicos derivados de aquélla. 3. -Vivienda libre, cuando carezcan de cualquier tipo de protección pública. ## Artículo 160. Condiciones generales 1. Serán de aplicación las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas para la supresión de la cédula de habitabilidad establecidas en el Decreto 147/2000, de 29 de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - junio, así como las condiciones higiénicas mínimas de las viviendas establecidas en la Orden de 29 de febrero de 1.944, del Ministerio de Gobernación o las que, en su caso, las sustituyeran. 2. Las viviendas de protección oficial estarán sujetas, en lo que concierne a condiciones de programa y proyecto, a las disposiciones que desde el Estado o la Comunidad Autónoma las regulan. 3. En promociones de viviendas, se respetará la proporción mínima de viviendas para personas con movilidad reducida permanente fijada en aplicación de la Ley 3/1983, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras, de la Junta de Castilla y León, así como en el Decreto 217/2001, por el que se aprueba el Reglamento sobre accesibilidad y supresión de barreras. 4. Serán de aplicación las normas de edificación generales (que se completan y matizan con las presentes condiciones del uso) y las normas de protección del medio ambiente. - Artículo 161. Programa de la vivienda y condiciones de diseño. 1. Vivienda mínima: Se entiende como vivienda mínima la que está compuesta por una estancia-comedor-cocina, un cuarto de baño completo, un dormitorio doble o dos sencillos y un armario ropero. 2. Apartamentos: Podrán proyectarse apartamentos compuestos por una estanciacomedor-cocina (que también podrá ser dormitorio) y un cuarto de baño completo; todo ello, con una superficie construida mínima de 30 m 2 . Estos apartamentos o estudios no podrán superar el 25 % del número total de unidades de vivienda del inmueble. 3. Superficie útil de cada pieza: Las piezas que compongan la vivienda cumplirán las condiciones siguientes: - (*): En el supuesto de estancia-comedor-cocina, la cocina podrá ocultarse del resto de la estancia, disponiendo una separación a base de elementos de carpintería (tipo armario) o por cualquier otro sistema. | Pieza | Superficie útil mínima (m2) | Longitud mínima de 1 lado (m.) | Diámetro mínimo de círculo inscrito (m.) | |------------------------------|-------------------------------|----------------------------------|--------------------------------------------| | Estancia | 12,00 | 2,70 | 3,00 | | Estancia-comedor | 14,00 | 2,70 | 3,00 | | Estancia-comedor-cocina | 20,00(*) | 2,70 | 3,00 | | Cocina | 5,00 | 1,60 | --- | | Cocina-comedor | 8,00 | 2,00 | --- | | Dormitorio principal o doble | 10,00 | 2,50 (**) | --- | | Dormitorio sencillo | 6,00 | 2,00 | --- | | Cuarto de baño | 4,00* | 1,30 | --- | | Cuarto de aseo | 1,50* | 1,20 | --- | | Vestíbulo | 1,40 | 1,00 | --- | El cuarto de baño completo contendrá los aparatos sanitarios siguientes: bañera, lavabo, retrete y bidet. El cuarto de aseo dispondrá al menos de lavabo ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - y retrete y, en su caso, bañera o ducha. La dotación de aparatos y las superficies mínimas del cuadro se entenderán para el supuesto de que exista un solo cuarto de baño en la vivienda. - (**) Se permite en dormitorios dobles una dimensión mínima de 2,10 m. manteniéndose la superficie útil mínima establecida de 10 m2, siempre que exista un dormitorio principal con las dimensiones mínimas establecidas. Las viviendas acogidas a algún régimen de protección pública deberán cumplir las condiciones mínimas establecidas en la normativa sectorial específica de aplicación 4. Tendederos: Salvo si existiera tendedero común o si el tendido de la ropa pudiera hacerse en el patio de parcela, toda vivienda estará dotada de una superficie cubierta y abierta al exterior de al menos 1,5 metros cuadrados, destinada a tender ropa, que no será visible desde el espacio público (por lo que, si da frente al mismo, estará dotada de un sistema de protección visual que dificulte la visión de la ropa tendida). No computarán a efectos de edificabilidad, los primeros tres (3) metros cuadrados destinados a tendedero en cada vivienda. No podrán estar integrados en los balcones o balconadas, pero sí en los cuerpos volados cerrados autorizados. La localización del tendedero podrá ser interior siempre que el local donde se ubique disponga del adecuado sistema de ventilación, natural o forzada, hasta la cubierta de la edificación. En viviendas con un dormitorio o en apartamentos se podrá sustituir la disposición obligatoria de tendedero por una secadora mecánica siempre que figure en el proyecto objeto de licencia y sea colocada en obra, considerándose como instalación básica. - 5 . Altura libre: Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación de este Plan General, se establece que la altura libre mínima de una vivienda será de 2,50 metros al menos en el 75 % de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta 2,30 metros en aseos, baños, pasillos, cocinas y despensas a fin de permitir el paso de instalaciones por falso techo. - 6 . Huecos de paso: La anchura mínima del pasillo interior de la vivienda será de 0,80 m., excepto en la entrada a la misma que deberá ser como mínimo de 1 m. 7. Trasteros: En la categoría de vivienda multifamiliar, por cada vivienda o local de la finca se podrá disponer una p ieza no habitable destinada a guardar enseres de la misma, y cuya superficie no podrá ser superior al 15 % superficie útil de la vivienda o local a la que se adscriba y siendo su acceso sólo a través de zonas comunes del edificio. No computará a efectos de edificabilidad si tiene una superficie no superior a 8 m2 ni al 10% de la superficie útil de la vivienda o local a la que se adscriba; y si la superara, el exceso computará a efectos de cálculo de edificabilidad. En el caso que se dispongan, cuando las ordenanzas particulares de este Plan General así lo permitan expresamente, en construcciones en patios de manzana destinados a equipamientos ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── privados, la superficie destinada a trasteros no computará a efectos de edificabilidad. ## Artículo 162. Piezas habitables. 1. No se permitirán viviendas en plantas bajo rasante (sótanos y semisótanos). 2. En plantas bajo rasante no se autoriza el uso residencial, sin perjuicio que puedan ubicarse en dicha situación dependencias auxiliares o complementarias de la vivienda. 3. No se permiten viviendas en las plantas bajas de los edificios residenciales no unifamiliares, excepto en las situaciones consideradas en las condiciones particulares de las Normas Urbanísticas de este Plan General y en las viviendas adaptadas para personas con movilidad reducida. 4. Toda pieza habitable de una vivienda deberá disponer de ventilación e iluminación natural. Las cocinas podrán tener segundas luces a través de terraza-tendedero. ## Artículo 163. Vivienda exterior. 1. Se considera que una vivienda es "exterior" cuando todas sus piezas habitables tienen huecos que abren a espacio abierto o a patio, y al menos tiene una fachada con una longitud mínima de tres (3) metros y al menos una pieza habitable con hueco a: - a) viario o espacio libre públicos. - b) zona libre privada de parcela edificable, resultante de las condiciones de posición en las tipologías edificatorias siguientes: unifamiliar aislada, pareada o adosada; bloque exento; o manzana abierta con alineaciones oficiales señaladas expresamente en el Plan General o en su planeamiento de desarrollo. En caso de ser una única pieza habitable, deberá ser estancia-comedor. 2. Sólo se autorizarán viviendas que sean "exteriores". 3. Excepcionalmente, cuando se trate de obras de restauración, conservación o mantenimiento, consolidación y reparación, exteriores o de reconstrucción, se considerará también que una vivienda es "exterior" cuando al menos la mitad de sus piezas habitables tengan huecos a "patio principal" que cumpla las condiciones siguientes: | Altura del paramento opuesto (m.) | Vista recta mínima (m.) | Superficie mínima del patio (m2) | |-------------------------------------|---------------------------|------------------------------------| | H | V = 5,50 + (0,25 x H) | V 2 | En la medición de la vista recta se permite la tolerancia siguiente: Podrá disminuir hasta un máximo de un 20 % siempre que la superficie del patio interior principal aumente como mínimo en el mismo porcentaje. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Artículo 164. Condiciones de vivienda y local exterior 1. En viviendas integradas en obras de restauración, conservación o mantenimiento, consolidación y reparación, exteriores y de reconstrucción podrá admitirse como pieza habitable una habitación con segundas luces, si la cocina y al menos otras dos piezas cumplen la condición de local exterior. En ningún caso se admitirá que un dormitorio ventile a través de un baño, cocina o escalera. 2. En el supuesto de segundas luces se cumplirán las condiciones de iluminación y ventilación mínimas que se indican a continuación: - a) El hueco por donde entre la primera luz se abrirá a calle, espacio libre público, espacio exterior accesible o patio de manzana. - b) Cada uno de ambos huecos, el de primera y el de segunda luz, tendrá una superficie mínima de 2,5 m 2 , de los cuales al menos 1,5 m 2 en el de primera luz y 1 m 2 en el de segunda serán de cristal que deje pasar la luz blanca. - c) El hueco de segunda luz será completamente practicable y comenzará a nivel del suelo. - d) Ambos huecos serán paralelos o sensiblemente paralelos, formando un ángulo que no exceda de 15 grados sexagesimales. La distancia máxima entre sus ejes será de 1 metro en el primer caso; en el segundo no se admitirá ninguna desviación entre los ejes. - e) La segunda luz no se tomará de dormitorios ni de cocinas. - f) La pieza con primera luz no tendrá un fondo mayor de 6 metros, ni mayor de 4 metros la que reciba la segunda, ambas medidas sobre la normal al hueco de la fachada. ## Artículo 165. Ventilación mínima 1. Además de lo previsto en el apartado correspondiente de las Normas de Edificación, todo local destinado a alojamiento deberá ser ventilable, permitiendo el paso del viento por voluntad del usuario; y deberá disponer de un sistema eficaz de evacuación del aire viciado, que no dependa de la presencia o no del viento, ni de su paso a través del mismo. 2. La ventilación de piezas no habitables podrá resolverse mediante ventilación natural directa o conducida, o mediante ventilación forzada. 3. Las cocinas, así como cualquier otra pieza en la que se produzcan combustiones o gases, dispondrán de conductos independientes para su eliminación, que garantizarán al menos dos renovaciones del aire contenido cada hora. 4. Las zonas de servicio en portales (cuarto de basuras, de instalaciones de electricidad, de agua o de almacenamiento) deberán disponer, al menos, de ventilación interior en ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── las condiciones establecidas en esta normativa. - Artículo 166. Patios interiores De acuerdo con lo dispuesto en las Normas de Edificación, en viviendas unifamiliares aisladas se admitirán patios que puedan inscribir un círculo con diámetro mínimo un tercio de la altura mayor de los paramentos que lo encuadren (h/3), con un mínimo de tres (3) metros. Cuando, por inexistencia o escasas dimensiones del jardín, el patio constituya el principal espacio abierto de la parcela, su superficie será igual o mayor de 12 m2. ## Artículo 167 . Escaleras 1. Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, en edificios con uso residencial se cumplirán las condiciones adicionales siguientes: Una sola escalera principal (sin contar, en su caso, escaleras de servicio) no podrá servir a más de seis (6) viviendas por planta o veintiocho (28) en total. Excepcionalmente, en edificios residenciales con desarrollo lineal, se autorizará un número mayor de viviendas por escalera, siempre que la distancia desde ésta a la vivienda más lejana no exceda de 35 metros. 2. La anchura útil mínima de los tramos de escalera será de 0,90 m. en las viviendas unifamiliares. Cuando sean de uso común en viviendas multifamiliares o colectivas, cumplirán con lo establecido en la Ley 3/1998, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras, y en la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI aplicable. 3. Artículo 168. Ascensores Será obligatoria la disposición de ascensores en las condiciones y supuestos previstos en la Ley 3/1998, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras, debiendo instalarse al menos uno en cada núcleo de comunicación vertical y al menos uno por cada 21 viviendas o fracción. ## Artículo 169. Dotación de aparcamiento 1. Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, se dispondrá, por lo menos, de una plaza de aparcamiento por cada unidad de vivienda o por cada 100 metros cuadrados de superficie edificada. Las plazas se ubicarán dentro de la parcela residencial (garaje o superficie no ocupada de la parcela); para el cálculo de su superficie útil se considerará un módulo mínimo básico de 20 m 2 por plaza unitaria o vehículo (incluyendo la parte proporcional de los accesos). 2. La provisión de plazas de aparcamiento será independiente de la existencia de garajes privados comerciales o de estacionamientos públicos. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 3. En obras de nueva planta y ampliación de edificios de vivienda multifamiliar, será obligatoria la dotación de un local comunicado con el portal o zona común de acceso a ascensores para guardería de bicicletas, coches de niños, etc., con altura libre de 2,25 m. y puerta de entrada de ancho mínimo de 0,82 m.; pudiendo ubicarse en plantas bajo rasante en caso que el ascensor llegue hasta éstas. La superficie mínima será de 1 m2 por vivienda con un mínimo de 4 m2, incrementándose 1 m2 por cada 4 viviendas o fracción que supere ese número. El local dispondrá de materiales de acabado hasta una altura de 1,20 m que permitan su adecuada limpieza y mantenimiento. ## Capítulo 3. Uso Comercial Artículo 170. Concepto y clases 1. Sin perjuicio de lo establecido en la Ley 16/2002, de 19 de diciembre, de Comercio de Castilla y León respecto a la regulación administrativa de la actividad comercial, y a los efectos de este Plan General será de aplicación lo dispuesto en el presente capítulo para la regulación del uso comercial en el término municipal de Miranda de Ebro. En cualquier caso, siempre será de aplicación la normativa sectorial que estuviera en vigor, teniendo la normativa correspondiente establecida en este Plan General de Ordenación Urbana un carácter complementaria a aquélla en todos los aspectos en que no se oponga o contradiga a la misma. 2. A los efectos de este Plan General, se considera uso comercial, el uso productivo correspondiente a aquellas actividades cuya finalidad sea poner a disposición de consumidores y usuarios, bienes y servicios susceptibles de tráfico comercial, en sedes fijas y con presencia de comprador, producto y mercancía. Se entiende por sede fija, la existencia de un establecimiento o conjunto de ellos, puestos en mercados o lonjas, tanto a cielo abierto como en recintos cerrados, u otras instalaciones análogas. Se entiende por establecimientos comerciales, los locales y las construcciones de carácter fijo y permanente, destinados al ejercicio regular de actividades comerciales, ya sea de forma continuada o en días o en temporadas determinadas siempre y cuando dispongan de las correspondientes licencias. Quedan incluidos en la definición anterior, en general, las instalaciones de cualquier clase que cumplan la finalidad señalada en la misma, siempre que tengan el carácter de inmuebles de acuerdo con el artículo 334 del Código Civil. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 3. Dentro del uso comercial, y a los efectos de este Plan General, sin perjuicio de la aplicación de la legislación sectorial vigente, se consideran los siguientes tipos y categorías en función de la naturaleza y de la superficie de venta de los establecimientos comerciales: 4. La instalación de grandes establecimientos comerciales, que son aquellos establecimientos comerciales individuales o colectivos con una superficie de venta al público igual o superior a 1.500 m2, estará amparada por el instrumento de planeamiento de desarrollo urbanístico necesario de acuerdo con la legislación urbanística de Castilla y León y requerirá de la previa licencia comercial específica establecida en el artículo 18 de la Ley 16/2002, de 19 de diciembre, de Comercio de Castilla y León. 5. Para la implantación de establecimientos comerciales con una superficie de venta igual o superior a 1.200 m2, el Ayuntamiento valorará cada solicitud de licencia comercial específica de acuerdo con los siguientes criterios 4. -La existencia de un equipamiento comercial adecuado en la zona donde se pretenda implantar el proyecto solicitado. 5. -La repercusión que el proyecto suponga en los servicios recibidos por los consumidores y en el aumento de la libre competencia existente en el mercado de la zona afectada, considerándose favorablemente el sometimiento de la actividad comercial del establecimiento proyectado al sistema arbitral de consumo. 6. -Los efectos que su implantación suponga sobre la estructura comercial de la zona, y en especial, sobre el pequeño comercio de la misma. 7. -La integración del proyecto presentado en el entorno urbano y su impacto sobre el medio ambiente. 8. -La incidencia del proyecto sobre la red viaria de la zona y los sistemas de transporte de viajeros. | USO COMERCIAL | USO COMERCIAL | A | Venta de productos de consumo cotidiano | Venta de productos de consumo cotidiano | Venta de productos de consumo cotidiano | |---------------------|-----------------|-------------------------|-------------------------------------------|-------------------------------------------|-------------------------------------------| | USO (Tipos) | 1º | 2º B | 3º Venta de productos | 4º de consumo no | 5º cotidiano | | Superficie de venta | 0-200 m2 | Más de 200 hasta 400 m2 | Más de 400 hasta 1.000 m2 | Más de 1.000 hasta 1.500 m2 | Más de 1.500 m2 | ## Artículo 171. Condiciones particulares del uso comercial ## 1. Definición de superficies: - a) Superficie de venta : es aquélla a la que el público puede acceder para realizar las actividades comerciales, incluidos los espacios ocupados por los artículos ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - puestos a la venta. Las superficies y espacios que incluye serán los establecidas reglamentariamente por la normativa sectorial de aplicación. - b) Superficie edificada o construida : es la superficie total de la nave o local que incluye las zonas de venta definidas en el apartado anterior, zonas de almacenamiento, servicios, espacios comunes de paso, etc. - c) Superficie de aparcamiento : es la superficie destinada en uso exclusivo a aparcamiento al aire libre o en áreas cubiertas (sótanos, plantas bajas, plantas superiores o anexos). A efectos comerciales, no computan en el cálculo de superficie de venta. A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie de venta, esta dimensión se entenderá como la definida en el anterior apartado 1 a). La superficie de venta destinada a la atención al público no podrá servir de paso ni tener comunicación directa con ninguna vivienda, salvo que se trate de edificación unifamiliar. 2. Accesos: Los locales comerciales situados en edificio compartido dispondrán en todo caso de acceso separado, sin conexión con el portal o escaleras del inmueble. 3. Circulación interior: Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, todos los recorridos accesibles al público tendrán la anchura mínima prevista en la NBE-CPI aplicable. Los desniveles en la misma planta se salvarán mediante rampas o escaleras con anchura igual al resto de los recorridos. 4. Escaleras: Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, el número de escaleras entre cada dos pisos será de una por cada 500 m 2 de superficie de venta en el piso inmediatamente superior, o fracción mayor de 250 m 2 , con la anchura mínima prevista en la NBE-CPI aplicable. 5. Ascensores: Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, cuando el desnivel a salvar dentro del establecimiento sea superior a ocho metros, se dispondrá un aparato elevador por cada 500 m 2 por encima de esa altura; podrán ser sustituidos por escaleras mecánicas siempre que haya al menos un ascensor. 6. Altura libre de pisos: Complementariamente a lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales de edificación, la altura libre será la que se especifique para cada zona de Ordenanza, y en su defecto, un mínimo de 2,70 metros en las plantas o parte de plantas dedicadas al uso comercial, por encima de la rasante, y al menos en el 75 % de su superficie útil. Los locales comerciales ya acondicionados a la entrada en vigor del Plan General deberán adaptar su altura libre mínima a 2,70 metros siempre que en el local se realicen obras de reforma. 7. Aseos: Los locales destinados al comercio dispondrán de los siguientes servicios sanitarios: hasta 100 m2 de superficie de venta, un retrete y un lavabo; por cada 200 ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── m2 adicionales o fracción se aumentará un retrete y un lavabo, separándose en este caso para cada uno de los sexos. No podrán comunicar directamente, en ningún caso, con el resto de los locales, para lo cual deberá instalarse un vestíbulo o espacio de aislamiento. En los locales comerciales que formen un conjunto (Mercados, Galerías de Alimentación, Pasajes Comerciales, etc.) se podrán agrupar los servicios sanitarios correspondientes a cada local, determinándose el número de servicios por la aplicación de las condiciones anteriores sobre la zona de la superficie de locales, incluyendo los espacios comunes de uso público. 8. Aparcamientos: Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, en los medianos y grandes establecimientos comerciales, que son aquellos con superficie de venta al público igual o superior a 1.200 m2 y a 1.500 m2, respectivamente, se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada 100 m2 de superficie de venta cuando no alberguen comercio de venta de productos de uso cotidiano, y se dispondrá de una plaza por cada 50 m2 cuando alberguen comercio de venta de productos de uso cotidiano. En todo caso, los grandes establecimientos comerciales deberán contar con un mínimo de seis plazas de aparcamiento por cada 100 m2 de sala de ventas o la dotación mínima que se establezca reglamentariamente por la normativa sectorial de aplicación. En los establecimientos de comercio de productos cotidianos con superficie de venta superior a 400 m2, se dispondrá una plaza cada 50 m2. En los establecimientos de comercio de productos no cotidianos con superficie de venta superior a 400 m2, ase dispondrá una plaza cada 100 m2. 9. Carga y descarga: En el sector del comercio de productos de consumo cotidiano, las operaciones de carga y descarga se realizarán en el interior del propio establecimiento, a través de un área de carga y descarga con acceso por vado autorizado por licencia municipal, que en el caso de productos alimentarios sólo podrá estar comunicada con los almacenes y cámaras frigoríficas. A estos efectos, se dispondrán las superficies siguientes: | Superficie de venta (Productos de consumo cotidiano) | Nº plazas | Superficie por plaza (m2) | Superficie Total (m2) | |--------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------|-----------------------------|-------------------------| | De 200 a 600 m2 | 2 | 3 x 7 | 42 | | De más de 600 a 1.500 m2 | 3 | 3 x 7 | 63 | | De más de 1.500 a 2.500 m2 | 4 | 3 x 7 | 84 | | De más de 2.500 m2 | A determinar en cada proyecto a juicio municipal razonado | | | En el sector del comercio de venta de productos de uso no cotidiano, se dispondrán de las superficies siguientes: ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── | Superficie de venta (Productos de consumo no cotidiano) | Nº plazas | Superficie por plaza (m2) | Superficie Total (m2) | |-----------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------|-----------------------------------------------------------| | De 400 a 600 m2 | 1 | 3 x 7 | 21 | | De más de 600 a 1.500 m2 | 2 | 3 x 7 | 42 | | De más de 1.500 a 2.500 m2 | 3 | 3 x 7 | 63 | | De más de 2.500 m2 | A determinar en cada proyecto a juicio municipal razonado | A determinar en cada proyecto a juicio municipal razonado | A determinar en cada proyecto a juicio municipal razonado | 10. Almacenaje de productos alimentarios: Los locales en los que se comercie con alimentos dispondrán de un almacén o trastienda para su conservación, debidamente acondicionado, con una superficie de al menos el 10% de la superficie de venta destinada a estas mercancías y como mínimo de 5 m2. 11. Iluminación y ventilación: Podrá ser natural o artificial. En el primer caso, los huecos de iluminación deberán tener una superficie total no inferior a un octavo de la que tenga la planta del local y la ventilación 1/20 o lo necesaria para garantizar seis renovaciones/hora; se exceptúan los locales exclusivamente destinados a almacenes, trasteros, pasillos. En el segundo caso, se exigirá la presentación de una descripción detallada de las instalaciones de iluminación y acondicionamiento del aire, que deberán ser aprobados por el Ayuntamiento. En el caso de sótanos, los huecos de ventilación natural deberán como mínimo ser equivalentes al 0,5% de la superficie en planta. 12. Bajo rasante : Los locales que se establezcan en plantas semisótano o sótano primero no podrán ser independientes del local inmediatamente superior situado en planta baja, que se desarrollará sobre rasante, y tendrá respecto a éste un carácter secundario. Asimismo podrán destinarse a almacenaje y servicios, o actividad comercial desarrollada en una superficie no superior al 50% del espacio de venta al público destinado en la planta baja a que se halle vinculado, debiendo tener en este caso una altura libre mínima de 3 m. en planta sótano y 2,80 m. en planta semisótano. Estas limitaciones podrán no ser de aplicación, a juicio de los servicios técnicos municipales, a los locales que contaran con licencia municipal o la misma estuviera solicitada con anterioridad a la aprobación inicial del Plan General. 13. Pasajes comerciales : sólo pueden establecerse en planta baja. El pasaje tendrá acceso para el público por ambos extremos, y un ancho superior al 7 por 100 de su longitud. En todo caso el ancho mínimo será de tres metros, debiendo cumplir las exigencias de la normativa NBE-CPI vigente. Cuando el pasaje haya de servir de acceso a las escaleras y ascensores del resto del inmueble, se aumentará su ancho en un metro sobre a la cifra fijada en el párrafo anterior. En los pasajes podrán agruparse los servicios sanitarios correspondientes a cada local. El número de servicios vendrá determinado por la aplicación de las condiciones del anterior punto 7º sobre la suma de la superficie de locales, incluyendo los espacios comunes de uso público. 14. Cuartos de basuras : Los establecimientos comerciales que comercien con productos ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── alimentarios con una superficie de venta igual o mayor de 200 m2 dispondrán de un local cerrado y exclusivo para el depósito de basuras y envases desechados, con comunicación directa e inmediata con el viario público y con el propio establecimiento. Este local tendrá una superficie mínima de: | Superficie de venta | Superficie del local | |-----------------------|----------------------------------------------------------------------------------| | De 200 a 600 m2 | 2 m2/100 m2 o fracción de superficie de venta | | De más de 600 m2 | 12 m2 + (0,5 m2/100 m2 o fracción de superficie de venta de exceso sobre 600 m2) | Estos locales deberán disponer de las siguientes características: - -Sumideros para desagüe de aguas de lavado, conectados a la red general de alcantarillado; grifos de agua corriente, apropiados para conectar mangas de riego, que permitan el adecuado lavado del local; impermeabilidad de los suelos, con ligera pendiente hacia los sumideros; todas las paredes de local deberán estar alicatadas hasta el techo; ventilación forzada; y obstáculos físicos, como rejillas u otros elementos, que eviten el paso de roedores, insectos u otros animales. 15. Renovación de aire : Todos los establecimientos comerciales deberán ser ventilables y disponer de un sistema eficaz de evacuación del aire viciado, ya sea de forma natural o mecánica con las medidas correctoras necesarias a fin de evitar molestias al vecindario. La evacuación de aire caliente y/o aire viciado de los locales comerciales se realizará de forma que el punto de salida del aire distará, como mínimo, dos (2) metros de cualquier hueco de ventana situada en plano horizontal y estará fuera del plano vertical de cualquier otro hueco. La altura mínima sobre la acera será de dos (2) metros y estará provisto de una rejilla de 45º de inclinación, que oriente el aire hacia arriba en el caso de que las distancias a la acera sea inferior a cuatro (4) metros, debiendo estar dotadas de los filtros apropiados a fin de evitar molestias al vecindario. Para volúmenes de aire superiores a 1 metro cúbico por segundo, la evacuación tendrá que ser a través de chimeneas cuya altura supere un (1) metro la del edificio. Todo aparato o sistema de acondicionamiento que produzca condensación, tendrá necesariamente una recogida y conducción de agua eficaz que impida que se produzca goteo al exterior. En ningún caso podrá sobresalir de los paramentos de fachada a la vía pública o espacios libres exteriores, ni constituir un elemento discordante en la composición. Estas instalaciones deberán cumplir la legislación sectorial de aplicación. - -Sistemas. - a) La renovación ambiental de forma natural y directa al exterior- aire viciadosolamente se instalará en establecimientos de superficie de venta no superior a 200 m2; en el resto se instalará ventilación mecánica que podrá efectuarse por depresión o por sobrepresión por conducto exclusivo que se eleve dos (2) metros por encima del alero de la edificación donde esté ubicada la actividad. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Se realizará mediante rejillas formadas por lamas abatibles. La superficie total de la rejilla o rejillas será igual o superior al 1% de la superficie útil a ventilar por este procedimiento. En este sistema, se exigirá un mínimo de 6 a 10 renovaciones de aire por hora para locales de menos de 200 m² de superficie de venta y un mínimo de 10 renovaciones/hora para locales de superficie no inferior a 200 m² de superficie de venta. - b) Si la renovación ambiental mecánica se efectúa por sobrepresión, el circuito de salida de aire contaminado se dirigirá hasta la cubierta cumpliendo las características constructivas que se señalan. 2. -Chimeneas. Cuando se instale una chimenea por la fachada con piezas habitables de un edificio, su trazado discurrirá de tal modo que no afecte la servidumbre de luces y vistas del edificio. Se entenderá que tal servidumbre no queda afectada cuando la distancia comprendida entre un extremo de la chimenea y el extremo de la ventana más próxima sea igual o superior a 3 veces el fondo de la chimenea. Las chimeneas se construirán con material resistente a la corrosión y las juntas entre los distintos elementos que las componen se realizarán herméticamente de modo que no existan fugas que puedan ocasionar molestias al entorno habitable. Si la chimenea discurriera por una fachada principal, su revestimiento exterior llevará el mismo tratamiento de la fachada, de modo que no desentone estéticamente del conjunto del edificio. - -Aseos. La ventilación de los aseos se realizará preferentemente de forma natural directa, admitiéndose la ventilación natural indirecta por medio de conductos dirigidos por el falso techo hacia la fachada o bien hasta la cubierta del edificio mediante SHUNT de ventilación exclusivos para el establecimiento. Cuando la ventilación natural resulte insuficiente, se realizará mecánicamente por depresión, evacuando el aire viciado mediante conductos exclusivos, que se diseñarán de acuerdo con lo establecido para la evacuación de los sistemas de renovación ambiental mecánica, efectuada por depresión. - -Ventanas. La función de las ventanas, si las hubiera, se limitará a proporcionar iluminación natural. Podrán ser practicables para efectos de ventilación en horas que no sean de servicio público. Asimismo, podrán servir como soporte de ventilación, natural o forzada, siempre que no resulten molestas por evacuación de olores o como foco de ruido para el entorno habitable. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 4. Uso Hostelero ## Artículo 172. Concepto y clases 1. Se consideran de uso hotelero, los recintos, edificios y locales de servicio a la población transeúnte que se destinan al alojamiento no permanente, por tiempo reducido y mediante precio. 2. Se distinguen las siguientes clases o tipos: - A) Bares, restaurantes y locales recreativos Locales de ocio en plantas baja, de tamaño no superior a los 200 m 2 los bares y a 400 m 2 los otros, en edificio generalmente compartido, admitiéndose en planta primera únicamente comedores vinculados a restaurantes situados en planta baja. ## B) Grandes locales de esparcimiento Establecimientos mayores de 200 m 2 destinados a espectáculos y centros de reunión y esparcimiento de cualquier tipo, solo localizables en edificación exclusiva o compartida con usos no residenciales. ## C) Hoteles Se incluyen hoteles, pensiones y moteles. 3. Todos los establecimientos de uso hotelero y hostelero deberán cumplir la Ordenanza sobre prevención de Alcoholismo y Tabaquismo y reguladora de la distancia y localización de establecimientos de venta de bebidas alcohólicas, publicada en el Boletín Oficial de Burgos, de 10 de julio de 1.996; así como la Ordenanza Municipal Reguladora de Ruidos y Vibraciones, publicada en el mismo boletín con fecha 10 de marzo de 1.997. 4. Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada 150 m2 edificados o por cada 3 habitaciones, si resultare un número mayor. ## Artículo 173. Uso de Bares, Restaurantes y Locales Recreativos 1. En el concepto de bares quedan comprendidos aquellos establecimientos, cualquiera que sea su denominación, que, además de helados, batidos, refrescos e infusiones y bebidas en general, sirvan al público, mediante precio, principalmente en la barra o mostrador y a cualquier hora dentro de las que permanezca abierto el establecimiento, platos fríos y calientes, simples o combinados, confeccionados de ordinario a la plancha, para refrigerio rápido. 2. En el concepto de restaurantes se comprenden cuantos establecimientos, cualquiera que sea su denominación, sirvan al público, mediante precio, comidas y bebidas para ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ser consumidas en el mismo local. 3. En el concepto de locales recreativos se incluyen todos aquellos destinados a actividades recreativas para el esparcimiento de la población en general, a los que se aplican las disposiciones del Reglamento General de Policía de Espectáculos y Actividades Recreativas, aprobado por Real Decreto 2.816/1982 de 27 de agosto, o normativa que la sustituya, tales como discotecas, discobares, salas de fiesta, salas de juego y similares, excluyendo cines, teatros o plazas de toros que se regularán por el uso de equipamiento cultural. Artículo 174. Condiciones particulares de los bares, restaurantes y locales recreativos. 1. Normativa: Cumplirán las disposiciones legales y reglamentarias que les sea de aplicación en cada momento y, en la medida en que resulten compatibles con dicha normativa sectorial, las condiciones particulares del uso comercial. Los establecimientos de venta de bebidas alcohólicas se regularán conforme a la Ley 3/1994 de 29 de marzo, de la Presidencia de la Junta de Castilla y León, y la Ordenanza Municipal reguladora que la desarrolla. 2. Categorías: Los establecimientos de hostelería se clasifican en las siguientes categoría, según su superficie: 2. -categoría A, con superficie construida inferior a 150 m². 3. -categoría B, con superficie construida entre 150 y 250 m². 4. -categoría C, con superficie construida superior a los 250 m². 3. Aseos: Los locales que se destinen a bares, cafeterías y restaurantes dispondrán, como mínimo, de las unidades de retrete y lavabo, que se indican a continuación: 6. -Categoría A: 1 para señoras y 1 para caballeros. Las dimensiones mínimas de los recintos serán de 1,40 x 0,95 m. o superficie superior a 1,30 m² para el del retrete; y 1,40 x 1,00 m. o superficie mayor de 1,40 m², para el del lavabo. - -Categoría B: 1 para señoras y 1 con urinario para caballeros. Las dimensiones mínimas de los recintos serán, para señoras, de 1,40 x 1,00 m. cada uno; y para caballeros, 1,40 x 1,00 m. el del retrete y 1,60 x 1,20 m., el del lavabo y urinario. - -Categoría C: Entre 250 y 400 m² construidos, 2 para señoras y 2 con urinario para caballeros. Entre 400 y 600 m² construidos, 3 para señoras y 3 con urinario para caballeros. Superior a 600 m², los exigidos por la legislación aplicable. Los aseos de señoras y caballeros serán independientes y separados sin acceso directo desde el local al retrete, sino a través del recinto con puerta previa de acceso en ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── el que se sitúe el lavabo y, en su caso, el urinario. Las uniones de paredes y suelos serán cóncavas con diámetro mínimo de 10 cm. 4. Altura libre de pisos: La altura libre mínima exigible en los locales destinados a estos usos será la siguiente: 5. Aparcamientos: Las salas de reunión deberán disponer de una plaza de aparcamiento en parcela por cada 8 personas de aforo. Excepcionalmente podrá exceptuarse total o parcialmente el cumplimiento de estos requisitos en aquellos casos de edificaciones existentes a la entrada en vigor de este Plan General en que se acredite, a juicio del Ayuntamiento, plazas equivalentes no utilizadas por los residentes de la zona en las inmediaciones o la existencia de circunstancias específicas que puedan eximir de este cumplimiento. 6. Escaleras: Las escaleras de estos locales cumplirán las condiciones establecidas en la Ley 3/19983, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras, de la Junta de Castilla y León. 7. Accesos: Además de las condiciones establecidas en esa legislación sectorial, las puertas de acceso a los establecimientos cumplirán los siguientes requisitos: 5. -Deberán disponer de instalación de muelles, tensores o mecanismos que las mantengan permanentemente cerradas, sin rebasar la línea de fachada en la que se sitúen durante su apertura. Dispondrán de libre apertura durante el horario de funcionamiento del establecimiento. Los locales dispondrán de doble puerta, de acuerdo con la Ordenanza Municipal de Ruidos y Vibraciones. 8. Renovación de aire: Se exigirá en todos los casos la existencia de ventilación forzada que permita un mínimo de 6 a 10 renovaciones de aire por hora. Cuando los locales tengan una superficie inferior a los 150 m² se exigirá un mínimo de 10 renovaciones/hora. 7. -Evacuación. Categoría A: 2,7 m. libres. Categoría B: 3,0 m. libres. Categoría C: 3,2 m. libres. Todos los establecimientos de hostelería deberán ser ventilables y disponer de un sistema eficaz de evacuación del aire viciado, ya sea de forma natural o mecánica con las medidas correctoras necesarias a fin de evitar molestias al vecindario. La evacuación de aire caliente y/o aire viciado de los locales de hostelería de categorías A y B, se realizará de forma que el punto de salida del aire distará, como mínimo, dos (2) metros de cualquier hueco de ventana situada en plano horizontal y estará fuera del plano vertical de cualquier otro hueco. La altura mínima sobre la acera será de dos (2) metros y estará provisto de una rejilla de 45 º de inclinación, ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── que oriente el aire hacia arriba en el caso de que las distancias a la acera sea inferior a cuatro (4) metros, debiendo estar dotadas de los filtros apropiados a fin de evitar molestias al vecindario. Para volúmenes de aire superiores a 1 metro cúbico por segundo, la evacuación tendrá que ser a través de chimeneas cuya altura supere un (1) metro la del edificio. Todo aparato o sistema de acondicionamiento que produzca condensación, tendrá necesariamente una recogida y conducción de agua eficaz que impida que se produzca goteo al exterior. En ningún caso podrá sobresalir de los paramentos de fachada a la vía pública o espacios libres exteriores, ni constituir un elemento discordante en la composición. Estas instalaciones deberán cumplir la legislación sectorial de aplicación. - -Sistemas. - a) La renovación ambiental de forma natural y directa al exterior- aire viciadosolamente se instalará en establecimientos de categorías A y B; en el resto se instalará ventilación mecánica que podrá efectuarse por depresión o por sobrepresión por conducto exclusivo que se eleve dos (2) metros por encima del alero de la edificación donde esté ubicada la actividad. Se realizará mediante rejillas formadas por lamas abatibles. La superficie total de la rejilla o rejillas será igual o superior al 1% de la superficie útil a ventilar por este procedimiento. En este sistema, se exigirá un mínimo de 6 a 10 renovaciones de aire por hora para locales de categoría A y un mínimo de 10 renovaciones/hora para locales de categorías B y C. - b) Si la renovación ambiental mecánica se efectúa por sobrepresión, el circuito de salida de aire contaminado se dirigirá hasta la cubierta cumpliendo las características constructivas que señalan. Cuando este sistema se instale en establecimientos de categorías A y B, la evacuación del circuito de salida del aire contaminado podrá realizarse a fachada, siendo la sección del circuito suficiente para que la velocidad de salida sea inferior a 1 m/s. Una salida directa de la renovación ambiental mecánica efectuada por depresión en un establecimiento se encuentra fuera de la zona de protección del edificio afectado por la misma cuando la distancia normal entre el centro de la chimenea y el edificio es igual o superior a la diferencia de cota existente entre la boca de aquélla y la cumbrera de éste, no debiendo ser nunca inferior a diez (10) metros. - -Chimeneas. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Si existieran construcciones próximas habitables con altura superior al edificio en que se pretenda instalar la chimenea, se evitarán posibles molestias a los ocupantes de tales construcciones, adoptando una de las soluciones siguientes: - . Elevación de la chimenea por la fachada del edificio afectado hasta dos (2) metros por encima del alero del edificio con altura superior. - . Separación horizontal de la chimenea hasta que quede fuera de la zona de protección del edificio afectado, de acuerdo con las condiciones anteriores. Cuando se instale una chimenea por la fachada con piezas habitables de un edificio, su trazado discurrirá de tal modo que no afecte la servidumbre de luces y vistas del edificio. Se entenderá que tal servidumbre no queda afectada cuando la distancia comprendida entre un extremo de la chimenea y el extremo de la ventana más próxima sea igual o superior a 3 veces el fondo de la chimenea. Las chimeneas se construirán con material resistente a la corrosión y las juntas entre los distintos elementos que las componen se realizarán herméticamente de modo que no existan fugas que puedan ocasionar molestias al entorno habitable. Si la chimenea discurriera por una fachada principal, su revestimiento exterior llevará el mismo tratamiento de la fachada, de modo que no desentone estéticamente del conjunto del edificio. - -Aseos. La ventilación de los aseos se realizará preferentemente de forma natural directa al exterior. Si no fuera posible, se admite la ventilación natural indirecta por medio de conductos dirigidos por el falso techo hacia la fachada o bien hasta la cubierta del edificio mediante SHUNT de ventilación exclusivos para el establecimiento. Cuando la ventilación natural resulte insuficiente, se realizará mecánicamente por depresión, evacuando el aire viciado mediante conductos exclusivos, que se diseñarán de acuerdo con lo establecido para la evacuación de los sistemas de renovación ambiental mecánica, efectuada por depresión. - -Ventanas. La función de las ventanas, si las hubiera, se limitará a proporcionar iluminación natural. Podrán ser practicables para efectos de ventilación en horas que no sean de servicio público. Asimismo, podrán servir como soporte de ventilación, natural o forzada, siempre que no resulten molestas por evacuación de olores o como foco de ruido para el entorno habitable. ## 9. Extracción de humos y gases: La extracción de humos, gases, olores, etc. en las cocinas se realizará mediante campana de captación de humos dotada de filtros de retención de grasas y sólidos en suspensión. Los humos extraídos se evacuarán al exterior mediante conductos de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── evacuación exclusivos, rematados dos (2) metros por encima del alero de la edificación donde se sitúe el establecimiento. Estos conductos se diseñarán de acuerdo con las condiciones establecidas para la evacuación de los sistemas de renovación ambiental mecánica por depresión. No se permiten las cocinas en las que no sea posible el cumplimiento de estas condiciones, pudiendo instalarse solamente un oficio exclusivo para la preparación de platos fríos. La ventilación de estos oficios se realizará preferentemente de forma natural y directa al exterior, y si no fuera posible o la ventilación resultara insuficiente, podrá instalarse un sistema de ventilación mecánica por sobrepresión. Tanto las cocinas como los oficios tendrán una altura libre mínima de 2,50 metros. En aquellas cocinas en las que se utilice como combustible el gas butano, propano o cualquier otro de mayor densidad que el aire, se dispondrán junto al suelo rejillas que comuniquen directamente con el exterior, debiendo cumplir la normativa sectorial de aplicación. No se permite la situación de cocina en plantas bajo rasante. ## Capítulo 5. Uso de Oficinas Artículo 175. Concepto y Clases 1. Se consideran oficinas, los locales o edificios destinados predominantemente al ejercicio de actividades administrativas. Se excluyen los servicios prestados por las Administraciones Públicas que se incluyen en el uso dotacional de equipamientos. 2. Se incluyen en esta categoría actividades puras de oficina, así como funciones de esta naturaleza asociadas a otras actividades principales y no de oficina (como industria, construcción o servicios) que consumen un espacio propio e independiente. Asimismo se incluyen los servicios de información y comunicaciones, agencias de noticias o de información turística, sedes de participación política o sindical, organizaciones asociativas, profesionales, y otras que presenten características adecuadas a la definición anterior. 3. Se diferencian las siguientes clases o tipos: ## A) Oficinas en general Corresponde a oficinas de cualquier tipo, sin limitación de tamaño, tanto compartiendo edificio con otros usos como en edificio exclusivamente destinado a ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── oficinas, y ## B) Despachos profesionales domésticos Cuando el servicio es prestado por el titular en su propia vivienda, utilizando alguna de sus piezas y no superando el 50% de la misma o 50 m², siempre que sean actividades inocuas. Les será de aplicación el régimen de la vivienda en que se emplacen. Artículo 176. Condiciones particulares de las oficinas. 1. Dimensiones: A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie útil, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales en los que se produce la actividad de la oficina. 2. Accesos: Los locales de oficina situados en edificio compartido dispondrán en todo caso de acceso separado, sin conexión con el portal o escaleras del inmueble. 3. Emplazamiento : Las oficinas en general podrán establecerse únicamente en edificio exclusivo o en las plantas baja, semisótano y/o primera de los edificios compartidos. La ubicación en planta semisótano y/o primera será admisible únicamente cuando se halle física y funcionalmente conectada con el uso de la planta baja. 4. Semisótanos : Los locales que se establezcan en semisótano no podrán ser independientes del local inmediatamente superior situado en planta baja. Su uso estará subordinado al principal, que se desarrollará sobre rasante y tendrá respecto de éste un carácter secundario. Cuando la planta semisótano se destine sólo a uso de almacén, cuarto de instalaciones o servicios, subordinado al principal, podrá tener una altura libre mínima de 2,20 metros. 5. Accesos interiores: Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, todos los accesos interiores de las oficinas a los espacios de utilización por el público tendrán la anchura mínima prevista en la NBE-CPI aplicable y en la Ley 3/19983, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras, de la Junta de Castilla y León. 6. Ascensores: Sin perjuicio del cumplimiento de lo establecido en esa normativa anterior, y complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, cuando el desnivel a salvar dentro de un local sea superior a ocho metros, se dispondrá un aparato elevador por cada 500 m 2 sobre esta altura. 7. Altura libre de pisos: Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, en obras de nueva planta y/o de ampliación la altura libre será como mínimo de 2,70 metros en las plantas o parte de plantas que se dediquen al uso de oficinas, por encima o por debajo de la rasante, y al menos en el 75 % de su superficie ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - útil. En las demás obras de edificación se permite la reducción de la altura libre mínima a 2,50 metros. 8. Aseos: Los locales de oficina dispondrán como mínimo de los siguientes servicios sanitarios: hasta 100 m2, un retrete y un lavabo; por cada 200 m2 adicionales o fracción mayor que 100 m2 se aumentará un retrete y un lavabo, separándose en este caso para cada uno de los sexos. Serán de aplicación las exigencias de la normativa sobre seguridad e higiene en el trabajo sobre esta materia cuando resulten más estrictas. No podrán comunicar directamente en ningún caso con el resto del local, para lo cual deberá instalarse un vestíbulo o espacio intermedio. 9. Iluminación y ventilación : Podrá ser natural o artificial. En el primer caso, los huecos de iluminación deberán tener una superficie total no inferior a un octavo de la que tenga la planta del local; y la ventilación 1/20 a excepción de los locales exclusivamente destinados a almacenes, trasteros, pasillos. En el segundo caso, se exigirá la presentación de una descripción detallada en el proyecto. En el caso de semisótano, los huecos de ventilación natural deberán como mínimo ser de 0,5% de la superficie en planta. Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, 10. Aparcamientos: las oficinas en edificio exclusivo dispondrán de una plaza por cada 50 m 2 . ## Capítulo 6. Uso Industrial Artículo 177. Concepto y clases 1. Se entiende por uso industrial el que tiene por finalidad llevar a cabo las operaciones de elaboración, transformación, reparación, almacenaje y distribución de productos, según las precisiones que se expresan a continuación: - a) Producción industrial: Comprende aquellas actividades cuyo objeto principal es la obtención o transformación de productos por procesos industriales, e incluye funciones técnicas económica y espacialmente ligadas a la función principal, tales como la reparación, guarda o depósito de medios de producción o materias primas, así como el almacenaje de productos acabados, para su suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, etc, pero sin venta directa al público. Tiene la consideración de Industria Grande . - b) Almacenaje y comercio mayorista: Comprende aquellas actividades independientes cuyo objeto principal es el depósito, guarda o almacenaje de bienes y productos, así como las funciones de almacenaje y distribución de mercancías propias del ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── comercio mayorista. Se incluyen aquí asimismo otras funciones de depósito, guarda o almacenaje, ligadas a actividades principales de industria, comercio minorista, transporte y otros servicios del uso terciario que requieran espacio adecuado, separado de las funciones básicas de producción, oficina o despacho al público. Tiene la consideración de Industria Media . - c) Reparación y tratamiento de productos de consumo doméstico: Comprenden aquellas actividades cuya función principal es reparar o tratar objetos de consumo doméstico, con objeto de repararlos o modificarlos pero sin que pierdan su naturaleza inicial. Estos servicios pueden llevar incluida su venta directa al público o hacerse mediante intermediarios. Tiene la consideración de Industria Ligera . - d) Producción artesanal y oficios artísticos: Comprenden actividades cuya función principal es la obtención o transformación de productos, generalmente individualizables, por procedimientos no seriados o en pequeñas series, que pueden ser vendidos directamente al público o a través de intermediarios. Tiene la consideración de Industria Ligera . 2. Se distinguen las siguientes clases o tipos de uso industrial: ## A) Industria en general Abarca las actividades industriales o de almacenaje a que se refieren los párrafos anteriores cuando requieran una potencia instalada superior a 6 CV o una superficie de actividad superior a 150 m 2 , sólo podrán instalarse en edificio exclusivo o predominantemente industrial. ## B) Talleres Incluye los locales destinados a actividades productivas, de reparación o almacenaje, situadas en planta baja de edificio compartido o exclusivo, cuya potencia instalada no supere los 6 CV de potencia electromecánica, y la superficie construida no supere los 150 m 2 , siempre que cumplan con los niveles de ruido y vibraciones permitidos en las Ordenanzas Municipales de aplicación. Cuando la actividad se desarrolla por el titular en su propia vivienda se considerará taller doméstico y se aplicarán las condiciones del uso residencial correspondientes a la vivienda a que esté anexo. En este apartado no se incluyen los Talleres del Automóvil, que se regularán por sus condiciones específicas establecidas en el siguiente Capítulo 7 de estas Normas de Usos, ni los locales de Lavanderías. ## C) Lavanderías Incluye los locales destinados a actividades de "limpieza en seco" o "lavandería" situadas en planta baja de edificio compartido con uso residencial, con superficie máxima de 100 m², incluidas todas las dependencias, servicios y almacenes, y la potencia electromecánica instalada no supere los 10 CV. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 3. En la aplicación de los límites de potencia instalada no se computará la necesaria para accionar montacargas, ascensores, climatización del local, así como herramientas portátiles de potencia inferior a 0,5 CV. La superficie total construida incluirá el total de las dependencias, incluidos servicios, oficina, almacenes y otras dependencias. ## Artículo 178. Condiciones generales del uso industrial 1. Serán de aplicación las Normas de edificación generales, que se completan y matizan con las presentes condiciones del uso, la legislación sectorial aplicable en cada caso, las normas de seguridad e higiene en el trabajo y las Normas de protección ambiental. 2. Dimensiones de los locales . A los efectos de las determinaciones que hagan referencia a la superficie de producción o almacenaje, esta dimensión se entenderá como la suma de la superficie útil de todos los locales destinados a la actividad productiva o de almacén, así como de aquellos vinculados de una forma directa con dichas actividades. Se excluirán las superficies destinadas a oficinas, exposición de productos, venta y aparcamiento de los vehículos que no estén destinados al transporte de los productos. Los locales de producción o almacenaje en que se dispongan puestos de trabajo tendrán el volumen útil por puesto de trabajo exigido en la normativa sobre seguridad en higiene en el trabajo, con mínimo de 10 m3 por cada uno. La altura libre mínima de las plantas destinadas a usos industriales será de 3 m. 3. Servicios de aseo: Se ajustarán a lo previsto en la normativa de seguridad e higiene en el trabajo, y como mínimo contarán con un retrete, un lavabo y una ducha para cada 10 trabajadores o fracción, y por cada 1.000 metros cuadrados de superficie de producción o almacenaje (o fracción superior a 500). A partir de 10 trabajadores deberá contarse con aseos separados para cada sexo. 4. Escaleras y pasillos: Sin perjuicio de la aplicación de la normativa sectorial aplicable, y complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, las escaleras tendrán una anchura mínima de 1,00 metro cuando den acceso a un local con capacidad de hasta 50 puestos de trabajo; de 1,10 metros de 50 a 150 puestos; y de 1,30 metros para más de 150 puestos. Ningún pasillo ni rampa tendrá anchura libre menor de 1,00 metro. 5. Dotación de aparcamiento: Complementariamente a lo dispuesto en las Normas de Edificación, en el uso de industria en general se dispondrá de una plaza de aparcamiento por cada 100 metros cuadrados de superficie útil. 6. Ordenación de la carga y descarga. Cuando la superficie de producción o almacenaje supere los 500 metros cuadrados, la instalación dispondrá de una zona exclusiva para la carga y descarga de los productos, en el interior de la parcela, dentro ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - o fuera del edificio, de tamaño suficiente para estacionar un camión y con bandas perimetrales de un metro. 7. Iluminación y ventilación : Serán de aplicación las disposiciones contenidas en las Ordenanzas de Seguridad e Higiene en el Trabajo, y como mínimo se exigirá la iluminación y ventilación natural o artificial. En el primer caso, los huecos de luz y ventilación deberán tener una superficie total no inferior a un octavo de la que tenga la planta del local. En el segundo caso, se exigirá la presentación de una descripción detallada de las instalaciones de iluminación y acondicionamiento de aire, quedando estas instalaciones sometidas a revisión antes de la apertura del local y en cualquier momento. En el supuesto de que éstas no fueran satisfactorias, se fijará por los Servicios Técnicos Municipales un plazo para su corrección, pudiendo clausurarse, total o parcialmente, el local si a su terminación no funcionaran correctamente. 8. Acceso de vehículos y garaje-estacionamiento: En el caso de que la industria o almacenaje implique acceso de vehículos a talleres, garaje-estacionamiento, oficinas o venta comercial en su local, estas actividades deberán cumplir las condiciones establecidas para dichos usos en este Plan General y demás normativa aplicable. ## Artículo 179. Construcción de industrias 1. Las condiciones de seguridad frente a incendios se regirán por lo dispuesto en la NBECPI aplicable y en las Ordenanzas Municipales de Protección frente a Incendios, debiéndose asegurar que los materiales y técnicas constructivas son de características tales que no permitan llegar al exterior ruidos ni vibraciones, superiores a los legalmente permitidos. 2. La industria permitida en suelo urbano en planta baja o inferior a la baja, deberá cumplir las mismas condiciones de protección y aislamiento en la construcción, establecidas para el uso de garajes-estacionamientos en este Plan General. 3. Los usos industriales localizados en plantas bajo rasante sólo serán admisibles cuando estén destinados a actividades complementarias no vivideras (aseos, almacenes, garajes, instalaciones, etc.) y tengan sus accesos ligados a la planta baja de la edificación destinada al mismo uso. ## Artículo 180. Suministro de energía eléctrica para uso industrial 1. Para el movimiento de las máquinas y aparatos, así como para el alumbrado, únicamente se permite el empleo de energía eléctrica, no debiendo utilizarse la de origen térmico más que en los casos de emergencia. 2. Las instalaciones de fuerza y alumbrado de los establecimientos industriales y las instalaciones de calderas y depósitos de combustible y recipiente a presión, cumplirán ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - con las reglamentaciones vigentes. 3. Los motores y las máquinas, así como la instalación, deberán montarse bajo la dirección de un técnico legalmente competente. 4. Cumplirán los requisitos necesarios para la seguridad personal y, además, los que sean precisos acústica y térmicamente, a fin de no originar molestias. 5. No se permitirán debajo de viviendas los aparatos de producción de acetileno empleados en las instalaciones de soldadura oxiacetilénica. ## Artículo 181. Evacuación de Aguas y Sólidos Residuales 1. Si las aguas residuales no reunieran, a juicio de los Servicios Técnicos Municipales correspondientes, las debidas condiciones para un vertido al alcantarillado general, habrán de ser sometidas a depuración por procedimientos adecuados, a fin de que se cumplan las condiciones que señalan las Normas de Protección Ambiental y demás disposiciones vigentes sobre la materia. 2. La recogida y disposición de residuos se regirá por las Ordenanzas Municipales, en su caso, y normativa general que resulten de aplicación. ## Artículo 182. Evacuación de Aire, Gases y Humos 1. La evacuación de polvos, vapores y humos, productos de combustiones o de actividades, se realizará a través de adecuada chimenea cuya desembocadura sobrepasará 1,5 m de altura del edificio más alto, propio o colindante, en un radio de 15 metros y, cuando se trate de los correspondientes a generadores de calor cuya potencia sea superior a 50.000 Kcal, estará asimismo, a nivel no inferior al del borde superior del hueco más alto, visible desde dicha desembocadura, de los edificios ubicados entre 15 y 50 metros. Las emisiones cumplirán, en todo momento, las condiciones establecidas en las Normas de Protección Ambiental y demás legislación aplicable, y cuando la emisión de polvos o pavesas produzcan molestias, podrá exigirse la colocación de adecuados sistemas de depuración. 2. La evacuación de aire caliente o enrarecido, producto del acondicionamiento de aire de locales, se realizará de forma que el punto de salida del aire distará, como mínimo, dos metros de cualquier hueco de ventana situada en plano horizontal y estará fuera del plano vertical de cualquier otro hueco. La altura mínima sobre la acera será de 2 metros y estarán provistos de una rejilla de 45 0 de inclinación, que oriente el aire hacia arriba en el caso de que su distancia a la acera sea inferior a cuatro metros. 3. Para volúmenes de aire superiores a 1 metro cúbico por segundo, la evacuación tendrá que ser a través de chimeneas cuya altura supere un metro la del edificio. Todo aparato o sistema de acondicionamiento que produzca condensación, tendrá ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── necesariamente una recogida y conducción de agua eficaz que impida que se produzca goteo al exterior. En ningún caso podrá sobresalir de los paramentos de fachada a la vía pública o espacios libres exteriores, ni constituir un elemento discordante en la composición. Artículo 183. Instalaciones contra Incendios en locales industriales Para la prevención y extinción de incendios, se dispondrá de las salidas de urgencia y accesos especiales para salvamento, así como los aparatos, instalaciones y útiles exigidos en la NBE-CPI aplicable, Ordenanzas Municipales de Protección contra incendios y, en su defecto, los que en cada caso determinen los Servicios Técnicos Municipales, en función de las características del local o edificio en cuestión y de la naturaleza de las materias primas y productos almacenados o generados. ## Capítulo 7. Uso de Servicios del Automóvil y Transporte Artículo 184. Concepto y Clases 1. Se incluyen bajo este concepto, los usos directamente al servicio del automóvil o directamente vinculado al transporte en vehículos de motor, diferenciándose 2 categorías en función a su naturaleza: - a) Garaje y garaje-aparcamiento. - b) Estaciones de servicio. 2. Se distinguen las siguientes clases o tipos: ## A) Garage-aparcamiento en general Se refiere al garage-aparcamiento en planta baja, plantas bajo rasante, parcela interior, patios de manzana y espacios libres privados. ## B) Garage familiar Se refiere al garage anexo a vivienda unifamiliar, para utilización exclusiva de los usuarios de la vivienda. ## C) Edificios de garage-aparcamiento Comprende los garages-aparcamiento situados en edificio exclusivo o manzana completa dedicada a este uso. ## D) Aparcamiento público subterráneo Se refiere al aparcamiento público subterráneo compatible con usos públicos de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── superficie. ## E) Estaciones de Servicio Se refiere a establecimientos para el suministro de carburantes y servicios diversos para vehículos a motor, incluyendo talleres o garages anexos. Se distinguen dos categorías: - o Talleres del Automóvil. - o Estaciones de Servicio. ## F) Terminales de Transporte por carretera Se refiere a los establecimientos e instalaciones dedicados al servicio de transportes o el estacionamiento de vehículos utilizados para dicho fin. ## Artículo 185. Uso de Garaje-Aparcamiento 1. Garaje, o Garaje-aparcamiento es todo local o lugar destinado a la estancia de vehículos a motor, incluyéndose en este uso los locales de paso y espera y los servicios públicos de transporte, entendiendo por tales los locales e instalaciones destinados al transporte por autobús, que puedan comprender salas de espera de público y venta de billetes, zonas de embarque y desembarque de pasajeros, deposito de equipajes y mercancías, y garaje-estacionamiento de autobuses. Se admite, en general, el lavado de vehículos. 2. Será obligatorio disponer la reserva necesaria de plazas de garaje en las condiciones establecidas en la normativa de este Plan General. No podrá cambiarse el uso de los espacios destinados a albergar la reserva necesaria de plazas de aparcamiento. 3. Se exceptúan del obligado cumplimiento de la dotación total de las plazas de aparcamiento o de carga y descarga en el interior de la parcela establecidas en esta normativa, en aquellas edificaciones o solares existentes a la entrada en vigor de este Plan General que cumplan los siguientes requisitos: 4. -edificios con menos de 6 viviendas, 5. -edificios con fachada a alineación oficial menor de 12 m., 6. -edificios con superficie de solar inferior a 300 m2., 7. -parcelas con fondo inferior a 15,60 m., y 8. -aquellas edificaciones situadas en zonas exclusivamente peatonales sin acceso directo de vehículos, o cuando la forma del inmueble o por la escasa dimensión de la vía de acceso, se justifique adecuadamente la imposibilidad de cumplimiento total o parcial de esta dotación; así como aquellas otras que por sus circunstancias particulares puedan, justificadamente y a juicio del Ayuntamiento, no cumplimentar la necesaria reserva de plazas de aparcamiento. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── En cualquier caso, se considerará cumplimentada la necesaria reserva de aparcamiento cuando la totalidad de la planta bajo rasante sea destinada a aparcamiento de las viviendas del edificio. 4. Podrá eximirse de la obligada meseta horizontal de desembarco previa a la acera en aquellos casos de rehabilitación o de nueva edificación en que por la forma y dimensión de la parcela no fuera posible su construcción, debiendo situarse la puerta de acceso en la alineación de la edificación. 5. A los efectos del cómputo de su capacidad, se considerará una superficie útil media de 20 m2 por cada plaza de vehículo automóvil, incluyendo parte proporcional de accesos y maniobra. ## Artículo 186. - Condiciones particulares de Garaje-Aparcamiento Los garajes-aparcamiento cumplirán las disposiciones vigentes que les sean de aplicación y, cuando su capacidad sea mayor a cinco plazas de automóvil, además las siguientes determinaciones: 1. Los garajes-aparcamiento de hasta 30 vehículos tendrán un acceso rodado de tres metros como mínimo de ancho; y además una banda peatonal diferenciada de la de acceso rodado, con una anchura mínima de 0,60 m. en caso de disponerse unida a ésta, y de 1,00 m si el acceso peatonal se hace de forma independiente. 2. En aquellos cuya capacidad resulte superior a 30 y hasta 60 plazas, el ancho mínimo del acceso rodado será de 4 m. y la peatonal de 1 m., diferenciada de la anterior; o dos accesos, uno de entrada y otro de salida, de tres metros cada uno debiendo disponerse una banda peatonal en cada acceso rodado conforme a lo establecido en el apartado 1 anterior de este artículo. 3. En los garajes-aparcamientos de más de 60 plazas, la circulación de la banda de acceso será de doble sentido con un ancho mínimo de 5 m., salvo que la entrada y la salida fueran independientes, en cuyo caso tendrán un ancho mínimo de 3 m. cada una. En este caso, el acceso peatonal será independiente de la banda de acceso, con un ancho mínimo de 1,20 m. si fuera único, o de 1,00 m. si fuera múltiple, debiendo en cualquier caso, cumplirse las condiciones exigidas en la normativa sectorial de aplicación en materia de Protección Contraincendios y de Accesibilidad y Supresión de Barreras. 4. En los garajes-aparcamiento entre 2.000 y 6.000 m² construidos de superficie, la entrada y salida deberán ser independientes o diferenciadas, con un ancho mínimo para cada dirección de 3 m. 5. En los garajes-aparcamientos de más de 6.000 m² construidos de superficie, los accesos serán, al menos, a dos calles. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 6. Las rampas rectas no sobrepasarán la pendiente de 16 por 100 y las rampas en curva del 12 por 100, medida por la línea media. Su anchura mínima será de 3 metros, y su radio de curvatura, medido también en el eje será igual o superior a 6 metros. El espacio de espera horizontal, con una pendiente máxima del 2 por 100, será como mínimo de 5 m., debiendo estar la puerta de acceso enrasada con la fachada del edificio, salvo soluciones conjuntas con portales, zagüanes o similares y en tipología de vivienda unifamiliar, o en aquellas situaciones en que por las características del viario, y a juicio de los servicios municipales, puedan producirse incidencias negativas en el tráfico rodado. Los pasillos de distribución tendrán un ancho mínimo de 3 m. por cada sentido de circulación, excepto que sean de dos sentidos, den acceso a plazas perpendiculares a su eje o con inclinación inferior a 45º, en cuyo caso será de 5 m., que por la presencia puntual de elementos estructurales de la edificación podrá reducirse un máximo de 0,25 m. por cada lado del pasillo de distribución, manteniéndose en cualquier caso la anchura de 5 m. en el acceso a las plazas. Los pasillos de distribución con dos sentidos de circulación podrán reducir, en una longitud no superior a 10 m., su anchura hasta 4 m. para permitir la disposición de cajas de escaleras, ascensores y espacios necesarios para el acceso al aparcamiento; manteniéndose en cualquier caso la anchura de 5 m. en el acceso a las plazas y debiendo señalizarse en esa zona la preferencia del sentido de circulación. En edificios existentes se admitirán pasillos de 3 m. en una dirección y en los fondos de saco de longitud no superior a los 7,5 m. La meta horizontal no será exigible en viviendas unifamiliares ni en edificios existentes siempre que se justifique la imposibilidad de disponer de la misma y se salvaguarden las necesarias condiciones de seguridad. 7. Podrá permitirse el empleo de aparatos montacoches, no siendo necesario el espacio de espera horizontal. Cuando el acceso sea exclusivamente por este sistema, se instalará uno por cada 20 plazas o fracción. 8. Se autoriza la mancomunidad de garajes-aparcamientos. 9. Cuando el número de plazas de aparcamiento, supere al número de viviendas y locales construidos, o cuando el uso del mismo no sea de uso exclusivo para los ocupantes del edificio, se dispondrán accesos peatonales independientes al portal del inmueble. El número de accesos de este tipo será de uno por cada 2.500 m² o fracción de superficie en planta del garaje y cumplirán las condiciones exigidas en la Norma Básica de la Edificación, Condiciones de Protección contra Incendios aplicable. 10. Se entiende por plaza de aparcamiento, un espacio mínimo libre debidamente señalizado destinado a la estancia de vehículos. Las plazas de aparcamiento destinadas a vehículos automóviles tendrán unas dimensiones libres mínimas de 2,50 ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── por 5 metros, que podrán reducirse hasta 2,25 por 4,75 m. por la presencia puntual de elementos estructurales o funcionales. Las plazas de aparcamiento destinadas a vehículos industriales ligeros tendrán unas dimensiones mínimas de 2,50 por 5,70 metros y para vehículos industriales pesados y autobuses, de 3,00 por 9,00 metros. Las plazas destinadas a vehículos de dos ruedas, tendrán unas dimensiones mínimas de 1,50 por 2,50 metros. Se señalarán en el pavimento los emplazamientos y pasillos de acceso de los vehículos, señalización que figurará en los planos de los proyectos que se presenten al solicitar la concesión de las licencias de construcción y apertura. 11. En garajes-aparcamientos se admite una altura libre mínima de 2,40 m. en cualquier punto, admitiéndose una reducción de 20 cm. en descuelgue de vigas o paso de instalaciones. Cuando el garaje-aparcamiento se distribuya en dos o más plantas, el uso de escalera peatonal será obligatoria. 12. Los garajes-aparcamientos de uso público hasta 1000 m² de superficie total construida dispondrá de un servicio dotado de anteservicio para señoras y otro para caballeros con urinario; si fueran de una superficie mayor, o que cuenten con un número de plazas superior al de viviendas del edificio o edificios en que se integren, dispondrá por cada planta considerada, de un servicio dotado de anteservicio para señoras y otro para caballeros con urinario. En el caso que todas las plazas de aparcamiento estuvieran vinculadas registralmente a las viviendas del edificio o edificios en que se integren, no será obligatorio disponer de estos servicios. 13. En el supuesto de que existan accesos a otras estancias de servicio al edificio se independizarán los garajes de las mismas mediante vestíbulo estanco. 14. La iluminación artificial se realizará sólo mediante lámparas eléctricas, y las instalaciones de energía y alumbrado, incluido el de emergencia, responderán a las disposiciones vigentes sobre la materia. 15. Se prohíbe el cerramiento y compartimentación de las plazas de garaje, debiendo señalarse su división en el suelo mediante franjas de 0,10 m. 16. En caso de existencia de lavado de vehículos, deberán disponer de un sistema de evacuación de aguas, con sumideros sifónicos y sistema separador de grasas y sólidos previo a la acometida a la red de alcantarillado general. 17. Las puertas de los accesos peatonal y rodado deberán ser independientes, sin que su apertura pueda ocupar viario o espacios públicos. 18. Los accesos a los garage-aparcamientos deberán disponerse de manera que no afecten negativamente a puntos de especial concentración de peatones, tales como pasos peatonales, paradas de transporte público, etc., o que no estén próximos a intersecciones de viario o a puntos de difícil visibilidad. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Artículo 187. Ventilación de Garajes-Aparcamiento 1. Los garajes en planta sótano podrán disponer de ventilación natural o forzada, de acuerdo con lo establecido en la normativa sectorial NBE-CPI aplicable. 2. Los patios y chimeneas de ventilación de garajes estarán destinados exclusivamente a este fin, construidos con elementos resistentes al fuego y sobrepasando 1,5 m la cubierta del edificio más alto en un radio de 15 metros, y quedarán libres en toda su altura sin resaltes ni remetidos. 3. Los garajes-aparcamientos subterráneos, ubicados en patios de manzana, se ventilarán necesariamente por chimeneas que cumplan las condiciones antes señaladas. 4. En edificios exclusivos para este uso se permitirán huecos de ventilación en fachada a la calle, separados como mínimo cuatro metros de las fincas colindantes, no autorizándose en las fachadas a patios de parcela. ## Artículo 188. - Condiciones de seguridad en Garajes-Aparcamientos Todos los elementos que constituyen la estructura de la edificación destinada a garajeaparcamiento habrán de ser resistentes al fuego conforme a lo establecido para este uso en la NBE-CPI vigente, debiéndose especificar en los proyectos correspondientes la naturaleza, espesores y características de los materiales empleados. ## Artículo 189. Uso de Estaciones de Servicio Se incluyen en este grupo los locales destinados a prestar servicios a los vehículos automóviles. Comprende los dos grupos siguientes: 1. Talleres del Automóvil: locales destinados a la conservación y reparación de motos, automóviles, camiones y tractores, incluso los servicios de lavado y engrase. 2. Estaciones de Servicio: instalaciones destinadas al suministro de carburantes y lubricantes para los vehículos a motor, en las que puedan existir otros usos relacionados con dichos vehículos, así como pequeño establecimiento comercial, bar y/o restaurante que no superen una superficie de 200 m2. ## Artículo 190. Condiciones particulares para las estaciones de servicio 1. Además de las condiciones establecidas en el artículo anterior y de las disposiciones legales que le fueran de aplicación los Talleres de Automóviles deberán cumplir las siguientes : - a) No causarán molestias a los vecinos y transeúntes y se ajustarán a las Normas de Protección Ambiental de este Plan General. - b) En los locales de servicio de lavado y engrase que formen parte de edificios de vi- ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - vienda, la potencia instalada no excederá de 25 CV. En los restantes no excederá de 60 CV, y en edificios exclusivos para uso del automóvil, no existirá limitación. Los locales cuya superficie construida resulte igual o mayor a 100 metros dispondrán de una plaza de aparcamiento por cada 100 de superficie construida. - c) Las instalaciones de lavado en estaciones de servicio o en locales independientes estarán dotadas de sistema de recuperación y reciclado de agua, así como de arquetas separadoras de grasas y lodos previas a su punto de descarga al saneamiento público. 2. Además de las condiciones establecidas en este Plan General y disposiciones legales vigentes que les fueran de aplicación, las Estaciones de Servicio, cumplirán las siguientes: - a) No causarán molestias a los vecinos y viandantes y se ajustarán a lo establecido en las Ordenanzas Municipales de Protección Ambiental. - b) Dispondrán de aparcamientos en número suficiente para no entorpecer el tránsito, con un mínimo de dos plazas por surtidor. - c) Los talleres del automóvil anexos a estaciones de servicio, deberán instalarse con las condiciones señaladas en el epígrafe anterior. - d) Se prohíbe la instalación de aparatos surtidores en el interior de garajes-estacionamiento. 3. Los talleres de reparación de automóviles dispondrán de una plaza de aparcamiento por cada 25,00 m 2 de superficie útil del taller. ## Capítulo 8. Uso de Equipamientos ## Artículo 191. Concepto y Clases 1. Se incluyen bajo este concepto, los usos destinados a satisfacer las necesidades sanitarias, educativas, asistenciales, culturales, religioso, de esparcimiento al aire libre, etc. de la población, así como los destinados a la Administración Pública, mercados, y servicios públicos en general. 2. Se clasifican en los siguientes grupos atendiendo a la prestación social que se realice: - a) Equipamiento Sanitario : El que se produce en instalaciones, edificios o locales destinados al tratamiento accidental, temporal o periódico de pacientes o enfermos. - b) Equipamiento Escolar : El relacionado con la enseñanza privada u oficial en todos sus niveles. Pueden distinguirse las siguientes clases: ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - -Pequeños locales, centros de enseñanza o academias. - -Centros de Educación Infantil. - -Centros de Educación Primaria. - -Centros de Educación Secundaria. - -Centros de Formación Profesional. - -Centros de Educación Especial. - -Otros. - c) Equipamiento Asistencial : destinado a prestar servicios a grupos de población con necesidades específicas, como los ancianos, los jóvenes, los indigentes, etc. - d) Equipamiento Deportivo : Se engloban en estos términos los usos que se desarrollan en los parques deportivos, piscinas, campos de fútbol, pistas de tenis o instalaciones similares, incluso las destinadas a espectáculos deportivos. Incluye, además, los pequeños equipamientos deportivos, tales como gimnasios, compatibles con otros usos. - e) Equipamiento Cultural : incluye los museos, bibliotecas, centros culturales, cines, teatros, plazas de toros y otras dotaciones similares no incluidas en el Reglamento de Espectáculos. - f) Religioso : Son los destinados a satisfacer las necesidades de culto de la población, cualquiera que sea su denominación religiosa. - g) Administración Pública : Incluye los destinados a albergar la Administración Pública, con excepción de las empresas públicas que operen bajo el régimen mercantil, y que, en general, están relacionados con la prestación de servicios administrativos de atención a los ciudadanos. - h) Mercados : Abarca los mercados públicos, explotados tanto directamente como en régimen de concesión. - i) Equipamiento Comercial: Incluye las actividades comerciales, a excepción de los mercados públicos, definidas en el Uso Comercial de las Normas de Uso de este Plan General. - i) Servicios Públicos : bajo este epígrafe se incluyen en general todos los servicios de carácter público prestados por las Administraciones del Estado, la Comunidad Autónoma o el Municipio, relacionados con la provisión de servicios a la población. - j) Equipamientos Singulares : en este epígrafe se incluyen aquellos otros equipamientos, que por sus características particulares no se engloban en los anteriores grupos. 3. Los equipamientos podrán ser públicos o privados. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 192. Condiciones particulares de los equipamientos 1. Equipamiento Escolar: sólo se admitirá su localización en edificio exclusivo. En los de tipo a) se admitirá también en planta baja de edificio compartido, y en planta primera con acceso independiente, con un límite máximo de aforo de 50 personas al día. Se admiten en planta primera los usos existentes con anterioridad a la aprobación de la presente Normativa. 2. Equipamiento Cultural: sólo se admitirá su localización en edificio exclusivo o en planta baja, patios de manzana o plantas primeras de edificio compartido, de acuerdo con las condiciones que en cada caso señale el Ayuntamiento. 3. Equipamiento Asistencial: sólo se admitirá su localización en edificio exclusivo o en planta baja, patios de manzana o plantas primera de edificio compartido, de acuerdo con las condiciones que en cada caso señale el Ayuntamiento. 4. Equipamiento Sanitario: a excepción de los despachos profesionales domésticos, sólo se admitirá su localización en edificio exclusivo o en planta baja de edificio compartido. 5. Equipamiento Deportivo: - a) Cuando se trate de establecimientos sin espectadores que se emplacen en edificio compartido podrán instalarse únicamente en planta baja o patios de manzana y deberán contar con accesos independientes sin conexión con el portal o la escalera del inmueble. - b) Los establecimientos con espectadores se establecerán únicamente en edificio o instalación exclusiva y se ajustarán a las previsiones del Reglamento de Policía de Espectáculos y legislación sectorial aplicable. - c) Los establecimientos con espectadores deberán dotarse de aparcamientos en función del aforo del local. 6. Mercados: sólo se admitirá su localización en edificio exclusivo, de acuerdo con las condiciones que en cada caso señale el Ayuntamiento. 7. Religioso: sólo se admitirá su localización en edificio exclusivo, o en planta baja o patio de manzana de edifico compartido y deberán contar con accesos independientes sin conexión con el portal o la escalera del inmueble. 8. Se considera compatible el intercambio de la situación de los equipamientos públicos previstos en este Plan General dentro de las parcelas o edificaciones asignadas a este uso, debiendo realizarse previamente la tramitación del informe favorable del órgano municipal competente y, en su caso, del organismo sectorial competente que garantice el cumplimiento de los requisitos sectoriales de aplicación. 9. Las edificaciones destinadas al uso de equipamiento, público o privado, deberán cumplir las Normas o disposiciones emanadas del organismo competente para su autorización. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 10. Los equipamientos deberán cumplir las Normas Particulares establecidas en este Plan General para las distintas clases de suelo donde se localicen. 2. Artículo 193. Condiciones generales que deben cumplir los equipamientos donde se concentre un número superior a 10 personas 1. En el caso de que en el edificio exista uso de vivienda deberán disponer de accesos, escaleras y ascensores independientes, no pudiendo tener ninguna conexión directa con viviendas, patios, caja de escalera ni portal. 2. Las escaleras de servicio al público tendrán el ancho mínimo previsto en la NBE-CPI aplicable. 3. Dispondrán de las salidas de emergencia, accesos especiales para extinción, aparatos, instalaciones y útiles que en cada caso, y de acuerdo con el tipo de uso e instalación, estime necesarios el Servicio Municipal de lncendios. 4. A efectos de resistencia al fuego se considerará como mínimas las disposiciones exigidas en materia de incendios por la Norma NBE-CPI aplicable. 5. Los locales cuya ventilación no sea natural, estarán acondicionados mediante medios mecánicos de extracción y depuración del aire. 6. Se exigirán las instalaciones y medidas necesarias para garantizar a los vecinos la inexistencia de molestias por ruidos. 7. Se atendrá a lo dispuesto por la Norma Básica NBE-CA vigente. 8. A excepción de los equipamientos religiosos, los establecimientos de hasta 100 m 2 . edificados deberán disponer, como mínimo, de un retrete y un lavabo, y por cada 200 m 2 adicionales o fracción, se aumentará un retrete y un lavabo, diferenciado para cada sexo. 11. En ningún caso, estos servicios podrán comunicarse directamente con el resto de los locales, debiendo contar con vestíbulo intermedio. 9. Se podrán habilitar semisótanos con ventilación como locales de uso público sólo en aquellos casos en que fueran dependencias de locales exteriores. ## Capítulo 9. Uso de Espacios libres públicos y Zonas libres Artículo 194. Concepto y clases 1. Comprende todos los espacios abiertos previstos para la estancia, paseo y ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── esparcimiento de personas, cuenten o no con ajardinamiento o instalaciones. ## 2. Se distinguen las siguientes clases o tipos: ## A) Espacios libres de titularidad y uso público, EL. Son espacios abiertos de titularidad pública abiertos al disfrute de todos los vecinos con arreglo a las normas que, en su caso, los regulen, estando ocupados, salvo en situaciones singulares, por plantaciones de especies vegetales en un porcentaje no inferior al 50% de su superficie. ## B) Zonas libres privadas, ZL. Son espacios abiertos de titularidad y uso privado, no ocupados por edificación sobre rasante y vinculados a la misma, sujetos a las normas que, en su caso, los regulen. ## C) - Zonas libres privadas de uso público en superficie, ZL (s). Son espacios abiertos de titularidad privada con uso privado bajo rasante y uso público sobre rasante, que corresponden generalmente a superficies entre bloques de edificación o lindantes con dotaciones públicas y ocupados en plantas bajo rasante por aparcamientos u otras instalaciones propias de la edificación. ## Artículo 195. Condiciones generales 1. Los espacios libres y zonas verdes se diseñarán y ejecutarán de acuerdo con las funciones que pretendan cubrir, dando prioridad a los espacios abiertos destinados a la estancia y recreo de las personas. 2. Este uso se regulará de acuerdo con las condiciones particulares establecidas en la Ordenanza 11(EL) ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES de este Plan General. 3. Pueden incluir áreas e instalaciones dedicadas al deporte, tanto reglado como no reglado, y otros usos compatibles; así como zonas de aparcamiento vinculados. 4. La ejecución y conservación de las zonas libres privadas, incluso las de uso público en superficie, forma parte del deber de urbanización y de conservación correspondiente a los propietarios de los terrenos. 5. La titularidad de las zonas libres será privada, salvo pacto o norma expresa en contrario, siendo su uso público en superficie sobre rasante cuando así se establezca. El aprovechamiento urbanístico correspondiente a las zonas libres privadas se halla integrado indisolublemente en el de los edificios que dieron lugar a su creación, y no podrá ser objeto de utilización o transferencia separada. 6. A los efectos de este Plan General, se consideran como zonas libres privadas de uso público en superficie, ZL (s), las que expresamente estén señaladas en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano, escala 1:1.000, o en el correspondiente planeamiento de desarrollo. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 10. Uso de Servicios urbanos ## Artículo 196. - Concepto Comprende los espacios destinados a albergar las infraestructuras de servicio público de abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica, gas, telecomunicaciones, residuos sólidos y demás servicios infraestructurales. ## Artículo 197. Condiciones generales 1. Las parcelas calificadas de uso de servicios podrán destinarse en su totalidad a usos alternativos de equipamientos, zonas verdes y espacios libres o viario. 2. Los usos de servicios urbanos estarán regulados por la legislación o normativa sectorial y normas de urbanización que les fuere de aplicación por su naturaleza. 3. Con carácter general, deberán cumplir las Normas Particulares establecidas en este Plan General para las distintas clases de suelo donde se localicen. No se establecen condiciones de volumen, debiendo respetarse los módulos y normas específicas en la materia. ## Capítulo 11. Uso de Vías públicas ## Artículo 198. - Concepto Comprende el conjunto de las vías de comunicación terrestre de dominio y uso público destinadas a proporcionar los adecuados niveles de movilidad y accesibilidad de la población, así como la estancia de peatones y el estacionamiento de vehículos en dichos espacios. facilitando las comunicaciones tanto en el interior del municipio como supramunicipales, ## Artículo 199. Condiciones generales 1. El Sistema de vías de comunicaciones establecido en este Plan General se estructura en razón a su nivel de jerarquía y de funcionalidad: - a) Sistema viario, constituido por la red de carreteras, tanto urbanas como interurbanas. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 1 - Red básica territorial (carreteras nacionales en el término municipal): Autopistas A-1 y A-68, y nueva variante prevista de la carretera N-I. - Red primaria (actual travesía de la N-I y carreteras autonómicas y comarcales en el término municipal). - Red secundaria (viario estructurante del núcleo urbano de Miranda de Ebro) - Resto de viario urbano - Caminos rurales - b) Sistema General Ferroviario. 2. Los sistemas generales de comunicaciones viario y ferroviario se regulan conforme a lo establecido en la legislación sectorial de aplicación, disposiciones complementarias y reglamentarias, tanto de carácter estatal como autonómicas; así como por lo establecido en la normativa de este Plan General. 3. Las vías de comunicación se regularán por la siguiente normativa específica: - -Ley 2/1990, de 16 de marzo, de Carreteras, de la Junta de Castilla y León, y legislación sobre Carreteras Provinciales de la Diputación Provincial de Burgos. - -Ley 25/1988, de 29 de julio de Carreteras y el Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre por el que se aprueba el Reglamento General de Carreteras; - -Ley 16/1987, de 30 de julio, de Ordenación de los Transportes Terrestres (L.O.T.T.) y el Real Reglamento 1211/1990, de 28 de septiembre. - -Asimismo, el régimen de uso de las líneas férreas se regulará por la normativa establecida por las "Normas Urbanísticas reguladoras del Sistema General Ferroviario" 1 . 4. En suelo rústico, las márgenes de las vías incluidas en la red básica territorial y red primaria estarán sometidas a las limitaciones y servidumbres establecidas en la Ley 25/1988, del 29 de julio, de Carreteras, y la Ley 2/1990, de 16 de marzo de la Junta de Castilla y León, y demás normativa reglamentaria, así como las determinaciones establecidas para el Suelo Rústico de Protección de Infraestructuras (SR-P.I) del presente Plan General. En suelo urbano y urbanizable, las márgenes de esas vías estarán sometidas a las condiciones que el Plan General establece. 5. En los terrenos calificados como sistema viario de vías públicas podrán disponerse, en su caso, usos compatibles de servicios urbanos, así como áreas de aparcamiento público. Asimismo, podrán disponerse elementos de mobiliario urbano e instalaciones en las condiciones que considere el Ayuntamiento. 6. El nuevo viario que se proyecte deberá tener las dimensiones y características que Dirección de Patrimonio y Urbanismo, RENFE. Octubre 1.992 ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── se deriven de las intensidades de circulación y del medio por el que se desarrollen. La anchura mínima entre alineaciones será de diez (10) metros; no obstante, en suelo urbano podrán admitirse dimensiones inferiores, cuando la actuación y características del entorno lo justifiquen. Preferentemente, la red viaria deberá disponer de arbolado de alineación en aceras, cuando así lo permitan las características técnicas y dimensionales de las mismas, considerándose aquél como elemento de la vía pública. 7. Todas las nuevas vías de nueva creación serán de dominio y uso público, considerándose solamente vía privada cuando sea interior a una parcela privada. 8. Se deberán respetar las disposiciones contenidas en la Ley 3/1998, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras y en su normativa de desarrollo. Artículo 200. ANEXO: Normas Urbanísticas reguladoras del Sistema General Ferroviario ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## NORMAS URBANISTICAS REGULADORAS DEL SISTEMA GENERAL FERROVIARIO ## Articulo 1.-REGIMEN LEGAL ESPECIFICO Las lineas férreas, como las demas vias de comunicacion, son objeto de regulacion especifica en nuestro ordenamiento juridico, fundamentalmente mediante las disposiciones de la Ley 16/1987, de 30 de julio, de Ordenacion de los Transportes Terrestres (L.O.T.T.), publicada en el B.O.E. del 31-Vll-87, las determinacionesdel planeamiento. Sobre esta base, y con objeto de adecuar este regimen especifico del sistema ferroviario al planeamiento urbanistico, procurando su mejor integracion en la ordenacion del territorio, se establece la normativa que se recoge en los articulos siguientes: ## Articulo 2.- DEFINICION instalaciones que sirven para la utilizacion de los ferrocarriles como modo de transporte de personas y mercancias. El sistema ferroviario comprende: - La zona de viales ferroviarios: constituida por los terrenos ocupados por las vias y sus instalaciones complementarias. - La zona de instalaciones ferroviarias: constituida por los terrenos que sirven de soporte a talleres, muelles, almacenes, y, en general, de cualquier instalacion directamente relacionada con la explotacion del ferrocarril. - La zona de servicio ferroviario: constituida por los terrenos ocupados por los andenes, ## Articuio 3.-CONDICIONES GENERALES DE USO El uso de los terrenos destinados al establecimiento de infraestructuras de nuevas lineas, ampliacion 0 mejora de las preexistentes, construccion de pasos a distinto nivel, y los afectados por proyectos de conservaci6n entretenimiento y reposicion de la linea férrea y sus instalaciones, se regulara por la legislacion especifica citada en el art. 19. se regulara por lo dispuesto en los articulos siguientes. ## ArticUloS 4.-CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE VIALES FERROVIARIOS 1. No se podran edificar en la zona de viales otras instalaciones que las directamente vinculadas a garantizar el movimiento de los vehiculos del sistema, tales como casetas de proteccion, senalizacibn, etc. ## Articulo 5.- CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE INSTALACIONES FERROVIARIAS 1. En ésta zona podran construirse edificios con uso industrial, de almacenes o de servicio terciario directamente vinculados al servicio dei funcionamiento del sistema ferroviario; viviendas familiares para la custodia de las instalaciones; residencias comunitarias para los agentes del ferrocarril y equipamientos para el uso del personal del servicio. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2. Su edificabilidad no sera superior a 0,70 m2t/m2s, con una ocupaci6n maxima en planta del 50 %. 3. En todos los casos, cumpliran las condiciones que, para cada uso se establecen en estas normas. ## Articulo 6.- CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA DE SERVICIO FERROVIARIO 1. Podran construirse edificios para la prestacion del servicio publico tales como naves de estacion y servicios terciarios complementarios, asi como los destinados a la atencion del usuario (hoteles, tiendas, restauraci6n, etc.) 2. Su edificabilidad no superara la cuantia de 1 m2t/m2s. La ocupaci6n maxima en planta de la parte edificada sera del 50 % de la parcela. 3. En todos los casos, cumpliran las condiciones que, para cada uso, se establecen en estas normas. ## Articulo 7.-APARCAMIENTO Se dispondra una (1) plaza de aparcamiento en las zonas de instalaciones ferroviarias y de servicio ferroviario, al menos, por cada cien (1oo) metros cuadrados construidos. ## Articulo 8.-. CONDICIONES DE DESARROLLO Para el desarrollo de actuaciones urbanisticas complejas tanto en la zona de instalaciones ferroviarias como en la zona de servicio ferroviario, debera ser aprobado un Plan Especial, salvo actuaciones puntuales necesarias y urgentes que sean interiores y no afecten al entorno de las excepciones se desarrollaran mediante proyecto de urbanizacion o edificacion. ## Articulo 9.-LICENCIAS DE OBRAS Los actos de edificacion y puesta en un nuevo uso de los terrenos incluidos en el sistema general ferroviario estan sujetos al tramite de licencia municipal de obras y. en general, Los permisos y licencias administrativas precisas para la realizacion de las obras necesarias para la gestion del servicio ferroviario, tales como tendido y ampliacion de vias, construcci6n de andenes y muelles de carga y descarga asi como cualquier otra que no afecte al Plan general, se entenderan implicitamente concedidas conforme establece el art?. 179 de la L.O.T.T. ## Articulo 1O.- LIMITACIONES AL USO DE LOS TERRENOS COLINDANTES CON EL FERROCARRIL 1. Las ordenaciones que se prevea sean cruzadas por la linea ferrea. o colindantes con la misma, Policia de Ferrocarriles, del R.D. 1211/90, de 28 de septiembre, y distinguiendo a estos efectos entre las zonas de dominio publico, servidumbre y afeccion. Estas zonas se extienden a ambos lados de la via y su anchura, medida siempre desde la arista extericr de la explanacion del ferrocarril, es la que se indica a continuaci6n: Zona de dominio publico: explanaci6n mas 8 metros desde la arista exterior de la explanacion. Zona de servidumbre: desde la zona de dominio publico hasta 20 m. de ia arista exterior de la explanaci6n. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Zona de afeccion: desde la zona de servidumbre hasta 50 ·m. de la arista exterior de la explanacion. dominio publico, 8 m. para la zona de servidumbre y 25 m. para la zona de afecci6n. En puentes, viaductos, tuneles y otras obras de fabrica, se mediran las distancias desde la proyecci6n vertical sobre el terreno del borde de las obras. En las estaciones, estas distancias se mediran desde el vallado de las mismas,y a falta de éste, desdeellimitedelapropiedaddelferrocarril. 2. siguientes: La zona de dominio publico: En esta zona solo podran realizarse las obras necesarias para la prestacion del servicio publico ferroviario, y aquellas que la prestacion de un servicio publico de interés general asf lo exija, previa autorizaci6n del 6rgano administrativo competente. Excepcionalmente,podra autorizarse el cruce, tanto aereo como subterraneo por obras e instalacionesdeinteresprivado. La zona de servidumbre: En esta zona, no podran autorizarse nuevas edificaciones 0 obrasoactividadesquenoafectenal ferrocarril. s fijasoprovisionales,elcambiodeusoodestinodelasmismas,asfcomolaplantacionotala de arboles, se precisa previa licencia de la empresa titular de la linea, que podra establecer las condicionesenquedebanrealizarsedichasobrasoactividades. 3. En las areas urbanas, se impedira el libre acceso a la lineas ferroviarias mediante la disposici6n de barreras ovallas de separacion de altura suficientepara el cumplimiento de su destino y, de acuerdoconlanormativaestablecidaporel MinisteriodeTransportes,nosecrearaningunpaso a nivel, es decir, el cruce de la red viaria o peatonal prevista en los planes con la via férrea se realizaraadiferentenivel. ## ArtiCulo11.-OTRASCONDICIONESDELASORDENACIONESCOLINDANTES 1. Las ordenaciones que se prevea que sean cruzadas por las vias férreas, o inmediatas a ella. regularanlaedificacionyel usoyordenaranelsuelo,respetandolaslimitacionesimpuestaspor la legislacion especifica ferroviaria y por la normativa ferroviaria de éste Plan. 2. En ellas, la inedificabilidad a que se refiere el apartado anterior, podra ser ampliada o reducida respecto a areas o sectores determinados, siempre que se respeten, en todo caso, las Hmitaciones impuestas por la empress tiuar de la linea y previa autorizacion de la Ad. ministraci6n Competente. 3. Las actuaciones urbanisticas colindantes con el sistema general ferroviario estan obligadas a garantizar la seguridad de las personas y bienes. 4. La construccion de nuevas urbanizaciones o equipamientos, cuyo acceso conlleve la necesidad de cruzar una via ferrera, implicara la obligacibn de construir un cruce a distinto nivel y, en su L.O.T.T.) ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ZONAS DE LIMITACION AL USO DE LOS TERRENOS COLINDANTES CON EL FERROCARRIL, SEGUN ESTABLECE EL REAL DECRETO 1211/1990 DE 28 DE SEPTIEMBRE, (B.O.E. 8-X-90) <!-- image --> ## NOTA: LAS DISTANCIAS ESTABLECIDAS EN EL SUELO URBANO SON 5 MTS. PARA LA ZONA DE DOMINIO PUBLICO, 8 MTS.PARA LA ZONA DE SERVIDUMBREY 25 MTS. PARA LA ZONA DE AFECCION. COMO ARISTA EXTERIOR DE LA EXPLANACION, LA LINEA DE PROYECCION VERTICAL DEL BORDEDELASOBRASSOBREELTERRENO. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 12. Usos propios del medio rural ## Artículo 201. - Concepto Comprende aquellos usos vinculados a la explotación agropecuaria, forestal, cinegética y/o demás análogas, tradicionales del medio rural que corresponden con las actividades productivas vinculadas a los núcleos rurales, como huertos familiares, talleres, almacenes de útiles y productos agrarios, y similares, situadas en la planta baja de la vivienda como uso compartido y/o exclusivo en parcelas o dependencias auxiliares anejas, compatibles con el uso residencial. ## Artículo 202. Si estos usos se desarrollasen en suelo urbano o urbanizable, se regularán de acuerdo con las condiciones particulares establecidas en la Ordenanza 6 (RUC). RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN CASCO de este Plan General; mientras que si se desarrollasen en suelo rústico se regularán por las condiciones establecidas en las - Condiciones generales Normas Particulares del Suelo Rústico de este Plan General. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## LIBRO TERCERO ## NORMAS DE EDIFICACIÓN ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 1. Disposiciones generales. ## Artículo 203. Objeto 1. Las presentes Normas tienen por objeto regular las condiciones aplicables a las actividades de construcción y edificación que se desarrollen en el Municipio de Miranda de Ebro. 2. Estas Normas se aplicarán con carácter general en el presente Plan General de Miranda de Ebro, salvo indicación en contra del régimen de los usos, en las determinaciones particulares que se contengan en la regulación de cada zona de Ordenanza, en las ordenanzas particulares del planeamiento de desarrollo o de las fichas individualizadas de las Unidades de Actuación que contiene este Plan General, en cuyo caso serán de aplicación siempre que no desvirtúen las establecidas en estas Normas. ## Artículo 204. Clases de condiciones La edificación cumplirá las condiciones que se detallan en estas Normas, referentes a los siguientes aspectos: - a) Condiciones de parcela. - b) Condiciones de posición. - c) Condiciones de ocupación y edificabilidad. - d) Condiciones de volumen y forma de los edificios. - e) Condiciones de calidad e higiene en los edificios. - f) Condiciones de las dotaciones de servicio de los edificios. - g) Condiciones de seguridad en los edificios. - h) Condiciones de estética. ## Artículo 205. Normativa aplicable 1. Cuando existan normas aplicables de superior rango se aplicarán éstas últimas preferentemente, sirviendo las presentes Normas como norma complementaria. 2. En los supuestos en que la normativa aplicable establezca requisitos mínimos y éstos sean menos restrictivos que los previstos en las Normas, será de aplicación la normativa más restrictiva o protectora. ## Artículo 206. Control 1. El control del cumplimiento de las previsiones de estas Normas se llevará a cabo a través de las licencias urbanísticas y de actividades y la subsiguiente labor de inspección y disciplina. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2. Las prescripciones contenidas en estas Normas se consideran integradas automáticamente en el condicionado de las licencias urbanísticas o de actividad que se otorguen, salvo que se haga constar expresamente lo contrario. 3. Las infracciones de las presentes normas estarán sometidas al régimen sancionador previsto en la legislación urbanística. ## Capítulo 2. Condiciones de parcela Artículo 207. Definiciones. 1. Son condiciones de parcela, aquéllas que debe cumplir una parcela para poder ser edificable. Se entiende por parcela la superficie real de terreno considerada como unidad de predio independiente. 2. La superficie de la parcela es la dimensión, en proyección horizontal, del área comprendida dentro de los linderos de una parcela. 3. Los linderos de una parcela son las líneas perimetrales que la delimitan y la distinguen de sus colindantes, siendo el frontal aquel lindero que delimita la parcela con vía o espacio libre público al que dé frente; y linderos laterales, los demás, llamándose testero al lindero opuesto al frontal. 4. Se entiende por parcela edificable la parte de la parcela comprendida dentro de las alineaciones oficiales. 5. Se entiende por parcela mínima, la superficie que desde el planeamiento se establece para que una parcela pueda ser edificable. 6. En actuaciones urbanísticas que tengan por objeto desarrollos residenciales, a efectos de parcela mínima, se podrá proponer la consideración de parte de esa superficie como parte privativa ocupada por la edificación o zona libre privada de cada una de las edificaciones o viviendas unifamiliares, y otra parte, inseparable de la anterior, como parte en proindiviso común en zonas comunes privadas de las actuaciones. En todo caso, se entenderá que el número máximo de viviendas permitidas será el correspondiente a considerar conjuntamente ambas partes de la parcela mínima. Artículo 208. Aplicación. Las condiciones de parcela se aplicarán a todos los tipos de "obras de nueva edificación", salvo en las obras de reconstrucción. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 209. Condiciones para la nueva edificación en una parcela. 1. El suelo urbano no podrá ser edificado hasta que la respectiva parcela merezca la calificación de solar edificable con arreglo a lo previsto en las Normas de este Plan General. 2. Sólo podrán considerarse edificables los solares que reúnan los requisitos dimensionales establecidos en este Plan General, debiendo disponer de una fachada mínima de 7 m. respecto a la alineación oficial en caso de segregación o la existente catastral en los demás supuestos. 3. Cuando existan solares de dimensiones inferiores a las establecidas en esta Normativa o con condiciones de forma o situación que no permitan la aplicación racional de los parámetros urbanísticos establecidos, se podrá solicitar al Ayuntamiento por parte de los propietarios afectados o mediante iniciativa municipal el establecimiento de unidades de normalización de fincas que incorporen dichas propiedades. 4. Si existieran dos ó más solares colindantes, y alguno de ellos reuniera las condiciones citadas en el apartado anterior, se deberá establecer la correspondiente unidad de normalización de fincas conjunta. Artículo 210. Agregaciones y segregaciones de parcelas. 1. La segregación de fincas en que existiera edificación deberá hacerse con indicación de la parte de edificabilidad ya consumida. Si la edificabilidad estuviera agotada, en el acto de la segregación deberá realizarse una anotación registral que haga constar que la finca segregada no es edificable. 2. La agregación de fincas con la misma calificación urbanística generará una edificabilidad total suma de las parciales; si las fincas tienen distinta calificación o limitaciones urbanísticas diferentes, serán objeto de expediente de reparcelación. 3. En suelo urbano no se permitirán segregaciones cuando puedan resultar parcelas sobrantes que no merezcan la calificación de solar edificable, salvo si tienen acceso desde el viario público o desde un espacio libre con uso público con acceso directo desde una vía urbana, y son objeto de cesión gratuita al municipio. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 3. Condiciones de posición ## Artículo 211. Definición. Son las condiciones que determinan la situación de las construcciones dentro de la parcela edificable. ## Artículo 212. - Aplicación. Las condiciones de posición se aplicarán a todos los tipos de "obras de nueva edificación", salvo en las de reconstrucción, así como a todas las "obras en los edificios" o cualquier otra que implique modificación de los parámetros de posición de los edificios existentes. ## Artículo 213. Alineaciones. A los efectos del presente Plan General, en las alineaciones se utilizarán las siguientes definiciones: 1. Se considera Alineación oficial o pública a la línea que señala el planeamiento o, en su defecto, el Organismo administrativo actuante, para establecer el límite que separa los suelos destinados a dotaciones urbanísticas (vías públicas, equipamientos, espacios libres públicos, zonas verdes o servicios urbanos) de otras parcelas (privadas o públicas, edificables o no edificables). Asimismo, se consideran en estas alineaciones las líneas que distinguen dotaciones urbanísticas de distinta calificación. La edificación no podrá exceder de la alineación oficial definida por el planeamiento, salvo, en su caso, en los salientes autorizados sobre vías públicas o espacios libres públicos. En las parcelas ya edificadas y en ausencia de otra definición de la alineación oficial, se considerará como tal la línea marcada por la intersección del cerramiento de la parcela o, en su caso, de la fachada del edificio existente, con el terreno. 2. Se considera Alineación de edificación o privada a la línea que señala el planeamiento o, en su defecto, el Organismo administrativo actuante, para establecer la separación entre la parte susceptible de ser ocupada por edificación y la zona libre privada, y en su caso, entre las partes de la edificación que tienen señaladas distintas alturas, dentro de cada parcela. 3. Las alineaciones definidas en el planeamiento se refieren siempre a líneas de intersección de la edificación con el terreno; en ningún caso deberán confundirse ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - con grafismos procedentes de proyecciones de cuerpos volados (balcones, cornisas, etc.) 4. En los casos que, a juicio de los Servicios Técnicos del Ayuntamiento, no estén definidos suficientemente o presenten dudas de interpretación, el Ayuntamiento podrá exigir o formular el correspondiente Estudio de Detalle sobre la zona procedente, de acuerdo con la normativa urbanística vigente, respetando los criterios que puedan deducirse de los documentos de este Plan General. Artículo 214. Rasantes. 1. Se considera rasante la línea que señala el planeamiento o el Organismo administrativo actuante como perfil longitudinal de una vía pública, tomada (salvo indicación contraria) en el eje de la vía. En los viales ya ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante, se considerará como tal el perfil existente. 2. Con referencia a la rasante de la calle, pueden definirse rasantes de las alineaciones oficiales o públicas y, en su caso, de las alineaciones de edificación. Artículo 215. Referencias de la edificación. 1. Se considera cerramiento , a la valla o cierre situada sobre los linderos que delimita una parcela. 2. Se consideran fachadas , a aquellas superficies que conjuntamente con las cubiertas, por encima del terreno, delimitan la edificación, salvo vuelos o salientes. 3. Se considera línea de edificación , a la proyección horizontal de la envolvente de las fachadas de la edificación sobre rasante. ## Artículo 216. Modalidades de edificación. Teniendo en cuenta las distintas condiciones de posición dentro de la parcela y tipología de la edificación, se consideran los tipos básicos siguientes: 1. Edificación entremedianeras, que tiene líneas de edificación coincidentes con sus alineaciones (salvo supuestos de retranqueos) y a sus linderos laterales. Se distinguen tres categorías: 2. -en manzana cerrada, con o sin patio de manzana, la alineación oficial tendrá el carácter de línea obligatoria de edificación, no permitiéndose retranqueos de la edificación respecto a la misma salvo en los supuestos que, en su caso, se contemplan en la demás normativa urbanística de este Plan General o en su planeamiento de desarrollo. La alineación de edificación tendrá el carácter de línea máxima de ocupación por la edificación, que, en su caso, delimita el patio de manzana. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - -en manzana abierta, la alineación oficial tendrá el carácter de línea obligatoria de edificación, no permitiéndose retranqueos de la edificación respecto a la misma salvo en los supuestos que, en su caso, se contemplan en la demás normativa urbanística de este Plan General o en su planeamiento de desarrollo; teniendo el lindero trasero carácter de alineación oficial. - -Agrupada, sin retranqueos al lindero trasero. 2. Edificación adosada o en hilera, corresponde a edificación entremedianeras destinada a uso residencial de vivienda unifamiliar con retranqueos obligatorios, al menos, al lindero trasero. 3. Edificación pareada, con retranqueos obligatorios, al menos, a dos de sus linderos (trasero y lateral), y un lindero lateral medianero con edificación colindante. Sólo se permiten las obras de ampliación o de reestructuración con alteración de la morfología de la edificación cuando se realice una actuación conjunta con la edificación colindante. 4. Edificación aislada o en bloque exento, con retranqueos obligatorios a todos sus linderos (trasero y laterales). En el caso de edificación aislada, la alineación oficial se considerará línea máxima de ocupación de la edificación, sin perjuicio de la aplicación de los retranqueos que, en su caso, se establezcan en la demás normativa urbanística aplicable a la parcela. En bloque exento, la alineación oficial tendrá el carácter de área de movimiento de la edificación, o superficie de suelo en el interior del solar sobre la que puede emplazarse libremente la edificación, en las condiciones que se establezcan en la demás normativa urbanística aplicable a la parcela, excepto en las parcelas ya edificadas en las que se puede definir la alineación de la edificación existente. Artículo 217. Posición de la edificación respecto a las alineaciones. 1. Se prevén las situaciones siguientes: - a) En línea: cuando la línea de edificación es coincidente con la alineación. - b) Fuera de línea: cuando la línea de edificación es exterior a la alineación. - c) Remetida o retranqueada: cuando la línea de edificación es interior a la alineación. 2. Salvo los vuelos o salientes de la fachada que se autoricen expresamente, ninguna parte ni elemento de la edificación, sobre el terreno o subterránea, podrá quedar "fuera de línea" respecto a la alineación de parcela o pública. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 218. Separación a linderos. 1. Caso de que las normas urbanísticas establezcan distintos valores de la separación de la edificación a los linderos laterales y al trasero y cuando, por la forma irregular de la parcela, sea difícil diferenciar cuál es el trasero, se medirán las separaciones de modo que redunden en la mayor distancia de la construcción a las de su entorno y en la mejor funcionalidad y mayor tamaño del espacio libre de la parcela. 2. Caso de que las normas particulares permitan que la edificación pueda adosarse a linderos laterales o trasero, será necesario el acuerdo entre los propietarios de las fincas afectadas, debiendo presentarse en la solicitud de la licencia, fotocopia legalizada de la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicho acuerdo. Artículo 219. Retranqueo. 1. Se entiende por retranqueo la anchura de la franja de terreno comprendida entre la línea de edificación y la alineación de referencia, medida sobre una recta perpendicular a ésta. Se considera línea de retranqueo a la línea establecida en el planeamiento para señalar el retranqueo establecido. 2. Podrán autorizarse edificios retranqueados sólo cuando no resulten ni puedan resultar en el futuro medianeras o paredes unidas al descubierto (visibles desde el espacio público), admitiendo éstas sólo cuando sean predio dominante de una servidumbre de luces y/o vistas o, excepcionalmente, si las medianeras se convierten en fachadas o se decoran con los mismos materiales y características. 3. En zonas con edificación entre medianerías podrán obviarse la condición anterior si el frente de fachada contiguo a éstas se continua sin retranquear en una longitud mínima de 3,50 metros. 4. En supuestos de retranqueo y a efectos de vuelos y salientes, se tomará como línea de edificación la del fondo del espacio abierto. El retranqueo no alterará la altura de edificación fijada en relación con el ancho de la calle, parámetro que permanecerá definido por la alineación oficial. 4. Artículo 220. Espacios exteriores accesibles. Se entiende por espacio exterior el espacio libre de edificación limitado por los paramentos exteriores de las edificaciones. Los espacios exteriores calificados como accesibles mantendrán en su frente las alineaciones y rasantes de la vialidad oficial y cumplirán las condiciones de accesibilidad siguientes: 1. Será posible el acceso peatonal y rodado al mismo desde la vía pública o, al ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── menos, otro espacio exterior accesible, siendo posible el acceso de los vehículos del servicio de Extinción de Incendios en las condiciones establecidas en la normativa de aplicación en materia de evacuación y protección contraincendios. 2. La pendiente máxima en zonas transitables por tránsito peatonal o de rodadura será del 8 %. 3. El terreno sobre el que se asienta responderá a las condiciones de estabilidad, saneamiento y estética requeridas por el Ayuntamiento en cada caso. 4. Estará dotado de las infraestructuras necesarias y proporcionadas para la prestación de los servicios de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas pluviales y residuales, suministro de energía eléctrica, alumbrado público y pavimentación de aceras y calzadas, hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento, así como de mobiliario urbano y jardinería. ## Artículo 221. - Espacios exteriores no accesibles. La calificación de un espacio exterior existente como no accesible, por incumplir las condiciones anteriores, determina la obligación de la propiedad de hacer manifiesta su "no accesibilidad" mediante un cerramiento exterior. ## Capítulo 4. Condiciones de ocupación y edificabilidad. - Artículo 222. Definición. Son las que definen la superficie de parcela que puede ser ocupada por la edificación, y la que debe permanecer libre de construcciones, así como las que limitan la dimensión de las edificaciones que pueden construirse en una parcela. - Artículo 223. Aplicación. Las condiciones de ocupación, edificabilidad y aprovechamiento se aplicarán a todos los tipos de "obras de nueva edificación", así como a todas las "obras en los edificios" o cualquier otra que implique ampliación de la ocupación actual o de la superficie construida total en el edificio o edificios existentes. Artículo 224. Ocupación. Las condiciones de edificación obedecen a las siguientes definiciones: ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 1. Superficie ocupada, es la comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los planos de fachada de un edificio sobre el plano horizontal, descontando en su caso los patios de parcela y los salientes permitidos (vuelos, aleros, cornisas, etc) sobre la alineación oficial o pública. Computarán al 50% de ocupación los porches, marquesinas, pérgolas y cualquier otro elemento similar que resulte ser una caja semicerrada (tres lados, incluidos techo y pisos). Las superficies de las terrazas entrantes en fachada delimitadas por cinco lados, incluidos techo y piso, computarán al 100% de la superficie situada dentro de la alineación de la fachada. 2. Coeficiente de ocupación, es la relación entre la superficie ocupable por un edificio y la superficie neta de la parcela correspondiente. Se establecerá en su caso como ocupación máxima, salvo que de las condiciones de posición se deduzca una ocupación menor. Artículo 225. Edificabilidad máxima o coeficiente de edificabilidad. 1. Se entiende por edificabilidad máxima o coeficiente de edificabilidad la relación entre la superficie total edificable y la superficie, medida en proyección horizontal, del terreno de referencia dentro de los límites señalados en el planeamiento. 2. Se distinguen dos formas de expresar la edificabilidad: - a) Edificabilidad bruta: Cuando se expresa en referencia a la superficie total de un ámbito de ordenación. - b) Edificabilidad neta: Cuando se expresa en referencia a la superficie neta de la parcela edificable, excluyendo las superficies no edificables públicas (vías y espacios libres). 3. La determinación de un coeficiente de edificabilidad se entiende como el señalamiento de una edificabilidad máxima, salvo cuando de la conjunción de este parámetro con otros derivados de condiciones de posición, ocupación, forma o volumen, se concluya una superficie edificable menor, siendo ésta última -en estos casos- el valor de aplicación. 4. En parcelas de suelo urbano consolidado sujeto a licencia directa y afectados por cesiones de espacios exteriores a la alineación, el coeficiente de edificabilidad sobre parcela bruta a materializar dentro de las alineaciones establecidas en el planeamiento, sin perjuicio del cumplimiento del resto de los parámetros urbanísticos de aplicación, corresponderá a los siguientes valores: - a) En las tipologías edificatorias de manzana cerrada o abierta, bloque exento o cuando la superficie máxima edificable de la parcela pueda deducirse por la aplicación de las alturas de edificación establecidas por los fondos autorizados, se considerará dicho valor resultante como el ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── correspondiente a la totalidad de la parcela bruta. - b) En los supuestos en que la superficie máxima edificable de la parcela se obtenga por aplicación de un coeficiente, se considerará dicho valor aplicable a la totalidad de la parcela bruta. En esta situación, se podrá aumentar este coeficiente a los efectos de posibilitar la materialización del aprovechamiento correspondiente a los espacios exteriores afectados, siempre que no se alteren los retranqueos obligatorios, el número de plantas o alturas máximas permitidas. Si sobre la misma parcela, el Plan General o su planeamiento de desarrollo estableciera ambas situaciones, será de aplicación lo dispuesto en el apartado a) precedente. Artículo 226. Cómputo de la superficie edificada. 1. Se entiende por superficie construida o edificada la delimitada por las líneas exteriores de cada una de las plantas que tengan un uso posible. La superficie edificada total de un edificio es la suma de las de cada una de las plantas que lo componen. 2. Sin perjuicio de lo anterior, para su comparación con la superficie edificable máxima resultante del apartado anterior, no computarán las superficies construidas siguientes: - a) La de las plantas bajo rasante (o parte de las mismas) ni su acceso, si la cara inferior de su forjado de techo no sobrepasa en ningún punto 1,00 metro de altura la rasante oficial o (en su defecto o en casos de retranqueo) la cota natural del terreno contacto con el edificio. - b) Los soportales de uso público. - c) Los pasajes de acceso a espacios libres públicos. - d) Las plantas bajas porticadas de uso público, excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas. - e) Las plantas de instalaciones con altura libre entre forjados igual o inferior a 2,20 metros. - f) Los patios de parcela y los interiores no cubiertos, salvo en los que se haya hecho alguna salvedad en las ordenanzas particulares de este Plan General y se destinen expresamente a equipamiento como dotación de aparcamiento o trasteros al servicio de la edificación. - g) La superficie bajo cubierta ni su acceso, si carece de posibilidades de uso o está destinada a depósitos, trasteros que cumplan las condiciones establecidas en estas Normas u otras instalaciones generales del edificio. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - h) Los elementos autorizados por encima de la altura de cornisa destinados a instalaciones generales, ni su acceso, excepto torreones y áticos. - i) La superficie bajo cubierta en las que se haya hecho alguna salvedad en las ordenanzas particulares de este Plan General. En el caso que éstas autorizasen el uso vividero en la misma, siempre vinculado a local situado en planta inferior, computarán en la superficie de suelo en la que la altura libre sea igual o superior a 1,50 metros. - j) Los huecos de aparatos elevadores, de cajas de escaleras y de conductos de ventilación o de instalaciones cuando superen una superficie de medio (0,5) metro cuadrado. - k) Los balcones, balconadas, voladizos, cuerpos no cerrados volados y miradores autorizados. Los porches computan al 50% de su superficie cubierta. - l) Los tendederos autorizados en las condiciones establecidas en las Normas de Usos. - m) Los locales situados en plantas bajas destinados a albergar las instalaciones al servicio de la edificación, cuyo dimensionamiento deberá justificarse, tales como cuartos de calderas, maquinarias de ascensores, basuras, contadores y otros análogos. 3. En sectores de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable delimitado, se permite, salvo excepción expresa realizada en la normativa urbanística particular aplicable, el aprovechamiento bajo cubierta para albergar usos vivideros destinados a vivienda protegida a los efectos de poder materializar, en su caso, el aprovechamiento urbanístico correspondiente. 4. En todo caso, no será indemnizable el aprovechamiento no materializado sobre la parcela por aplicación de las determinaciones establecidas en los apartados anteriores. 5. La edificabilidad o el aprovechamiento urbanístico correspondiente a las zonas libres privadas se halla integrado indisolublemente en el de los edificios que dieron lugar a su creación, y no podrá ser objeto de utilización o transferencia separada. Artículo 227. Superficie útil. 1. Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda tales como terrazas, tendederos, porches u otros. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2. Del cómputo de la superficie útil queda excluida la superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,10 metros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,50 metros. 3. La superficie útil de los servicios será la suma de las definidas por los perímetros interiores de los cerramientos de cada una de las dependencias consideradas como tales. 4. En vivienda unifamiliar, no se computa como superficie útil la que corresponda a garajes, cuartos de calderas o cuartos de maquinaria de instalaciones propias de la vivienda. ## Capítulo 5. Condiciones de volumen y forma de los edificios Artículo 228. Definición. Son las que definen la organización de los volúmenes y la forma de las construcciones. - Artículo 229. Aplicación. Las condiciones de volumen y forma se aplicarán a todos los tipos de "obras de nueva edificación", así como a todas las "obras en los edificios" o cualquier otra que implique la alteración de las características volumétricas o formales del edificio existente. - Artículo 230. Sólido capaz. Es el volumen, definido en el planeamiento, dentro del cual debe estar inscrito la totalidad de la edificación sobre rasante, excepto salientes autorizados. Artículo 231. - Cota de origen y referencia. La que sirve de origen para la medición de la altura del edificio. - a) En edificación en manzana cerrada o abierta: La cota de origen y referencia coincidirá con la rasante de la acera en el punto medio de la línea de fachada. Cuando por las necesidades de la edificación o por las características del terreno en que se asiente, deba escalonarse la misma, la ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - medición de altura se realizará de forma independiente en cada uno de los tramos que lo compongan. - b) En edificación retranqueada, adosada o aislada: La medición de la altura de la edificación se realizará desde la cota del terreno en estado natural en contacto con el edificio, salvo que las normas particulares o planeamiento de desarrollo establezcan especificaciones distinta. Artículo 232. Cota de planta de piso. Es la distancia vertical, medida entre la cota de nivelación de la planta baja y la cara superior del forjado de la planta a la cual se refiera la medición. ## Artículo 233. Alturas de piso. 1. Se entiende por altura de piso, la distancia en vertical entre las caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas. 2. Se entiende por altura libre de piso, la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta, y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso techo si lo hubiere. ## Artículo 234. Altura de la edificación. 1. Es la dimensión vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno. Para su medición se utilizarán las unidades métricas, el número de plantas del edificio, o la relación entre la altura en metros o el número de plantas y el ancho de calle, siempre referida a la cota de origen y referencia de la edificación. (FIGURA 1). 2. Altura de cornisa: es la que se mide hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio. 3. Altura al alero: es la que se mide hasta la intersección de la cara inferior del alero, en su caso, con el plano de la fachada del edificio. 4. Altura de coronación: es la que se mide, en su caso, hasta el nivel del plano superior de los petos de protección de cubierta. 5. Altura total: es la que se mide hasta la cumbrera más alta del edificio. 6. Artículo 235. Altura máxima. 1. Se entiende por altura máxima la señalada en el planeamiento como valor límite de la altura de edificación, y que se refleja en los planos a escala 1:1.000 de Ordenación y Gestión del Suelo del presente Plan General con números romanos. Cuando se establezcan límites para distintas clases de altura o utilizando unidades de medición distintas (número de plantas y unidades métricas), todos ellos habrán de respetarse a la vez, como máximos admisibles. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ALTURA TOTAL <!-- image --> 2. Si no estuviera establecida la relación entre el máximo número de plantas y la altura máxima de cornisa, ésta será la que indica el cuadro siguiente: 3. La altura total máxima tendrá como límite adicional el plano teórico trazado a 40 % desde una altura libre de 1,50 m. sobre la cara superior del último forjado, medida en la vertical de la alineación de la fachada, sin que se pueda superar una altura libre máxima de cumbrera de 3,60 m, medida desde la cara superior del último forjado hasta la cara inferior de la cumbrera. (FIGURAS 1 y 2). | Nº de plantas | Altura de cornisa | |-----------------|---------------------| | 1 (baja) | 4,80 m. | | 2 (baja+1) | 7,80 m. | | 3 (baja+2) | 10,80 m. | | n | 3n+1,80 m. | En el supuesto de faldones de remate sobre cuerpos volados, se permitirá una pendiente superior para el correcto enlace con los faldones principales Por debajo de este plano quedarán comprendidos todos los elementos que se autoricen sobre el perfil reglamentario, incluso los de iluminación y ventilación de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - espacios bajo cubierta, excepto las construcciones por encima de la altura máxima que se autoricen en las presentes Normas. 4. Cuando existan edificaciones por encima o debajo de las alturas señaladas en este Plan General, se entenderán estas determinaciones solamente a efectos urbanísticos en caso de sustitución de la edificación, no aplicándose por tanto la situación de "fuera de ordenación", salvo cuando se señale expresamente en el Plan General o en el planeamiento de desarrollo. Artículo 236. Terrenos y calles con pendiente. 1. En el supuesto de terrenos con pendiente, en cada sección de una manzana la altura máxima será la que definan las líneas teóricas que van desde la altura máxima en la alineación pública más baja, hasta tres (3) metros por encima de la altura máxima en la alineación pública más alta. (FIGURA 3). ALTURA MAXIMA ENFACHADA <!-- image --> FIGURA3 2. Las alturas en terrenos y calles con pendiente se tomarán (en cualquier alineación) desde la rasante de la acera (o, si ésta no existiera, desde la cota del terreno natural en contacto con el edificio), y se adaptarán a lo dispuesto en el párrafo anterior. 3. Si no fuera posible aplicar lo establecido en el párrafo anterior, se tomarán en la vertical del punto medio de la línea de fachada, si su longitud no llega a los veinte (20) metros; y si sobrepasara, se tomarán a los 10 metros del extremo más bajo, escalonando la construcción a partir de este punto por tramos de quince (15) metros, de forma que en cada tramo se adapten a los límites de altura establecidos. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 237. Alturas en función del ancho de la calle. En las zonas en que el límite de alturas, bien sea por el número de plantas o por las alturas de cornisa, de coronación o total, se fije en función del ancho de la calle, se observarán los criterios siguientes: 1. Si la relación no estuviera definida en el planeamiento general, las alturas máximas se determinarán como norma general a partir de las relaciones siguientes: 2. El ancho de las vías públicas será el que conste en los planos de ordenación (ancho entre alineaciones oficiales) y, en su defecto, el ancho real definido por las parcelas medianeras colindantes, salvo que esté prevista en el planeamiento su rectificación. | ANCHO DE CALLE | Nº DE PLANTAS | |----------------------------|-----------------| | Menos de 6 metros | II (Baja+1) | | De 6 a menos de 9 metros | III (Baja+2) | | De 9 a menos de 15 metros | IV (Baja+3) | | De 15 a menos de 20 metros | V (Baja+4) | | De 20 a menos de 25 metros | VI (Baja+5) | En las vías públicas que carezcan de edificación en una de sus fachadas y sea dudosa la determinación del ancho, se tomará como tal el definido por la anchura existente hasta el margen contrario de la calzada, más dos (2) metros a título de acera en dicho margen. 3. El ancho se medirá en la perpendicular a la alineación oficial de la parcela y en el punto medio de su línea de fachada. Cuando las alineaciones de calle no sean paralelas entre si, se tomará como ancho el promedio de las distancias medidas sobre perpendiculares a la alineación oficial, en cada punto de ésta. Cuando la calle vaya acompañada en alguno de sus bordes de jardines o espacios libres, se tomará como ancho el existente entre la alineación de la parcela y el límite del jardín o espacio libre. No se tendrán en cuenta los chaflanes, los cruces o embocaduras de otras calles, las plazas, ni los ensanchamientos parciales consecuencia de retranqueos. El ancho se medirá en la línea de prolongación de las alineaciones. Artículo 238. Edificaciones de esquina. 1. En las edificaciones de esquina se tomará la altura correspondiente a la calle de mayor ancho, que podrá mantenerse en la calle de menor ancho hasta una distancia (medida desde la esquina o, caso de chaflanes, desde la intersección ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── teórica de las alineaciones oficiales) no superior al fondo de edificación permitido en la calle mayor ni superior a quince (15) metros, pudiendo separarse en las plantas que sobresalgan de la altura correspondiente a la calle de menor ancho, del edificio medianero en esta calle un mínimo de tres (3) metros, debiendo tratarse este paramento lateral retranqueado exactamente igual que la fachada, de acuerdo con lo establecido en relación con las condiciones estéticas en estas normas. 2. No obstante lo anterior, si la longitud de fachada a la calle de menor ancho no excede de veinte (20) metros, se tomará como altura máxima en ésta la de la calle más ancha. 2. Artículo 239. Edificaciones con fachada a plaza. En las edificaciones con fachada a una plaza, la altura de los edificios será la correspondiente a la calle de mayor ancho que a ella afluya, salvo que en las demás determinaciones de este Plan General se establecieran condiciones más restrictivas. Artículo 240. Fondo máximo de la altura mayor. En todos los casos y sin perjuicio de lo dispuesto para las edificaciones en esquina, la altura fijada para un ancho de calle o plaza podrá mantenerse sólo hasta el fondo edificable correspondiente a esa alineación y, como máximo, hasta el eje de la manzana o la línea bisectriz entre sus alineaciones opuestas (línea equidistante entre alineaciones oficiales opuestas), continuando el resto de la edificación con la altura correspondiente a las calles restantes. - Artículo 241. Parcelas con fachadas opuestas. La edificabilidad de una parcela con alineaciones oficiales a calles opuestas, será la suma de las correspondientes a cada alineación; si por la forma de la parcela se superpusieran los fondos edificables, se computará una vez la edificabilidad del espacio común, considerando para ello la media de las alturas para el espacio común. - Artículo 242. Construcciones interiores. Su altura total no excederá de la reglamentaria correspondiente a la alineación de parcela más próxima, siempre teniendo en cuenta lo dispuesto en los párrafos anteriores. Artículo 243. Construcciones por encima de las alturas máximas. 1. Por encima de la altura máxima total sólo podrán admitirse las chimeneas de ventilación o evacuación de humos, los paneles de captación de energía solar e instalaciones singulares al servicio del edificio que se autorizasen. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2. Por encima de la altura máxima de coronación, cumpliendo la altura máxima total, además de los elementos anteriores podrán admitirse las vertientes de la cubierta (por lo tanto, los espacios bajo cubierta) y los remates de las cajas de escalera, casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones. 3. Por encima de la altura máxima de cornisa, cumpliendo las alturas máximas total y de coronación, además de los elementos anteriores y del forjado de techo de la última planta, podrán admitirse los antepechos, barandillas y remates ornamentales. No se admitirá en ningún caso la habilitación de viviendas de portero, conserje, encargado, etc, ni otras dependencias, instalaciones o elementos constructivos que no estén entre los especificados o sean (a juicio del Ayuntamiento) manifiestamente análogos. 4. Excepcionalmente, por encima de la cornisa o perfil reglamentario podrán admitirse espacios bajo cubierta, torreones y áticos, con sus condiciones específicas, siempre que la normativa urbanística los autorice expresamente. Artículo 244. Alturas mínimas. 1. En los casos en que se señale como condición de altura sólo la máxima, ha de entenderse que es posible edificar sin alcanzarla cuando no resulten ni puedan resultar en el futuro medianeras al descubierto (visibles desde el espacio público), admitiendo éstas sólo cuando sean predio dominante de una servidumbre de luces y/o vistas o, excepcionalmente, si las medianeras se convierten en fachadas o se decoran con los mismos materiales y características, de acuerdo con las condiciones estéticas exigidas en estas Normas. Sin embargo, el Ayuntamiento podrá exigir que se edifique hasta la altura máxima por razones de imagen urbana. 2. En obras de nueva edificación, el número mínimo de plantas a edificar será: 3. -Hasta V plantas..................1 planta menos que la fijada en la ordenación 4. -VI o más plantas ................2 planta menos que la fijada en la ordenación Artículo 245. Plantas. Es toda superficie construida acondicionada para desarrollar en ella una actividad. El Plan General considera los siguientes tipos de plantas en función de su posición en el edificio respecto al nivel de la planta baja: - a) Plantas bajo rasante, por debajo del nivel de la planta baja. - b) Plantas sobre rasante o de piso, por encima del nivel de la planta baja. Artículo 246. Plantas bajo rasante. 1. Son aquéllas cuyo nivel de suelo está por debajo del nivel del suelo de la planta ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - baja, pudiendo ser plantas semisótano o sótanos. 2. La excavación podrá extenderse a los límites de la parcela, respetando los retranqueos definidos por la ordenanza correspondiente. 3. En locales de pública concurrencia o donde se produzca permanencia de personas, la cara superior del pavimento del sótano más profundo no distará más de seis (6) metros medidos desde la rasante o desde la cota natural del terreno. 4. Las plantas inferiores a la baja cuyo techo (cara inferior del forjado de techo) sobrepase en algún punto un (1) metro de altura de la rasante oficial o (en su defecto o en casos de retranqueo) la cota natural del terreno contacto con el edificio, se considerarán en la parte que sobresalen y a todos los efectos "plantas sobre rasante". 5. No se permite el uso residencial en plantas bajo rasante. Artículo 247. Plantas sobre rasante. 1. Son aquéllas cuyo nivel de suelo está por encima o igual nivel del suelo de la planta baja. 2. Se considera planta de piso a la situada por encima del forjado de techo de la planta baja. 3. Para el cómputo de las plantas sobre rasante se considerarán los sótanos o semisótanos (o la parte de ellos) que, de acuerdo con el artículo anterior, sobresalgan más de un metro; las plantas bajas (porticadas o no); las entreplantas, salvo las autorizadas dentro de las plantas bajas; las plantas de piso (diáfanas o no); y , en su caso, la planta de áticos. Artículo 248. Plantas bajas. 1. Se considera planta baja, a la correspondiente con el acceso general del edificio. 2. En edificación en manzana cerrada o abierta, el acceso se situará en un nivel coincidente con la rasante de la acera en el eje del mismo, y en el caso de retranqueo respecto a la alineación oficial, su nivel podrá situarse a más/menos noventa (90) centímetros respecto al punto anterior. 3. Los planos que compongan la cara superior del forjado de planta baja podrán situarse entre dos planos paralelos a la rasante de la acera distantes verticalmente más/menos ciento treinta (130) centímetros de la misma. 3. En edificación aislada o adosada, estos planos se situarán entre más/menos ciento cincuenta (150) centímetros respecto a la rasante de la acera en el punto medio del lindero frontal. 4. En parcelas con linderos frontales a calles opuestas, la cota de referencia de la ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - planta baja se situará a más/menos ciento treinta (130) centímetros respecto al punto medio de la línea que une los puntos medios de dichos linderos frontales. 5. En parcelas de esquina, la cota de nivelación de planta baja deberá situarse entre más/menos ciento treinta (130) centímetros del punto medio de la rasante en la acera del lindero frontal de mayor longitud. 6. Cuando la situación topográfica lo justifique, podrá exigirse por parte de los Servicios Técnicos Municipales la formulación de un Estudio de Detalle para el establecimiento de las cotas de origen y referencia, y de la planta baja. Artículo 249. Plantas bajas porticadas. 1. Son aquellas plantas bajas cuya superficie cerrada no supera una tercera parte (1/3) de la superficie ocupada sobre rasante del edificio. 2. Contarán como una planta más a efectos de altura y como superficie construida, salvo las partes no cerradas si son de uso público, tienen acceso directo desde espacios públicos y no se lesionan los valores ambientales del lugar. Artículo 250. Entreplantas. 1. Se considera entreplanta, a la planta que en su totalidad tiene el forjado de suelo en una posición intermedia entre el pavimento y techo de planta baja, teniendo siempre acceso por el local de la planta donde se desarrolla. Se admite la construcción de entreplanta siempre que su superficie útil no exceda del treinta por ciento (30%) de la superficie construida del local al que esté adscrita. 2. Las alturas libres de piso por encima y por debajo de la entreplanta serán las correspondientes al uso al que se destinen estas superficies, y siempre con una altura mínima de dos (2) metros y dos con veinte (2,20) metros, respectivamente. En el caso de usos de almacenaje y aseos en esta localización se dispondrán estas alturas mínimas. 3. A efectos del cómputo de superficies, cada local quedará vinculado de forma indivisible a la entreplanta que haya podido generar, no autorizándose segregaciones posteriores, de modo que alguna de ellas acumule más superficie de entreplanta que la correspondiente al 30% de la superficie construida con que quede en su nueva configuración. 4. Las entreplantas sólo podrán abrir huecos de fachada a un patio de manzana con uso público cuando entre el suelo del patio y el techo de la planta baja (y del entrepiso) haya una luz libre mínima de 2,80 metros. En ningún caso podrán dar a fachada de alineación exterior (ni en edificación aislada), debiendo quedar separados al menos cuatro (4) metros de las mismas, salvo especificación particular contraria que se defina en este planeamiento. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 5. Las entreplantas permitidas en las plantas bajas en ningún caso podrán tener uso de vivienda ni para pernoctación de personas. 6. Los locales existentes a la entrada en vigor del Plan General que dispongan de entreplantas, deberán adaptarse a las alturas libres mínimas citadas en este artículo, en el momento de efectuarse reformas en el establecimiento. Artículo 251. Espacios bajo cubierta. 1. Podrán autorizarse dentro de la cubierta de la edificación cuando carezcan de posibilidades de uso o estén destinados a depósitos, trasteros u otras instalaciones generales del edificio; o, para otros usos, si están ligados de forma indivisible (excepto los trasteros) a un local de la planta inferior (como local adicional o como doble altura de éste). 2. En el último supuesto estarán vinculados en uso y accesos al local de la planta inferior, no pudiendo tener acceso independiente. 3. En las tipologías de vivienda multifamiliar, no se permitirá la comunicación directa entre trasteros y viviendas, que deberá realizarse exclusivamente desde las zonas comunes de la edificación. La superficie máxima de trastero no será superior al 15% de la superficie útil de la vivienda a la que se adscriba, debiendo constar tal carácter en la licencia otorgada e inscribirse dicha adscripción en el Registro de la Propiedad. Artículo 252. Áticos. 1. Se considera planta de ático, la situada por encima de la cara superior del forjado de la última planta de un edificio, cuya superficie edificada es inferior a la normal de las restantes plantas, estando sus fachadas separadas del resto de los planos de las fachadas exteriores del edificio recayentes a vía pública o espacio libre, salvo determinaciones en contra de las normas particulares de aplicación. La superficie no ocupada por la edificación se destinará a azotea o a cubierta, sin que pueda ser objeto de cierre o acristalamiento. 2. Si la normativa urbanística permite los áticos, la fachada de éstos se retranqueará hasta que su punto más alto intersecte el plano teórico trazado a 45 o desde el encuentro de los planos de fachada y la cara superior del último forjado del perfil reglamentario, con un mínimo de 3 metros. 3. En casas en ángulo, no será obligatorio mantener el contorno adicional o el retranqueo en una longitud máxima de 12 metros por cada fachada, medidos desde la esquina o, caso de chaflanes, desde la intersección teórica de las alineaciones oficiales. Sobre estos cuerpos no retranqueados podrán ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - permitirse, además, elementos estrictamente decorativos y sin aprovechamiento alguno (como cúpulas, cresterías, pináculos y similares). 4. Los áticos no podrán superar el plano teórico de la altura total máxima establecida en estas normas. Artículo 253. Torreones. 1. Son torreones los cuerpos de edificación situados encima de la última planta permitida, con alguna de sus fachadas coincidente en alguno de sus puntos con la fachada exterior del edificio. 2. Los torreones por encima del perfil reglamentario podrán admitirse cuando los autorice la normativa urbanística aplicable y siempre que cumplan las condiciones siguientes: - a) Tendrán carácter de elemento compositivo de remate de la fachada del edificio y sólo se admitirán en ángulos o chaflanes de calles a las que corresponda la misma altura máxima o el mismo perfil, salvo que, en casos de edificios singulares (a solicitud del propietario interesado) su emplazamiento resulte excepcional, y que a juicio del Ayuntamiento, contribuya a la mejora de la escena urbana. - b) Como remate del torreón se permitirán elementos exclusivamente decorativos, como cúpulas, cresterías, pináculos y similares. - c) Los torreones estarán vinculados en uso y accesos a un local de la planta inferior o ático, no pudiendo tener acceso independiente. - d) La distancia mínima entre torreones contiguos será de 12 metros, sin que puedan acumularse dos colindantes. - e) La superficie construida de los torreones no podrá superar el 10% de la correspondiente a la última planta de piso del edificio. - f) La proyección horizontal sobre la fachada exterior en que se sitúa, será inferior o igual a 3,50 metros. - g) La suma de las longitudes de las fachadas de los torreones de una misma fachada, será inferior a un cuarto (1/4) de la longitud de dicha fachada, incluida en dicha suma la longitud de los cuerpos de cuartos de máquina o de ascensores si los hubiera. Estas condiciones serán aplicables independientemente a cada una de las fachadas en que se sitúe el torreón. Artículo 254. Alturas libres. 1. En obras de acondicionamiento, reestructuración, de nueva planta o de ampliación, las alturas libres se ajustarán a los mínimos siguientes: ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── | Sótanos y semisótanos .........................................................................2,20 metros | Sótanos y semisótanos .........................................................................2,20 metros | |--------------------------------------------------------------------------------------------------------------|-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------| | Plantas bajas | .........................................................................................2,70 metros | | Plantas de piso | ......................................................................................2,50 metros | | Áticos | ......................................................................................................2,50 metros | admitiéndose una reducción máxima de 20 centímetros por descuelgue de vigas o paso de instalaciones. 2. La altura libre se mantendrá al menos en el 75 % de la superficie útil de cada local, pudiendo reducirse en el resto. 3. En las plantas con cubierta inclinada en su totalidad o parte de la misma se permitirá que, como máximo, la mitad de la superficie útil de cada local tenga altura menor que la reglamentaria, siendo superior a 2,00 metros en los locales de uso residencial; si éstos tuvieran techo plano, en parte o en su totalidad, deberá mantenerse en esas zonas una altura libre mínima de 2,50 metros, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 161.5 de esta normativa. 4. La superficie útil se contabilizará sólo en los espacios cuya altura libre sea igual o superior a 1,50 metros. ## Artículo 255. - Salientes sobre espacios exteriores. De las alineaciones oficiales o de la edificación sólo podrán sobresalir cornisas, aleros, molduras, impostas y parte decorativa de los edificios; así como portadas y escaparates, marquesinas, toldos, muestras, banderines, anuncios publicitarios y los cuerpos volados definidos en el artículo siguiente. ## Artículo 256. Cuerpos volados autorizados. 1. Entendiéndolos como ocupación del espacio exterior a la alineación oficial o de la edificación por vuelo sobre el mismo, podrán autorizarse los siguientes cuerpos volados.- - a) Balcón es el saliente de un vano que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve y se prolonga hacia el exterior en un forjado o bandeja saliente, con un vuelo máximo de 60 cms, teniendo sus tres planos verticales abiertos con barandilla o peto en su parte inferior, y con un frente que no exceda de 30 cms. respecto de los límites laterales del hueco de acceso. - b) Balconada es el saliente común a varios vanos que arrancan del pavimento de las piezas a las que sirven, con un vuelo máximo de 60 cms, teniendo sus tres planos verticales abiertos, sin antepechos de fábrica. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - c) Terraza es el espacio entrante o saliente no cerrado, cuando en este caso supera la dimensión establecida en los apartados anteriores. - d) Mirador es el vano que arranca desde el pavimento de la pieza a la que sirve, y se prolonga hacia el exterior en un cuerpo acristalado con un vuelo máximo de 100 centímetros, teniendo el hueco de acceso al mismo una anchura no superior a 180 centímetros. La longitud máxima de su frente será igual o inferior a tres (3) metros, debiendo mantenerse una distancia mínima de 60 cms. entre miradores o demás cuerpos volados. - e) Cuerpos volados cerrados son los salientes en fachada no pertenecientes a la clase de miradores, estando cerrada en sus cinco planos, con o sin huecos en alguno de los mismos. 2. El Ayuntamiento podrá establecer el precio público que corresponda cuando se realicen sobre espacios públicos. Artículo 257. Dimensiones de los cuerpos volados. 1. Con carácter general, y sin perjuicio de otras condiciones específicas establecidas en estas Normas, los cuerpos volados autorizados podrán volar hacia el exterior desde la fachada donde se sitúen un 1/12 del ancho de la vía pública a la que den, con una dimensión máxima de 1,30 m., y quedarán separados de las fincas contigüas, como mínimo, en una longitud igual a aquélla, al igual que los cuerpos volados autorizados en las fachadas interiores de los edificios. 2. En calles de menos de 6 metros de ancho no se consentirá cuerpo volado alguno. En los casos de chaflán coincidente con una calle más ancha, se consentirán cuerpos volados en la mayor y en el chaflán, y se permitirán los mismos vuelos, siempre que sean no superiores a 0,80 metros, por la fachada de la calle más estrecha en una longitud en su frente no superior a 3,50 metros. 3. En calles de más de 6 metros, desde el plano de la fachada situado en la alineación de la edificación, los cuerpos volados máximos autorizados cumplirán las siguientes condiciones: - a) La altura libre sobre la rasante de la acera será igual o superior a 2,60 metros. - b) Los cuerpos volados máximos autorizados no podrán ocupar los retranqueos obligatorios. - c) No pueden aplicarse cuerpos volados sobre las fachadas correspondientes a los retranqueos fijados para áticos, ni sobre las partes de fachada comprendidas dentro de soportales o plantas bajas ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── porticadas. 4. Se prohíben los cuerpos volados a patios de manzana cerrados, siempre que 5. Los cuerpos volados cerrados y miradores se extenderán como máximo a 1/2 L, siendo L la longitud de fachada en cada calle. En caso de plantearse un diseño con variación de cuerpos volados en las diferentes plantas del edificio, éstos se podrán computar de acuerdo a la siguiente relación: excedan del fondo máximo edificable. S = 0,5 (N x L x D) siendo S, la superficie total construida en cuerpos volados y miradores; N, el número de plantas excluida la baja; L, la longitud de la fachada donde se sitúen; y D, el saliente máximo autorizado. Artículo 258. Terrazas entrantes. 1. Son espacios edificados cerrados por tres de sus lados o paramentos verticales. 2. Se admiten terrazas entrantes si su profundidad no es superior a su anchura ni a su altura, contando la profundidad desde la línea de fachada o desde el vuelo, si lo hubiere. Computarán a efectos de edificabilidad por el 100% de la superficie comprendida al interior de la línea de fachada. 3. En las terrazas en esquina se admitirá una profundidad máxima de hasta una vez y media su anchura o su altura, computando a efectos de edificabilidad por el 50% de la superficie de la terraza comprendida entre las líneas de fachadas. La parte de la terraza no incluida no computará por considerarse cuerpo volado abierto. Artículo 259. Chaflanes. Salvo indicación expresa en las condiciones particulares de las normas urbanísticas o en el planeamiento de desarrollo, se permiten los chaflanes en planta baja con una dimensión mínima de cuatro (4) metros, cuyo paramento en planta será normal a la bisectriz del ángulo formado por las alineaciones de las fachadas, debiendo mantenerse en las plantas de piso superiores, con los vuelos y salientes autorizados.. Su disposición obligatoria cuando figure reflejada en la documentación gráfica del Plan General o en su planeamiento de desarrollo. ## Artículo 260. Cubiertas. Las pendientes de las cubiertas cumplirán lo determinado en el artículo 243 de estas Normas respecto a la altura máxima, no superando una pendiente del 40%, excepto en los acuerdos con las fachadas, siendo la altura libre máxima de la cumbrera de 3,60 metros desde la cara superior del forjado que forma el techo de la última planta. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 6. Condiciones de calidad e higiene de los edificios - Artículo 261. Definición. Son las que se establecen para garantizar el buen hacer constructivo y la salubridad en la utilización de los locales por las personas. - Artículo 262. Aplicación. Las condiciones de calidad e higiene se aplicarán en las 'obras de reestructuración' y a todos los tipos de "obras de nueva edificación", así como en el resto de las obras en las que por el nivel de la intervención sea oportuna la exigencia de su cumplimiento. ## Sección Primera: Condiciones de calidad - Artículo 263. Condiciones de calidad. estabilidad, durabilidad, resistencia, seguridad y economía de mantenimiento de los materiales empleados y de su puesta en obra. A tal efecto, se tendrán en cuenta las diversas Normas Tecnológicas de la Edificación o en la normativa vigente que sean aplicables a El proyecto y ejecución de las construcciones procurarán la mejor cada caso y se cumplirá lo especificado en la normativa sectorial de aplicación. - Artículo 264. Estabilidad de los edificios. La estabilidad de los edificios se justificará por el análisis estructural facultativo correspondiente, con referencia a las acciones sobre la edificación previstas por la normativa de aplicación vigente. - Artículo 265. Aislamiento térmico. La edificación deberá cumplir con las condiciones que en materia de aislamiento térmico determina la normativa básica sobre condiciones térmicas de los edificios (NBE-CT) de aplicación o la que, en su caso, la sustituya. - Artículo 266. Aislamiento acústico. La edificación deberá cumplir con las condiciones que en materia de aislamiento acústico determina la normativa básica sobre condiciones acústicas de los edificios (NBE-CA) de aplicación o la que, en su caso, la sustituya; así como lo especificado en las normas de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Protección Ambiental de este Plan General. - Artículo 267. Aislamiento del terreno. En las soluciones constructivas de los elementos que compongan la cimentación, soleras y las contenciones se resolverá la no transmisión de humedades por capilaridad al interior del edificio, así como en el resto de los elementos constructivos que estuvieren en contacto con el terreno. ## Artículo 268. - Aislamiento del agua de lluvia. Las cubiertas cumplirán las funciones de revestimiento, protección y evacuación del agua, asegurando la estanqueidad al agua y a la nieve. ## Sección Segunda: Condiciones de higiene de los locales ## Artículo 269. Piezas habitables. Se entiende por "pieza habitable" cualquier parte de un edificio, vivienda o local en que pueda producirse la estancia prolongada o sedentaria de personas: tales como, en una vivienda, la estancia, el comedor, la cocina, los dormitorios y, en su caso, el despacho doméstico; no son piezas habitables los cuartos de baño o aseos, pasillos, pasos, distribuidores, vestíbulo, armarios empotrados o despensa. Artículo 270. Piezas no habitables. 1. Cuando no cumplan la condición de "local exterior", en las piezas no habitables tales como lavaderos o tendederos interiores, aseos, baños, cuartos de calefacción, de basuras, de acondicionamiento de aire, despensas, trasteros y otras instalaciones se admiten los sistemas de ventilación forzada con conductos (independientes de los de salida de humos de combustión), con sección mínima de colector de 400 cm 2 y 150 cm 2 los conductos individuales coronados con aspirador estático. 2. Cada local de trastero sólo podrá disponer de un hueco de iluminación y ventilación, de superficie máxima de 1 m². Artículo 271. Local exterior. 1. Se considera que un local es "exterior" cuando todas sus piezas habitables tienen huecos que abren a espacio abierto o a patio, de acuerdo con las condiciones establecidas en estas Normas. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2. Salvo en aquellos locales que deban o puedan carecer de huecos en razón de la actividad que en ellos se desarrolle (siempre que cuenten con instalación mecánica de ventilación y acondicionamiento de aire), las piezas habitables deben cumplir la condición de "local exterior" y las correspondientes de superficies de huecos de iluminación y ventilación. 3. En los edificios con uso predominante de oficinas se exigirá en cualquier caso el cumplimiento de las condiciones de iluminación y ventilación mínimas. 4. En aquellas piezas habitables adscritas a usos no residenciales, pero que a estos efectos se puedan asimilar a ese uso, como habitaciones de residencias, equipamientos sanitarios y similares, se aplicarán las condiciones señaladas para los locales de uso residencial. 5. En los locales de uso no residencial que desarrollen actividades, que por cuya naturaleza requieran condiciones especiales, se aplicarán las disposiciones contenidas en la legislación laboral aplicable. Artículo 272. Iluminación mínima. 1. La superficie de los huecos de iluminación no será inferior a un décimo (1/10) de la superficie útil del local. 2. Prolongado el ancho de un hueco hacia el interior de la habitación, en dirección de la vista recta, si a un lado de esta faja queda una superficie superior a los 2/3 de la pieza, se ampliará la superficie del hueco de iluminación en un 30 %; y si fuese superior a los 3/4, se ampliará en un 50 % . Si en una sola pieza habitable hay varios huecos, a efectos de la posible mayoración de la superficie de éstos se tendrá en cuenta la superficie sin iluminación directa después de prolongar su anchura en la dirección de la vista recta. 3. Toda local dispondrá de alumbrado artificial con un nivel de iluminación mínimo de 50 lux medidos sobre un plano horizontal situado a 75 cms. del suelo. Artículo 273. Ventilación mínima. 1. Todo local deberá ser ventilable, permitiendo el paso del viento por voluntad del usuario; y deberá disponer de un sistema eficaz de evacuación del aire viciado, que no dependa de la presencia o no del viento, ni de su paso a través del mismo. 2. Cada pieza habitable dispondrá de una superficie practicable no inferior a un veinteavo (1/20) de su superficie útil. Artículo 274. Iluminación de escaleras. 1. No se admiten escaleras sin luz natural o sin ventilación, salvo en los tramos ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── situados en plantas bajo rasante (en cuyo caso contarán con chimenea de ventilación o medio semejante) y en las interiores de viviendas unifamiliares o locales. Cuando la apertura sea a fachada o a patio, contarán al menos con un hueco por planta, con superficie de iluminación superior a 0,80 m 2 y de ventilación no inferior a 0,50 m 2 . 2. Se permitirá que una escalera principal pueda iluminarse a través de otra de servicio siempre que se cumplan las condiciones siguientes: - a) Que coincidan los ejes de ambas escaleras. - b) Que el frente de la escalera con iluminación y ventilación a fachada o patio sea totalmente abierto y con barandilla metálica. - c) Que la separación entre ambas escaleras sea diáfana en toda su altura, excepto en 0,90 metros a modo de antepecho, con ventilación mínima de 1,00 m 2 por cada planta. - d) Que la profundidad de la escalera de servicio no exceda de 2 metros interiormente, sin que exista vuelo alguno ante ni sobre ella. 3. En edificios de hasta cuatro plantas sobre rasante se admite la iluminación cenital, resolviendo la ventilación por medios mecánicos o chimenea adecuada, siempre que el hueco (central o lateral) bajo el lucernario quede libre en toda su altura y tenga un lado mínimo de 0,50 metros y una superficie mínima de 1,00 m 2 . El lucernario se dispondrá sobre el hueco central o lateral, podrá inscribir un círculo de 1,10 metros de diámetro y tendrá una superficie igual o superior a 5 m 2 . En su construcción se emplearán materiales traslúcidos. Artículo 275. Entreplantas dentro de las plantas bajas. 1. Los locales del entreplanta tendrán huecos de luz y ventilación a un patio de manzana o a un patio interior, pudiendo tener también la iluminación y ventilación cenitales. 2. En caso de no cumplirse la condición anterior, la entreplanta quedará sin cerrar en una altura de un metro desde el techo y los huecos de la planta baja (inferior) tendrán una superficie mínima conjunta (sumadas las superficies de los que existan o se prevean) de 5 m 2 . 3. Artículo 276. Sótanos y semisótanos. Los sótanos y semisótanos deben aprovechar sus posibilidades de ventilación natural. Cuando en estas plantas se dispongan aparcamientos se tendrá en cuenta que los elementos de ventilación (natural o forzada) han de garantizar una renovación mínima de 15 m 3 de aire por m 2 de superficie útil, cada hora. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Sección Tercera: Condiciones de higiene de los edificios Artículo 277. Patios. 1. Se entiende por patios los espacios, dentro de las parcelas, sobre los que no existe edificación y se encuentran delimitados por fachadas interiores de los edificios. 2. En función a su situación en el edificio, se distinguen las siguientes clases: - a) Patio de manzana : Es aquel patio situado en el interior de una manzana, que está definido gráficamente por las alineaciones interiores de la edificación o de otras condiciones de edificación impuestas por el planeamiento general. - b) Patio interior o de parcela: Es el situado en el interior del espacio edificable de la parcela. Se distinguen dos categorías: 5. -Cerrado : cuando está cerrado por todos sus lados. 6. -Abierto : cuando está abierto en uno o más lados, situándose en alguna de las fachadas de la edificación. - c) Patio inglés : Es el patio en fachada por debajo de la rasante de la acera o del terreno, y siempre situado dentro de la parcela edificable, con una anchura máxima de dos (2) metros y una longitud máxima de cinco (5) metros. Sólo podrán situarse cuando a juicio de los servicios técnicos municipales no afecte o suponga una incidencia negativa en el entorno donde se pretenda situar. Artículo 278. Patios interiores o de parcela. Los patios interiores o de parcela cumplirán las condiciones dimensionales siguientes: 1. En viviendas unifamiliares aisladas: Los patios deberán poder inscribir un círculo con diámetro mínimo un tercio de la altura mayor de los paramentos que lo encuadren (h/3), con un mínimo de tres (3) metros. 2. En otras tipologías edificatorias: Las vistas rectas tomadas en el eje de cualquier hueco de cualquier pieza habitable y su paramento enfrentado del patio interior o de parcela no podrán ser en ningún caso inferiores a 3 metros. Los patios deberán poder inscribir un círculo, en función del uso de las piezas que sobre él recaigan y en relación con la altura (h) correspondiente hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de las fachadas que lo encuadren, que cumpla las relaciones dimensionales siguientes: ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── | PIEZA O LOCAL | DIAMETRO DEL CIRCULO INSCRITO | |-----------------------------------|---------------------------------| | Piezas habitables, excepto cocina | h/3, con un mínimo de 3 metros. | | Cocina | h/4, con un mínimo de 3 metros. | | Piezas no habitables | h/4, con un mínimo de 3 metros. | 3. Los entrantes o retallos tendrán una profundidad máxima de vez y media su embocadura, que tendrá a su vez una dimensión mínima de 2 metros. Los huecos que abran a estos espacios distarán al menos tres (3) metros de cualquier otro paramento, medida esta distancia en su eje, salvo que correspondan a baños o escaleras, en cuyo caso podrá ser de dos (2) metros. 4. Los patios interiores que abran a patios de manzana y otros espacios interiores, se ajustarán a las mismas condiciones impuestas anteriormente para entrantes y retallos, siempre que los espacios a los que abran cumplan la condición de poder inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de un tercio (1/3) del paramento más alto que lo encuadre, con un mínimo de tres (3) metros, considerando a estos efectos, las determinaciones máximas previstas en el Plan General cuando estos espacios no se hallen totalmente consolidados o sean susceptibles de aprovechamientos distintos a los existentes. 3. Artículo 279. Patinillos Los patinillos de ventilación e iluminación (se entiende por tales los patios con alguna dimensión menor que la reglamentaria) se autorizarán exclusivamente en supuestos de obras de restauración, conservación o mantenimiento, consolidación y reparación, exteriores y de reconstrucción, si a los mismos no abren huecos piezas habitables (excepto si éstas abren otros huecos a fachada o patio), siempre que tengan un lado mínimo de un (1) metro y quede garantizado el acceso a los mismos para registro y limpieza. ## Artículo 280. Patios adosados a linderos, patios abiertos y patios mancomunados. 1. Los patios adosados a linderos y los abiertos cumplirán las condiciones anteriores establecidas para los patios interiores o de parcela, considerándose paramento frontal de los patios adosados el lindero y, en los patios abiertos, la línea de edificación. 2. Para que un patio adosado a lindero pueda considerarse común a dos parcelas ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - colindantes, para completar las dimensiones mínimas del patio, debe haberse constituido la mancomunidad o el derecho real de servidumbre entre ambas propiedades, mediante escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. 3. Esta servidumbre no podrá cancelarse sin autorización del Ayuntamiento ni en tanto subsista alguno de los edificios cuyos patios requieren este complemento para alcanzar la dimensión mínima. 4. Los patios mancomunados podrán dividir su planta inferior con rejas o cancelas, pero no con obra de fábrica. 5. Los linderos de parcela de patios adosados no mancomunados podrán cerrarse con muro de fábrica de 3 metros de altura máxima. Artículo 281. Patios abiertos adosados a fachada. 1. Los patios abiertos a fachada cumplirán las condiciones adicionales siguientes: - a) Cumplirán las condiciones indicadas para los retranqueos. - b) La longitud del frente abierto no será inferior a 3 metros, dimensión mínima que no podrá reducirse con vuelos de ningún tipo. - c) La profundidad, medida normalmente al plano de fachada y desde la alineación del edificio (por lo tanto sin considerar los vuelos sobre ésta última ni, en su caso, las terrazas entrantes), será como máximo una vez y media el frente abierto; todo ello, salvo que se trate de un pasaje peatonal descubierto, de acceso a patio de manzana. 2. No tendrán la consideración de patio abierto a fachada aquellos retranqueos cuya profundidad medida normalmente al plano de la fachada sea igual o inferior a 1,50 metros. En este caso, la longitud del frente abierto no tendrá limitación alguna, debiendo ser la profundidad igual a ésta, y no admitiéndose huecos en los paramentos laterales. Artículo 282. Condiciones generales de los patios. 1. El pavimento de los patios no podrá estar a más de un metro por encima o debajo del suelo de cualquiera de los locales que abran a él. Deberá preverse el acceso a los mismos desde un espacio público, zonal libre privada, portal, caja de escaleras u otro espacio comunitario. 2. Para determinar las dimensiones mínimas, la altura de los paramentos se medirá en el caso más desfavorable, desde el nivel del pavimento del patio hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio. 3. Las dimensiones mínimas de los patios se mantendrán en toda su altura, sin computar, en su caso, la mayor distancia de los paramentos retranqueados. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - Estos se admitirán sin límite, cuando estén por encima de la abertura mínima; y hasta un máximo de 1,50 metros, cuando contengan huecos de piezas habitables en niveles inferiores. 4. Las vistas rectas se contarán a partir del paramento exterior del muro cuando los huecos sean ventanas, y desde el punto más saliente cuando existan o se prevean cuerpos salientes. Ni las vistas rectas mínimas ni las dimensiones mínimas de los patios podrán reducirse con vuelos de ningún tipo, salvo los de la cornisa. 5. Los paramentos exteriores de los patios de manzana y de los abiertos a fachada o exteriores se decorarán con los mismos materiales y características que las fachadas. Los patios de parcela deben quedar revestidos con material impermeable, vítreo o vitrificado de color claro, que se especificará de forma expresa en el proyecto. 6. Los suelos de los patios deberán disponerse de forma que las aguas discurran con facilidad, a cuyo fin se les dará la caída conveniente hacia uno o más sumideros. Se prohíbe que el terreno natural o echadizo forme el pavimento del patio, el cual deberá construirse con losa, adoquín, baldosa, asfalto u otro material análogo. Sin embargo, cuando las dimensiones del patio permitan convertirlo en jardín, podrá hacerse siempre que contra los muros del edificio se establezca una acera de un metro de anchura por lo menos, formada con materiales impermeables y establecida de forma que presente caída hacia el exterior. Esta última prescripción se observará en los patios de parcela abiertos, alrededor de edificios aislados que se hallen rodeados de jardines o tierras de labor. 7. En los patios, excepto que en las Ordenanzas particulares y el planeamiento de desarrollo y fichas de Sectores del presente Plan General se determine lo contrario, no se admitirán construcciones de ningún tipo, salvo las salidas de ventilación o de iluminación de plantas inferiores. 8. Cuando las Ordenanzas particulares, el planeamiento de desarrollo y fichas de Unidades de Actuación del presente Plan General permitan la ocupación de patio en planta baja en edificaciones, la cubrición de los patios no podrá situarse a menos de 3 m. de la alineación de fachada del edificio si existiera en éste algún hueco de iluminación o ventilación correspondiente a pieza habitable. En todo caso, la cota máxima superior de la cubierta de la construcción en el patio no podrá superar en 1,20 m. la cota del piso de cualquier pieza habitable en la primera planta del edificio, no pudiendo dicha cubierta superar el 15 % de pendiente. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 7. Condiciones de las dotaciones de servicio de los edificios ## Artículo 283. Definición. Son dotaciones de servicio de un edificio, las destinadas a proveer al mismo de las condiciones adecuadas para su buen funcionamiento conforme al uso previsto. Artículo 284. Aplicación. 1. Las condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios se aplicarán a todos los tipos de "obras en los edificios" y "obras de nueva edificación". 2. Sin perjuicio de lo establecido en estas Normas, deberán cumplirse la normativa de carácter general o sectorial que sea aplicable. 3. El diseño de las distintas instalaciones se efectuará con criterios de fomento del ahorro energético, minimización de la contaminación y de reciclaje. ## Sección Primera: Dotación de abastecimiento de agua ## Artículo 285. Dotación de agua potable. 1. Todo edificio debe disponer de servicio de abastecimiento de agua corriente potable y red interior de distribución hasta los puntos de consumo de agua previstos, con la dotación suficiente para las necesidades propias de su uso. Las viviendas tendrán una dotación mínima diaria de 200 litros por habitante y día. Será de aplicación el contenido del Real Decreto 1138/1990, de 14 de septiembre, sobre las Garantías Sanitarias de los Abastecimientos de Agua con destino al Consumo Humano o normativa aplicable que la sustituya. 2. Se dispondrá de una llave de corte general y batería de contadores de todos los locales de suministro, que se situará en armario o cuarto de instalaciones destinado a ese fin, de acuerdo con lo establecido en la normativa vigente. La instalación de contadores se realizará mediante aparatos homologados por organismo competente y autorizados por el Ayuntamiento. 3. En las parcelas, edificios o actividades en las que, por su especial destino, no exista suficiente presión de agua en la red o se precisen presiones mayores por razones de seguridad, se deberán instalar grupos autónomos de presión. 4. La red interior de agua potable abastecerá todos los lugares de aseo, de preparación de alimentos y cuantos otros sean necesarios para cada actividad. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── En todo edificio deberá preverse la instalación de agua caliente en los aparatos sanitarios destinados al aseo de las personas y a la limpieza doméstica. ## Sección Segunda: Dotación de suministro de energía Artículo 286. Dotación de electricidad. 1. Todo edificio contará con suministro de energía eléctrica desde la red de servicio público de la empresa distribuidora e instalación interior hasta cada uno de los puntos de utilización. 2. Las instalaciones de baja tensión estarán calculadas para la potencia necesaria, proveyendo las necesidades de energía para servicios (alumbrado, calefacción, etc) y para los usos previstos, de acuerdo con las condiciones de dotación marcadas en las Instrucciones y Reglamentos específicos. 3. En todo edificio en que hubiera instalaciones diferenciadas (por consumidor) se dispondrá un local con características técnicas adecuadas para albergar de forma concentrada los contadores individualizados y los fusibles de seguridad, debiendo éste destinarse exclusivamente a la centralización, y situado preferentemente en la planta baja o en el primer sótano, salvo existencia de niveles freáticos altos con riesgo de inundación. 4. Para que las empresas distribuidoras puedan determinar con antelación suficiente el crecimiento de sus redes y las previsiones de cargas en sus centros de transformación, los propietarios de los edificios en proyecto, antes de iniciar las obras, facilitarán a la empresa que ha de realizar el suministro de energía eléctrica toda la información que ésta necesite para deducir los consumos y cargas que han de producirse. 5. Se admite la instalación de paneles fotovoltaicos de generación de energía eléctrica, colocados preferentemente en la coronación de los edificios o sobre estructuras adecuadas. 6. En todas las edificaciones se exigirá la puesta a tierra, tanto de las instalaciones como de la estructura. Artículo 287. Centros de transformación. 1. Cuando se construya un local, edificio o agrupación de éstos cuya previsión de cargas exceda de 50 KVA o cuando la demanda de potencia de un nuevo suministro sea superior a esa cifra, la propiedad del inmueble deberá reservar un local destinado al montaje de la instalación de un centro de transformación, de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── acuerdo con la normativa sectorial aplicable. 2. Cuando el suministro de energía eléctrica tenga como finalidad el alumbrado público de vías urbanas u otros servicios municipales, el Ayuntamiento deberá reservar asimismo los locales o recintos necesarios para la adecuada instalación de los centros de transformación que sean precisos según las características y extensión del suministro. 3. A efecto de estas Normas, los centros de transformación de energía se clasifican en los cuatro tipos siguientes: - a) En local subterráneo, - b) En local de edificio, - c) Transfocabinas, y - d) De intemperie. 4. En ningún caso, excepto para un uso público, se autorizará la ocupación de vías públicas ni de espacios libres públicos para la instalación de centros de transformación ni de elementos accesorios de los mismos, tales como accesos, ventilaciones, etc. 8. Artículo 288. Centros de transformación en local subterráneo. Sólo se autorizan en zonas libres de propiedad privada que no formen parte de retranqueos obligatorios. - Artículo 289. Centros de transformación en locales de edificios. Sólo podrán ubicarse en planta baja o en el primer sótano. Los accesos serán preferentemente desde el exterior de los edificios o desde sus zonas de uso común. En edificios industriales podrán comunicar con locales destinados a otros usos, mediante vestíbulo de aislamiento y con doble puerta de cierre automático. En caso de comunicar con un garaje aparcamiento, contarán con otra salida a efectos de emergencia. - Artículo 290. Transfocabinas. Las transfocabinas de superficie, prefabricadas o no, estarán situadas en zonas libres de propiedad privada que no formen parte de retranqueos obligatorios. En este tipo de transformadores no se permitirá el acceso de líneas aéreas, ni a través de poste sustentador, admitiéndose únicamente la entrada y salida subterránea de cables. Artículo 291. Centros de transformación de intemperie. - No se permiten, salvo en instalaciones provisionales. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 292. Combustibles. El almacenamiento, tratamiento, distribución y empleo de combustibles se atendrá a la normativa específica aplicable. Artículo 293. Cuartos de calderas. 1. A efecto de estas Normas, se incluyen en este apartado tanto los locales destinados a los equipos de calefacción de edificio como los destinados a instalaciones tales como cambiadores de calor, subestación en redes centralizadas de calefacción, etc. 2. Las instalaciones de calefacción por combustibles gaseosos o líquidos se atendrán a su reglamentación específica. 3. Las calderas, cambiadores, etc, se instalarán en locales especiales para este uso, con ventilación natural y vestíbulo estanco. Se entiende por vestíbulo estanco el acceso a través de doble puerta metálica, con resortes de retención. No se permitirán por debajo del primer sótano, salvo cuando se cuente con dos accesos independientes, opuestos y alejados, en cuyo caso se permitirá su instalación en segundo sótano. 4. Las calderas de calefacción individual son permisibles en recintos de estancia o paso, siempre que los elementos compartimentadores del recinto permitan la entrada del aire de combustión necesario y que no dispongan de materias combustibles, a menos de un metro en su entorno, sin la debida protección. 5. Se prohíbe la utilización de calderas de calefacción para incinerar residuos o materiales no incluidos como combustibles en su documentación técnica. 6. No se permite la instalación de nuevas calderas de calefacción a base de combustibles sólidos, debiendo adecuarse las instalaciones de los edificios a la vigente reglamentación específica en la materia, así como a las normas de protección medioambiental que sean de aplicación. Artículo 294. Gas energético. 1. Los edificios que incluyan el gas entre sus fuentes de energía deberán cumplir en su instalación las condiciones impuestas por reglamentación específica y en todo caso las normas propias de la compañía suministradora. 2. Sin perjuicio del cumplimiento de la normativa específica, los tanques de gases licuados de petróleo (GLP) para consumos industriales o de servicio, propios de edificios, sólo podrán instalarse en el exterior de éstos y cumpliendo las disposiciones vigentes en la materia. Podrán ser subterráneos o de superficie y, en este último caso, se rodeará el recinto con pantalla vegetal. Quedan prohibidas las instalaciones de depósitos de GLP en el suelo y subsuelo de vías ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── públicas, pudiendo instalarse en espacios libres de propiedad privada cuando no estén afectados por retranqueos obligatorios. Artículo 295. Combustibles líquidos. 1. Cuando se usen combustibles líquidos derivados del petróleo, las instalaciones para su almacenamiento se ajustarán a lo establecido por la reglamentación específica. 2. Los depósitos de combustibles líquidos se admiten tanto en el exterior como en el interior de los edificios, y pueden ser subterráneos o de superficie. Cuando sean de superficie y en el exterior, estarán vallados con pantalla vegetal. 3. Se prohíbe instalarlos en el suelo y subsuelo de vías públicas. Podrán estar en espacios libres de propiedad privada que no estén afectados por retranqueos obligatorios. 4. La boca de carga cumplirá las condiciones que fijan los reglamentos de la materia, debiendo emplazarse en el interior de la parcela. 5. El conducto de ventilación del tanque tendrá su boca de descarga a un mínimo de 3 metros sobre el suelo y a 2 metros de cualquier hueco de fachada o toma de aire. Artículo 296. Combustibles sólidos. 1. Las calderas y quemadores cumplirán la normativa que les es propia; contarán con los filtros y medidas correctoras suficientes para adecuar la emisión de humos, gases y otros contaminantes al menos hasta los niveles que se establezcan en la normativa aplicable. 2. Los edificios con sistemas de calefacción por combustibles sólidos contarán con el acceso en el interior de la parcela, con una trampilla o tolva para efectuar la descarga. La retirada de escorias y cenizas se llevará a cabo cumpliendo las condiciones de protección antedichas. ## Sección Tercera: Dotación de sistemas de evacuación Artículo 297. Aguas pluviales. 1. El desagüe de las aguas pluviales se hará mediante un sistema de recogida por bajantes, hasta las atarjeas que las conduzcan al alcantarillado urbano o por vertido libre en la propia parcela cuando se trate de edificación aislada. 2. Si no existiera alcantarillado urbano frente al inmueble, las aguas pluviales ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── deberán conducirse por debajo de la acera hasta la cuneta. Artículo 298. Aguas residuales. 1. Todo edificio o actividad dispondrá de un sistema de evacuación hasta la red pública de alcantarillado de las aguas residuales generadas. Se cumplirá la normativa sectorial o reglamentos de aplicación, observándose las determinaciones establecidas en la correspondiente NTE. 2. Las bajantes de aguas fecales no podrán disponerse exteriormente sobre fachadas del edificio que den frente a espacios exteriores accesibles. 3. En las acometidas de cada uno de los aparatos a la red de desagües o bajantes debe haber un sifón o tapón hidráulico que impida el paso del olor de las tuberías de evacuación hasta el ambiente del local en que esté el aparato. 4. Los encuentros de las bajantes con las redes horizontales de saneamiento se harán mediante arquetas, excepto en colectores con tapas de registro. 5. La instalación de evacuación de aguas residuales deberá acometer a la red general a través de una arqueta o de un pozo de registro, entre la red horizontal de saneamiento y el alcantarillado. Cuando reciba aguas procedentes de garajes, aparcamientos colectivos u otros locales con actividad semejante, se dispondrá una arqueta separadora de fangos y grasas antes de la arqueta o pozo general de registro. 6. Las acometidas a las alcantarillas se ejecutarán por el propietario, a excepción del tubo de ataque a la misma, que podrá ser ejecutado por personal municipal. Estas acometidas no se cubrirán hasta que sean reconocidas por los Servicios Técnicos municipales. 7. Las limpiezas, entretenimientos y reparaciones de las acometidas serán por cuenta de los propietarios. 8. Las industrias que por sus especiales características lo precisen deberán contar con dispositivos de depuración mecánicos, físicos o físico-químicos, para eliminar de sus aguas residuales los elementos no inocuos. En ningún caso, las aguas residuales depuradas, natural o artificialmente, deberán añadir al alcantarillado componentes tóxicos o perturbadores por encima de los límites que fije la normativa aplicable. ## Artículo 299. Evacuación de humos y gases. 1. Para la evacuación de humos y gases se estará a lo que dispongan las condiciones de seguridad y la normativa específica aplicable. 2. No se podrán instalar salidas libres de humos por fachadas, patios o huecos de fachada, debiendo estar provistos los correspondientes conductos de evacuación ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── de humos procedentes de a combustión del adecuado aislamiento térmico; excepto las salidas de caldera y calentadores estancos de gas a patio o a fachada cuando se realicen mediante proyecto unitario sobre la misma. Artículo 300. Evacuación de residuos sólidos urbanos. 1. A excepción de las viviendas unifamiliares, en todos los edificios será obligatorio disponer de un local con capacidad y dimensiones adecuadas para el almacenamiento de cubos de basura, dotado de ventilación propia y de sumidero y punto de agua para limpieza del mismo. Deberán disponer de acceso desde zona común del edificio. 2. No se permite el uso de trituradores de residuos con conexión directa a la red de alcantarillado general, así como conductos de vertido directo de basuras por gravedad. ## Sección Cuarta: Dotación de comunicaciones Artículo 301. Antenas. 1. En los edificios de vivienda colectiva y en el resto, cuando se prevea la instalación de equipos receptores de televisión y radio en locales de distinta propiedad o usuario, se instalará antena colectiva y red de puntos de toma de televisión y radiodifusión en frecuencia modulada. Cuando el elemento a instalar sea una antena receptora de señales de televisión vía satélite, ésta deberá emplazarse donde suponga un menor impacto visual para el medio y siempre donde sea menos visible desde los espacios públicos. 2. Podrán instalarse antenas individuales de telecomunicaciones destinadas a radioaficionados, empresas, radioteléfonos, televisión por satélite, etc, siempre que se ajusten a las disposiciones vigentes sobre la materia, siempre que cuenten con la autorización previa expresa de los servicios técnicos municipales y en las condiciones que los mismos establezcan, debiendo procurarse la minoración del impacto visual. 3. En el diseño y cálculo de las estructuras se contará con la posibilidad de existencia de vientos de 120 Km/hora. El esquema de radiación se diseñará de forma que se respete el de las próximas, no debiendo producir interferencias de ningún tipo en instalaciones y equipos ajenos. 4. Las antenas que se instalen en las cubiertas de los edificios no podrán superar ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Artículo una altura de cuatro (4) metros por encima de la altura total máxima del edificio, salvo que razones técnicas justificadas lo hicieran imprescindible, en cuyo caso, los servicios técnicos municipales podrán imponer las oportunas medidas correctoras del impacto visual que pudiera generarse. 302. Red telefónica y telecomunicaciones. 1. Será de aplicación la normativa sectorial en materia de telecomunicaciones. 2. En todos los edificios se preverán canalizaciones para la instalación de telefonía, con independencia de que se realice o no la conexión al servicio. En las edificaciones multifamiliares o de vivienda colectiva se preverá también la intercomunicación en circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada una de las viviendas. 3. En el exterior de los edificios, las redes serán subterráneas, no permitiéndose la colocación por la fachada de la edificación. 4. Las centrales telefónicas cumplirán las condiciones generales de las instalaciones y las específicas de este uso industrial. 5. Las redes de comunicación y difusión por cable cmplirán las mismas condiciones que las redes telefónicas, siendo de aplicación la normativa vigente en esta materia. ## Artículo 303. Buzones de correspondencia. Todo edificio (o conjunto de edificios dentro de una parcela) dispondrá de casilleros o buzones de correspondencia en un lugar fácilmente accesible desde zona común para los servicios de Correos, en número y con las características reglamentarias, debiendo disponer de dos buzones más que el número de viviendas y locales del edificio para uso de la comunidad de propietarios y para el servicio de correos. ## Sección Quinta: Dotación de aparcamiento ## Artículo 304. Aparcamientos 1. Todas las edificaciones deberán disponer de la dotación de aparcamiento necesaria en función de lo establecido en las Normas de Usos y en las normas urbanísticas particulares de aplicación, teniendo el espacio adecuado para el aparcamiento y estancia de vehículos de los usuarios. Asimismo, se deberá disponer de una (1) plaza de aparcamiento destinada a motocicletas y/o ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - bicicletas por cada veinte (20) de automóviles o fracción. 2. Serán de aplicación las condiciones establecidas para la dotación de plazas de aparcamientos establecidas en las Normas de Usos de garage-aparcamiento de este Plan General. 3. La dotación de aparcamientos deberá hacerse en el interior de la propia parcela, bien en la zona libre privada o en el espacio edificado, salvo en situaciones singulares existentes en que, justificadamente y a juicio de los servicios técnicos municipales, podrá sustituirse por la dotación de plazas de aparcamiento vinculados situados fuera de la parcela en un entorno próximo. ## Sección Sexta: Otras dotaciones ## Artículo 305. Climatización. 1. Salvo que se asegure la continuidad por medio de equipos dobles o fuentes alternativas de energía eléctrica y/o en el caso de locales que, por las características peculiares del uso a que se destinen requieran el aislamiento de la luz solar o deban ser cerrados, en los que la ventilación y la climatización se hará exclusivamente por medios mecánicos, no cabrá la ventilación de un local sólo por medios tecnológicos. 2. La previsión de instalar aire acondicionado no se traducirá en inexistencia de ventanas o en incumplimiento de las condiciones de iluminación y ventilación natural establecidas para cada uso: ambos sistemas, naturales y mecánicos, serán complementarios. 3. Para la justificación de las características técnicas de los sistemas estáticos de ventilación por conducto se exigirá un certificado de funcionamiento del sistema, emitido por Organismo competente. 4. La salida de aire caliente de las instalaciones de refrigeración no se hará sobre la vía pública, salvo casos excepcionales debidamente justificados, y en ningún caso a menos de tres metros de altura sobre la rasante. Artículo 306. Equipos individuales de acondicionamiento de aire. 1. Quedan englobados dentro de este apartado los equipos denominados de ventana, consola, bipartidos o portátiles, con una potencia frigorífica inferior a 5.000 frigorías/hora. 2. No podrán instalarse en fachada a menos de 2,50 metros de otros equipos ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - similares o huecos de ventana, ni por debajo de 3 metros sobre la cota del suelo pisable. 3. Además del aislamiento propio contra ruidos y vibraciones, en el montaje de los equipos deberán utilizarse dispositivos amortiguadores que atenúen la propagación de vibraciones. Artículo 307. Aparatos elevadores. 1. Comprenden el conjunto de mecanismos e instalaciones destinadas al transporte terrestre de personas y cosas a cortas distancias. La instalación de aparatos elevadores de cualquier tipo se ajustará a lo dispuesto en su Reglamento y disposiciones complementarias específicas. 2. Serán de aplicación las condiciones establecidas en la Ley 3/1998, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras, así como en su desarrollo reglamentario establecido en el Decreto 217/2001, de 30 de agosto. Artículo 308. Ascensores. 1. Salvo en los edificios de vivienda unifamiliar y en aquellos cuyo uso o destino haga tal instalación innecesaria, en todo edificio compartimentado horizontalmente o con más de una planta estará previsto el hueco de ascensores, que se construirá separado de la red de accesos y en comunicación con ella, a nivel de cada planta y del portal. 2. Los ascensores se preverán obligatoriamente en todo edificio en cuyo interior deba salvarse un desnivel superior a los 14,00 metros entre cotas de piso (incluso desde plantas bajo rasante); y cuando las particulares exigencias del uso del edificio lo hagan necesario. Particularmente, se preverán siempre, aunque el desnivel sea inferior a 14,00 metros, en edificios de propiedad pública o privada destinados a cualquier uso que implique la concurrencia de público. En caso de disponerse viviendas o trasteros en la planta bajo cubierta, deberá preverse obligatoriamente parada de ascensor en dicha planta. 3. Cuando sea obligado disponer de ascensores, en edificios de vivienda se dispondrá al menos uno en cada núcleo de comunicación vertical y al menos uno por cada 21 viviendas o fracción. 4. En los establecimientos comerciales, si el desnivel a salvar dentro de los mismos es superior a 8 metros, se dispondrá un ascensor por cada 500 m 2 o fracción superior a 250 m 2 por encima de esa altura. Podrán ser sustituídos por escaleras mecánicas, siempre que haya al menos un ascensor. 5. En locales de oficina, cuando el desnivel a salvar en su interior sea superior a 8 metros se dispondrá un ascensor por cada 500 m 2 o fracción superior a 250 m 2 ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── por encima de esa altura. 6. Los ascensores serán de ascenso y descenso. El acceso en la planta baja, al menos hasta un ascensor por cada núcleo de comunicación vertical, no estará a más de 1,50 metros por encima de la cota de entrada al edificio y deberá resolverse sin que existan barreras arquitectónicas para los minusválidos. 7. Los desembarcos de los ascensores, a excepción de los edificios de vivienda unifamiliar, nunca podrán hacerse a vestíbulos cerrados, con las únicas comunicaciones a las puertas de los pisos, debiendo tener comunicación con alguna escalera, bien directa o bien a través de un corredor, señalizada o perfectamente visible desde el desembarco. 8. Los mecanismos elevadores especiales para personas con movilidad reducida deberán justificar su idoneidad. 9. Además de la iluminación de los camarines, todos los ascensores contarán con un equipo autónomo de alumbrado de emergencia y alarma. En la puerta del cuarto de máquinas figurarán de forma clara las instrucciones precisas para accionar el camarín por procedimientos manuales, en caso de fallo de corriente. 10. Se prohíben las bajadas de contrapesos de ascensores exteriormente, por las fachadas que den frente a espacios exteriores accesibles. Artículo 309. Pararrayos. 1. Sin perjuicio de la aplicación de la normativa sectorial correspondiente, la instalación de pararrayos se realizará en los edificios e instalaciones donde se manipulen sustancias tóxicas, radioactivas, explosivas o fácilmente inflamables, según su índice de riesgo; y en aquellos en los que, por la topografía o por las características urbanísticas y/o del propio edificio, sólo o en relación con el entorno (árboles y edificios colindantes), se precise. Serán preceptivos asimismo en edificios con anuncios luminosos en su coronación. 2. Excepcionalmente se exceptúa de su instalación, cuando a juicio de los servicios competentes, sea inconveniente su instalación. ## Capítulo 8. Condiciones de seguridad en los edificios Artículo 310. Aplicación. Las condiciones de seguridad en los edificios se aplicarán a todos los tipos de "obras en ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── los edificios" y "obras de nueva edificación", sin perjuicio de lo establecido en la normativa municipal y supramunicipal de obligado cumplimiento, y en particular, la referente a supresión de barreras arquitectónicas y prevención y protección contra incendios. - Artículo 311. Señalización en los edificios. 1. Todo edificio deberá estar señalizado exteriormente para su identificación, de forma que sea claramente visible de día y de noche. Los servicios municipales indicarán en lugar en que deben exhibirse los nombres de las calles y aprobarán la forma de exhibir el número del edificio. 2. En los edificios de uso público se señalizarán convenientemente: a) Las salidas y escaleras de uso normal o de emergencia. b) Los aparatos de extinción de incendios y los sistemas y mecanismos de evacuación en caso de siniestro. c) Los accesos y los servicios, cuartos de maquinaria y la situación de los teléfonos. d) Los medios de circulación para minusválidos. En general, cuantas señalizaciones sean precisas para la orientación de las personas en el interior del edificio y para facilitar la evacuación en caso de accidente o siniestro, así como la acción de los servicios de - e) protección ciudadana. 1. El Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar a su costa los soportes, las señales y cualquier otro elemento al servicio de la ciudad, que esté o deba ser instalado en las parcelas o sobre los edificios; y los propietarios deberán permi- Si estos elementos se vieran afectados por obras particulares, su mantenimiento provisional durante las obras y la reposición posterior se hará con cargo al Será obligatoria la colocación, por parte de los propietarios, de las placas identificativas correspondientes del callejero en las edificaciones de nueva - Artículo 312. Señales urbanas. tirlo. 2. propietario de las mismas. 3. construcción, de acuerdo con modelo municipal normalizado. Artículo 313. Barreras arquitectónicas. 1. Será de obligado cumplimiento el RDL 566/1989, de 19 de mayo, de Medidas Mínimas sobre Accesibilidad en los edificios; la Ley 3/1998, de 24 de junio, de Accesibilidad y Supresión de Barreras, así como en su desarrollo reglamentario establecido en el Decreto 217/2001, de 30 de agosto; así como cualquier otra ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── disposición aplicable, tanto de carácter estatal, autonómico o municipal. 2. En aquellos usos situados en plantas superiores a la baja que impliquen concurrencia de público se deberá colocar un aparato elevador para acceso de minusválidos, en las condiciones que se establezcan en cada caso por parte de los servicios técnicos municipales. 2. Artículo 314. Acceso a las edificaciones. A las edificaciones deberá accederse desde la vía pública, aunque sea atravesando una zona libre privada. Cuando se destine a vivienda multifamiliar, este espacio libre cumplirá las características de los "exteriores accesibles" y la distancia a recorrer desde la vía pública hasta la entrada del edificio no superará los 50,00 metros, siendo posible el acceso a la edificación por servicios de ambulancia y bomberos, debiendo en cualquier caso cumplirse las condiciones establecidas en la normativa NBE-CPI en vigor. Artículo 315. - Accesos a patios de manzana. Los accesos a patio de manzana que prevea el planeamiento general cumplirán las condiciones siguientes: Si están descubiertos o cubiertos con elementos de estructura sin posibilidad de uso (estructuras ligeras desmontables, traslúcidas o similares), la anchura y la longitud del frente abierto serán iguales o superiores a un cuarto (1/4) de su altura y como mínimo de 6,00 metros. El ancho mínimo no podrá reducirse con vuelos ni salientes de ningún tipo, salvo con elementos verticales de la estructura, manteniendo en todo caso un ancho útil mínimo de 4,00 metros. El gálibo mínimo será de 4,50 metros. - Artículo 316. Servicios de ambulancia. En cualquier edificio de uso colectivo será posible el acceso hasta su entrada de los servicios de ambulancia. Artículo 317. Portales. 1. Los portales tendrán una anchura de al menos dos veces el ancho útil de la escalera principal y como mínimo 2,40 metros, hasta el arranque de la escalera principal o aparatos elevadores. Esta anchura no podrá ocuparse con casetas ni instalaciones, pudiendo reducirse puntualmente hasta 2 metros. 2. Cuando el portal sea común a dos o más núcleos de accesos tendrá una anchura equivalente a la suma del doble del tramo de escalera más ancha y de la anchura correspondiente de cada una de las restantes a las que sirve. 3. En los casos de edificios que sólo den fachada a patios de manzana se permitirá el acceso por la finca de fachada exterior sobre la que tenga derecho de paso, siempre que el portal común tenga una anchura equivalente a la suma de los dos ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - portales (teóricos) reglamentarios y sin que ninguna escalera pueda distar más de 30 metros de la alineación. Igualmente, varios edificios con fachada a calle pueden tener un portal común, con las mismas limitaciones. 4. El hueco de entrada al portal tendrá una anchura igual o superior a la reglamentaria de la escalera y como mínimo 1,30 metros, o la correspondiente suma de anchuras cuando se trate de varios edificios con portal común. 5. Cuando en un edificio coincidan los accesos peatonal y de rodadura, ambos se separarán al menos por una cancela que proteja debidamente al peatón del tránsito de vehículos. Artículo 318. Circulación interior de acceso a locales. Salvo en viviendas unifamiliares, en la circulación interior de acceso a locales se cumplirá lo dispuesto en la norma básica vigente NBE-CPI y normativa sectorial de aplicación, con las condiciones mínimas siguientes: 1. Pasillos o distribuidores de acceso: Tendrán un ancho mínimo de 1,20 metros, pudiendo reducirse puntualmente hasta un (1) metro por presencia de elementos estructurales o de instalaciones, cuando sirvan a no más de 4 viviendas o locales y de 1,40 metros para más unidades. 2. Transporte de personas en camilla: La forma y superficie de los espacios comunes permitirá el transporte de una persona en camilla, desde cualquier local hasta la vía pública, permitiendo el paso de un rectángulo horizontal de setenta (70) centímetros por doscientos (200) centímetros. 3. Alumbrado: En todo el recorrido de acceso a los distintos locales habrá una iluminación mínima de 40 lux, al menos durante el tiempo necesario para realizar el trayecto. Artículo 319. Escaleras. 1. El dimensionamiento y características de los elementos comunes de comunicación en la edificación se realizará de acuerdo con la NBE-CPI vigente, normativa sectorial de aplicación y Normas de Uso del Plan General. 2. Sin perjuicio del cumplimiento del apartado anterior, se deberá disponer al menos una (1) escalera principal (sin contar, en su caso, escaleras de servicio) por cada de seis (6) viviendas por planta o fracción. Artículo 320. Rampas. Cuando las diferencias de nivel en los accesos de las personas sean salvadas mediante rampas, éstas tendrán la anchura del elemento de paso a que correspondan. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 321. Prevención de caídas. 1. Los huecos horizontales y las terrazas accesibles a las personas, abiertos al exterior a una altura de más de 0,60 metros sobre el suelo, así como los resaltos del pavimento, estarán protegidos por un antepecho de 0,95 metros o por una barandilla de 1,00 metro de altura mínima. 2. Para alturas de caída de más de 20,00 metros, la altura mínima de antepechos y barandillas será de 1,05 y 1,10 metros, respectivamente. Con iguales criterios y dimensiones se protegerán los perímetros exteriores de las terrazas accesibles a las personas. 3. Cuando el proyecto técnico lo justifique adecuadamente, los antepechos y barandillas podrán sustituirse por jardineras u otros elementos constructivos profundos que, a juicio del proyectista y bajo su responsabilidad, prevengan suficientemente del riesgo de caída. 4. Por debajo de la altura de protección no habrá en contacto directo con el exterior ningún hueco de más de 12 cm de ancho horizontal, ni ranuras a nivel del suelo de más de 5 centímetros ni elementos constructivos o decorativos que permitan escalar el antepecho o barandilla. 5. Barandillas de escalera: Tendrán una altura mínima de 0,95 metros. 6. Acceso a tejados, protecciones: Para el acceso al tejado, en construcciones no destinadas a viviendas unifamiliares, podrá prolongarse la escalera principal o de servicio con una anchura mínima de 0,80 metros; o bien se colocará una fija incombustible, adosada a uno de los muros de la caja. Cuando no se adopte la solución anterior, deberá existir al menos una salida con dimensiones mínimas de 0,60 x 0,90 m 2 , situada en las cubiertas o paredes que den a lugares comunes del edificio, como pasillos o vestíbulos de escaleras. 7. El diseño y materiales de las barandillas, antepechos y otros elementos de protección similares garantizarán la seguridad de las personas contra caídas. Artículo 322. Construcción de conductos y salida de gases. 1. La sección de los conductos de humos de los hogares de cocinas tendrá una superficie mínima de 300 cm 2 ; los conductos de chimeneas francesas tendrán una sección mínima equivalente a 15 x 12 cm 2 . 2. Los tiros de los conductos de humos serán rectos y ningún tramo podrá separarse de la vertical más de 30 o sexagesimales. 3. A los gases producidos en las cocinas y hogares se les dará salida hasta las cubiertas por medio de un conducto especial e independiente, de acuerdo con las condiciones establecidas para ventilación mínima. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 9. ## Condiciones de estética Artículo 323. Aplicación. 1. Las condiciones de estética se aplicarán a todos los tipos de "obras en los edificios" y "obras de nueva edificación". 2. El Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier actuación que pudiera afectar negativamente a la imagen de la ciudad en el marco de la aplicación de las determinaciones de este plan General. Artículo 324. Fachadas. 1. Las fachadas de los edificios públicos o privados así como sus medianerías y paredes unidas al descubierto, aunque no sean visibles desde la vía pública, deberán conservarse en las debidas condiciones de seguridad, higiene y estética. 2. Todos los paramentos visibles desde el exterior deberán tratarse con iguales materiales y calidad que las fachadas, prohibiéndose la impermeabilización de los mismos con materiales bituminosos de colores oscuros, a menos que éstos sean recubiertos o blanqueados. 3. Los cuerpos construidos sobre la cubierta de los edificios: torreones de escalera, torres de refrigeración, depósitos de agua, chimeneas, etc, quedarán integrados en la composición del edificio u ocultos. Se procurará especialmente la integración, ocultándolas o empotrándolas en los paramentos, de las líneas de conducción de energía eléctrica y redes telefónicas y, asimismo, que las antenas no sean visibles desde la vía pública. 4. Los proyectos de edificación contendrán el diseño de la fachada de todas las plantas, incluyendo la planta baja cuando ésta admita usos diferentes al de vivienda. Los cerramientos de los locales vacantes se resolverán de forma que armonicen con el resto del edificio y con las fachadas vecinas. ## Artículo 325. Soportales. No se podrá rebasar la alineación oficial con los elementos verticales de apoyo; su ancho interior libre (profundidad) será igual o superior a 2,40 metros y su altura será, al menos, la de la planta baja del edificio. Será de uso público para tránsito peatonal debiendo procurarse la continuidad física con el espacio abierto colindante, y carecer de cerramientos. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 326. Pasajes peatonales. 1. El ancho mínimo de los pasajes peatonales cubiertos será de 3,50 metros y su altura será, al menos, la de la planta baja del edificio. 2. El uso de estos pasajes será peatonal, autorizándose sólo excepcionalmente el paso de vehículos de emergencia, tales como ambulancias, bomberos, etc así como, ocasionalmente y previa autorización municipal, suministros de acopio para obras de reforma o similares. Artículo 327. Cierre de terrazas. 1. Con carácter general se prohíbe el cierre de terrazas existentes, salvo que con un proyecto unitario para la totalidad de la fachada del edificio, pudiera mejorarse, a juicio del Ayuntamiento, mediante la imagen formal de la edificación. 2. En edificios en que se hubieren realizado cerramientos anárquicos de terrazas, el Ayuntamiento podrá exigir la adecuación de las mismas a un proyecto unitario. Artículo 328. Cornisas y aleros. Los salientes máximos de cornisas serán de 15 centímetros y de los aleros de un (1) metro desde la fachada. Sobre estos elementos no se permitirá ninguna construcción, ni siquiera antepechos ni barandillas. Artículo 329. Otros salientes. 1. Los salientes de jambas, molduras, pilastras y elementos similares podrán sobresalir de la alineación de parcela un máximo de 10 centímetros para aceras de ancho hasta uno cincuenta (1,50) metros; y de 15 centímetros si la acera tiene un ancho superior al mencionado. 2. Se prohíbe que las persianas, bastidores, puertas, vidrieras y demás elementos análogos de las construcciones se abran hacia el exterior, a excepción de los casos en que queden dentro de las repisas de los balcones o de los antepechos de las ventanas. 3. No se consentirán macetas ni jardineras voladas sobre la vía pública, si no se autorizan expresamente y con carácter previo a su colocación. ## Artículo 330. Portadas y escaparates. La alineación exterior no podrá rebasarse en planta baja con salientes superiores a los salientes de jambas, molduras, pilastras y elementos similares definidos en el artículo anterior, con ninguna clase de decoración de locales comerciales, portales o cualquier otro elemento similar. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 331. Marquesinas. 1. La altura libre sobre la rasante de la acera será igual o superior a 2,60 metros. 2. El saliente máximo no excederá de una dimensión de un (1) metro menos que el ancho de la acera o límite de aparcamiento, si lo hubiera; en las aceras donde exista arbolado, se considerará que su ancho (a efectos de limitar el saliente máximo de la marquesina) es la distancia hasta la alineación de los árboles. 3. No se permite el vertido de aguas a la vía pública desde las marquesinas ni la instalación sobre las mismas de macetas u otros objetos móviles. ## Artículo 332. Toldos. Los toldos móviles estarán situados en todos sus puntos, incluso los de estructura, a una altura mínima de 2,20 metros sobre la rasante de la acera. Los toldos fijos cumplirán las mismas condiciones de las marquesinas. ## Artículo 333. Muestras. Los anuncios paralelos al plano de fachada tendrán un saliente máximo (de la alineación de parcela) de diez (10) centímetros, y cumplirán además las condiciones siguientes: 1. Se prohíben los anuncios estables en tela u otros materiales que no reúnan las mínimas condiciones de conservación de su dignidad estética. 2. En las plantas bajas podrán ocupar una faja de hasta 90 centímetros de alto, sobre el dintel de los huecos y sin cubrirlos; y a más de 50 centímetros del hueco del portal, dejando totalmente libre el dintel del mismo. 3. Podrán adosarse en su totalidad al frente de las marquesinas, cumpliendo las limitaciones señaladas para éstas. 4. Las muestras no se permiten en edificios catalogados o protegidos. 5. En las plantas distintas de la baja podrán ocupar una faja de hasta 70 centímetros de alto, adosada a los antepechos de los huecos y sin reducir la superficie de iluminación de los locales. 6. En edificios con uso exclusivo de espectáculos, comercial o industrial, y en edificaciones de carácter singular, a juicio del Ayuntamiento, podrán instalarse muestras con dimensiones mayores siempre que no cubran huecos ni elementos decorativos. 7. Todas las muestras luminosas cumplirán las condiciones anteriores y se situarán a más de 2,60 metros sobre la rasante. Para su instalación se requerirá la conformidad de los inquilinos, arrendatarios y en general de los usuarios de los locales con huecos a menos de 10 metros en la misma alineación o 20 metros en la alineación de enfrente. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 334. Banderines. 1. Los anuncios normales al plano de fachada estarán en todos sus puntos a una altura mínima de 2,60 metros sobre la rasante de la acera, con un saliente máximo (de la alineación de parcela) igual al autorizado para los salientes en fachada. Podrán adosarse en su totalidad a los laterales de las marquesinas, cumpliendo las limitaciones señaladas para éstas. 2. Los banderines luminosos cumplirán las condiciones anteriores y se situarán a más de 2,60 metros sobre la rasante. Para su instalación se requerirá la conformidad de los usuarios de los locales con huecos a menos de 20 metros, en cualquier alineación. Artículo 335. Medianerías. 1. Los paños medianeros y paredes unidas al descubierto deberán tratarse o decorarse con los mismos materiales que la fachada o con otros de suficiente calidad; en todo caso, de forma que su aspecto y calidad sean tan dignos como los de la fachada. 2. Las licencias que comporten dejar medianerías o paredes unidas vistas, por derribo de edificios o porque no se agote la altura máxima permitida, habrán de incluir las condiciones relativas al tratamiento que deba darse a las mismas, a cumplimentar por el titular de la licencia. 3. Salvo en estos supuestos, será responsabilidad del propietario del edificio más alto decorar y conservar los muros que aparezcan al descubierto sobre parcelas no edificables o sobre edificaciones contigüas, en la parte que exceda de la altura permitida por las ordenanzas correspondientes. 4. Por razones de ornato urbano, el Ayuntamiento podrá asumir la ejecución de obras de mejora de medianerías, en determinados espacios públicos de mayor importancia visual y/o estética. Artículo 336. Cerramientos. 1. Los solares y cualquier otro terreno que indique el Ayuntamiento mediante resolución motivada deberán cercarse con cerramiento permanente de 2 a 3 metros de altura, situado en la alineación de la edificación y fabricado con materiales que garanticen su estabilidad y conservación. 2. Las parcelas con edificación entre medianerías y retranqueada podrán cerrarse con vallas de altura máxima 2,50 metros. 3. En las parcelas con edificación aislada, el cerramiento se resolverá: - a) El de fachada, con elementos ciegos de un metro de altura máxima, completados en su caso con protecciones diáfanas acordes ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - estéticamente con el lugar, pantallas vegetales o soluciones similares, hasta una altura máxima de 2,50 metros. O con cerramientos de estética acorde con el lugar, que no formen frentes opacos continuos de longitud superior a 20 metros ni rebasen una altura de 2 metros. - b) Los linderos laterales o traseros entre distintas parcelas con edificación aislada se dividirán con protecciones diáfanas y pantallas vegetales hasta la altura máxima de 2 metros. 4. Se exceptúan aquellos edificios aislados que, en razón de su destino, requieran especiales medidas de seguridad, en cuyo caso el cerramiento se ajustará a sus necesidades. 5. No se permitirá en ningún caso el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas o animales. 6. En las parcelas situadas en Suelo Rústico serán de aplicación las condiciones establecidas en sus Normas Particulares de este Plan General, no autorizándose el vallado de parcelas rústicas salvo que dispongan de licencia de actividad o de edificación, o que esté justificado en razón a la naturaleza de la explotación agropecuaria, debiendo observarse los criterios de diseño y condiciones que establezcan los servicios técnicos municipales. Artículo 337. Urbanización y conservación de zonas libres privadas. 1. Los servicios, instalaciones y zonas libres privadas (con o sin uso público en superficie), abiertos a la vía pública o en patios interiores principales o de manzana, deberán ser urbanizados y conservados debidamente por sus propietarios, en condiciones de seguridad, limpieza y salubridad. En el caso de que dicha obligación afecte a varios copropietarios, se hará constar esta prescripción en los Estatutos de las comunidades de propietarios. 2. El Ayuntamiento vigilará el cumplimiento de estas obligaciones y, en caso de que no se efectuasen debidamente, podrá realizar su conservación con cargo a la propiedad de las fincas. 3. En casos excepcionales en que las malas condiciones del terreno así lo exija, el Ayuntamiento podrá obligar al propietario de un solar a realizar un drenaje por medio de tuberías que desagüen a la red de alcantarillado, en la forma que se determine en cada caso. 4. Los patios de manzana y zonas libres privadas no ocupados por edificación, deberán ajardinarse en al menos un cincuenta (50%) de su superficie, salvo que justificadamente, en razón a la necesidad de disponer de accesos para resolver la dotación de aparcamiento de la edificación o por albergar construcciones bajo ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── rasante, pueda dispensarse de su cumplimiento. ## Artículo 338. Protección del arbolado. 1. El arbolado existente en espacios públicos, aunque éste no haya sido calificado como zona verde o espacio de recreo y expansión, debe ser protegido y conservado. Toda pérdida de arbolado en la vía pública deberá ser repuesta de forma inmediata, en su caso con cargo al causante de la misma. 2. La necesaria reposición del arbolado existente en espacios públicas, cuando por deterioro u otras causas desaparezcan los ejemplares existentes, será obligatoria y con cargo al responsable de la pérdida, sin perjuicio de las sanciones a que pudiera dar origen. La sustitución se hará con especies iguales o del mismo porte que las desaparecidas, o empleando la especie dominante en la hilera o agrupación de arbolado. 3. Si la reposición fuera imposible, se exigirá la plantación de cinco árboles por cada uno talado, en el lugar y condiciones que se señale por los servicios técnicos municipales. La misma exigencia será de aplicación en el supuesto de que la tala se haga por iniciativa de la propia administración municipal. 4. En las franjas de retranqueo obligatorio lindantes con vías públicas será preceptiva la plantación de especies vegetales, preferentemente arbóreas, independientemente del uso a que se destine la edificación, exceptuando sólo el espacio que se destine al acceso rodado y aparcamiento de vehículos. 5. Los patios o espacios libres ajardinados existentes deberán conservar y mantener en buen estado sus plantaciones de cualquier porte. 6. Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo catalogado, público o privado, la licencia se condicionará a que en el transcurso de la misma se dote al tronco de un adecuado recubrimiento rígido que impida su lesión o deterioro, hasta una altura mínima de 1,80 metros. 7. Salvo que resulte ineludible para la realización de canalizaciones en el subsuelo, no se permitirá la realización de excavaciones cerca de ejemplares arbóreos catalogados, existentes en el espacio exterior público o privado, a menos de 5 veces el diámetro del árbol a la altura de un metro y, como mínimo, a menos de 50 centímetros. Ni la apertura de zanjas y hoyos, cerca de ejemplares arbóreos, fuera de las épocas de reposo vegetal. 8. Con carácter previo se dotará al tronco de un recubrimiento rígido y si, como consecuencia de la excavación o cualquier otra obra resultasen alcanzadas raíces de grueso superior a 5 centímetros, éstas deberán cortarse con hacha, dejando cortes limpios y lisos que se cubrirán con cualquier cicatrizante de los existentes en el mercado. El retapado se hará en un plazo no superior a 3 días ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── de la apertura, procediéndose a continuación a su riego. 9. Queda prohibido en el espacio exterior urbano: - a) Depositar materiales de obra en los alcorques del arbolado. - b) Verter ácidos, jabones o cualquier otra clase de productos nocivos para el arbolado en los alcorques o cerca de éstos. - c) Utilizar el arbolado para clavar carteles, sujetar cables o para cualquier otra finalidad análoga de la que pueda resultar perjudicado. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## TITULO I. DISPOSICIONES GENERALES Artículo 445. Contenido. 1. Las presentes Normas tiene por objeto la regulación del régimen urbanístico de las clases y categorías de suelo establecidas en este Plan General. 2. En conformidad con lo dispuesto en el artículo 113 del RUCyL, estas Normas establecen las siguientes determinaciones: - a) Ordenanzas de Uso del Suelo para el suelo urbano consolidado y para los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado en los que este Plan General establece la ordenación detallada; - b) Fichas con determinaciones de ordenación general para los demás sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable delimitado y para las áreas de suelo urbanizable no delimitado; y - c) Normas de Protección para cada una de las categorías del suelo rústico, incluyendo las determinaciones relativas a la regulación de los usos permitidos y autorizables. ## TITULO II. NORMAS PARTICULARES DEL SUELO URBANO ## Capítulo 1. Determinaciones Preliminares ## Artículo 446. Definición Las presentes Normas Particulares regulan, junto con las restantes Normas, las condiciones de la parcela, los aprovechamientos, los usos del suelo y la edificación incluidos en los distintos ámbitos del suelo clasificado como Suelo Urbano, definidos en función de las tramas y tipologías edificatorias, formas de ordenación y gestión que existen y las que se pretenden desarrollar en virtud de los objetivos del Plan. Artículo 447. Aplicación 1. Las Normas Particulares son de aplicación para cualquier tipo de obra, intervención o actividad que se pretenda llevar a cabo en el Suelo Urbano. 2. Las Condiciones Particulares que se establecen para los usos definidos como ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── incompatibles no son de aplicación a los usos existentes en el momento de la aprobación definitiva del Plan, que, sin embargo, sólo podrán ser sustituidos por otros comprendidos entre los predominantes, compatibles o complementarios en cada ámbito. 3. Al indicarse unas condiciones métricas de edificación o actividad como "existente" se refiere a las situaciones que en el momento de la aprobación definitiva del Plan General, y esta circunstancia se habrá de demostrar fehacientemente. 4. Las condiciones establecidas en este Título tienen carácter de mínimas, siendo de aplicación en todo caso, salvo previsión expresa en contrario, las establecidas para cada uso concreto en las Normas de Uso o de Edificación, cuando resulten más restrictivas. ## Artículo 448. Alteración de las Normas Particulares Sin perjuicio de lo que para cada ámbito se dispone, se estará a las siguientes condiciones: - 1. - Alteración de las condiciones sobre parcela: Se podrán establecer usos dotacionales en cualquiera de los ámbitos, en parcelas de tamaño o dimensiones disconformes con las establecidas en la misma, siempre que las características del servicio que presta lo justifiquen y obtenga el visto bueno del organismo público que le competa si es el caso. 2. Alteración de las condiciones de edificación y uso: - a) Para la alteración de la posición, composición urbanística y forma de la edificación definida para cada área, se podrá tramitar un Estudio de Detalle, siempre que no suponga perjuicio a las edificaciones o parcelas colindantes o sobre el entorno urbano y salvaguardia de vistas panorámicas. - b) En ninguna circunstancia dicha alteración supondrá incremento del número de viviendas o de la superficie edificable de los usos previstos, o modificación del aprovechamiento urbanístico o de las cargas de urbanización, debiéndose cumplir todas las condiciones generales de estas Normas y las particulares de la tipología escogida. - c) Se asegurarán, en cualquier caso, las nuevas condiciones mediante acuerdo entre propietarios afectados inscritos en el Registro de la Propiedad. ## Artículo 449. Clases de ámbitos 1. En suelo urbano se distinguen varias clases de ámbitos: - a) Áreas de intervención directa en suelo urbano consolidado, en las que ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── podrá procederse directamente a la solicitud de licencia. Se incorporan aquellos ámbitos de planeamiento anterior aprobado que han alcanzado la condición de suelo urbano consolidado y que el Plan General asume como áreas de intervención directa. - b) Áreas sometidas a ordenación diferida, en suelo urbano consolidado o no consolidado, en las que debe elaborarse un Plan Especial (PE, PEP, PERI) o Estudio de Detalle (ED) en desarrollo de este Plan General. - c) Áreas de intervención mediante Actuaciones Aisladas (AA), en las distintas categorías que establece la legislación urbanística, en suelo urbano consolidado. - d) Áreas de intervención a través de Unidades de Actuación (UA) en Sectores (S) establecidos en suelo urbano no consolidado, que pueden desarrollarse mediante la presentación de un Proyecto de Actuación, con el contenido establecido por la legislación urbanística. - e) Unidades de Ejecución en Desarrollo (UED) en suelo urbano no consolidado y Áreas de Planeamiento en Desarrollo (APD) en suelo suelo urbanizable, en las que se incorpora las determinaciones de planeamiento y gestión de su ordenación anterior aprobada o en trámite de aprobación, y que no han finalizado el cumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles. 2. La delimitación detallada de los distintos ámbitos se contiene en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano, escala 1:1.000, y, en su caso, en las correspondientes Fichas del Plan General. 3. A los efectos de lo establecido en el artículo 85 del R.U., este Plan General considera como Unidades Urbanas en el suelo urbano consolidado a los ámbitos correspondientes a las distintas zonas de Ordenanza que se establecen en esta Normativa, así como a los ámbitos de los sectores de suelo urbano no consolidado (UED) y de suelo urbanizable (APD) en desarrollo que se consideran en el apartado 1.e) del presente artículo. ## Artículo 450. - Dotaciones A los efectos de este Plan General, los equipamientos y los espacios libres públicos, así como zonas libres privadas, que se definan dentro de cada ámbito de aplicación de las ordenanzas en Suelo Urbano se regularán por las determinaciones que se establecen en los Capítulos XII y XIII de estas Normas Particulares del Suelo Urbano. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 2. Ordenanzas de Uso del Suelo Artículo 451. División en Ordenanzas 1. A los efectos de este Plan General, el Suelo Urbano del término municipal de Miranda de Ebro se divide en las zonas y subzonas (grados) siguientes de aplicación de las Ordenanzas de Uso del Suelo, definidas en ámbitos homogéneos de acuerdo con el anterior artículo 452 de estas Normas: 1 (CH). CONJUNTO HISTÓRICO 2 (RET). 3 (REA). 4 (RE). 5 (RBE). RESIDENCIAL ENSANCHE TRADICIONAL Grado 1º. Casco Actual Allende Grado 2º. Ensanche Allende RESIDENCIAL ENSANCHE ABIERTO Grado 1º. Reforma Interior Ensanche Allende Grado 2º. Sector PR-1 Grado 3º. Carretera de Logroño RESIDENCIAL EXTENSIVA Grado 1º. Las Matillas Grado 2º. Aquende Norte RESIDENCIAL BLOQUE EXENTO Grado 1º. Polígono Anduva Grado 2º. Grado 3º. Grado 4º. Nuclenor San Juan del Monte y Los Pinos Antiguo estadio de Anduva 6 (RUC). RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN CASCO (Entidades menores) ## 7 (RUE). RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EXTENSIVA Grado 1º. a) b) c) d) e) Grado 2º. Grado 3º. INDUSTRIAL Grado 1º. Grado 2º Grado 3º. Grado 4º. Grado 5º. Ciudad jardín Nª Sª de Los Angeles/El Crucero Ensanche El Crucero Entrehuertas/Aquende Sur/Orón El Lago Camino de Anduva Barriadas Huertos de Fuentecaliente Talleres y almacenes Polígono industrial Bayas Industria ligera y media Industria pesada Sector Arasur (S-CS.2) 9 (T). TERCIARIO 10 (EQ). EQUIPAMIENTOS 11 (EL). ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES 12 (SGF). SISTEMA GENERAL FERROVIARIO ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 8 (I). 2. Las condiciones de uso, edificabilidad y particulares que se establecen para cada una de las Ordenanzas de esta Normativa se considerarán de aplicación para todas las subzonas o grados que se definen dentro de cada una de ellas, salvo determinación expresa que se contenga en las mismas que será de aplicación. ## Capítulo 3. Ordenanza 1 (CH). CONJUNTO HISTÓRICO ## Artículo 452. Ámbito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 1 (CH). Corresponde con el ámbito delimitado del Conjunto Histórico de la Villa de Miranda de Ebro 1 . 2. La protección del tejido histórico medieval de la Villa configurado en el paso del río Ebro por el antiguo Camino Real, actuales calles Real Aquende y Real Allende, configura un ámbito específico dentro de la ordenación y gestión del Suelo Urbano de este Plan General. ## Artículo 453. Normativa de aplicación 1. Se regirá por la normativa específica en vigor contenida en el " Plan Especial de Reforma Interior del Conjunto Histórico ", denominado PERI-1. CONJUNTO HISTÓRICO 2 en los planos de ordenación de este Plan General. Este Plan Especial tiene la consideración de Plan General a los efectos de su modificación, puesto que es asumido en su ámbito de aplicación por este Plan General. 2. A los efectos de este Plan General, tendrán la consideración de determinaciones de ordenación general aquellas determinaciones así establecidas en la correspondiente FICHA de este ámbito: APD-PERI I. (PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DEL CONJUNTO HISTÓRICO) incluida en la Memoria del presente Plan General, siendo las siguientes: 3. -De la Introducción: 4. ‰ Objeto y finalidad. 5. ‰ Objetivos y contenido. 6. -De la Memoria del Plan Especial: 7. ‰ Delimitación del ámbito. 1 Resolución de 1 de marzo de 1.982 de la Dirección General de Bellas Artes, Archivos y Bibliotecas, por la que se incoa el correspondiente expediente de declaración de conjunto histórico-artístico 2 Aprobado definitivamente con fecha 2/10/2003 y publicado en BOCYL de 27/10/2003. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - ‰ Propuestas del Plan Especial, incluyendo: - a) Descripción de la ordenación general. - b) Propuestas sectoriales y actuaciones. - c) La gestión y ejecución. - d) Catálogo de bienes protegidos. - -De la documentación gráfica del Plan Especial, los siguientes planos de Ordenación: - 01-0. Ordenación y Gestión del suelo, únicamente en lo que se refiere a la delimitación de sectores y a edificios catalogados. - 04-0. Actuaciones urbanísticas, únicamente en lo que se refiere a la delimitación de sectores. - 05-0. Zonas de interés arqueológico. - 06-0. Catalogación de Bienes. ## Capítulo 4. Ordenanza 2 (RET). RESIDENCIAL ENSANCHE TRADICIONAL ## Artículo 454. Ámbito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 2 (RET). 2. Será de aplicación en todas las zonas consolidadas de la ciudad que presentan una morfología predominante de edificaciones entremedianeras en manzana cerrada, con o sin patio de manzana, para usos residenciales que caracterizan el ensanche urbano tradicional de la Villa. Incluye diversas subzonas, correspondientes a las distintas tipologías y fases del crecimiento urbanístico consolidado de la Villa en la margen izquierda del Ebro. 3. Comprende dos subzonas o grados: ## Grado 1º. CASCO ACTUAL ALLENDE. Grado 2º. ENSANCHE ALLENDE. 4. Esta Ordenanza también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo y a los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida en este Plan General, en los que se aplicarán las condiciones definidas según el Grado de Ordenanza en que se localicen. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 455. ## Grado 1º: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 2 (RET) 1º. Será de aplicación en el casco viejo de la villa de finales del siglo XIX que, en la margen izquierda del río Ebro, rodea al núcleo histórico de Allende formado sobre la antigua calle Real y la iglesia del Espíritu Santo. Comprende el ámbito definido por las traseras edificadas de la calle Leopoldo Lewin, calles Real Allende, Ronda del Ferrocarril, margen izquierda del Ebro y calle de la Paloma. b) Corresponde con el denso tejido urbano desarrollado en el antiguo recinto medieval y el primer ensanche del siglo XIX antes de la llegada del ferrocarril a Miranda de Ebro, con un parcelario irregular en manzana cerrada sin patio de manzana con edificaciones entremedianeras de III/IV alturas, y con la presencia de un caserío agrupado sobre estrechas callejuelas y edificaciones aisladas en las riberas del Ebro. El mantenimiento del tejido histórico consolidado con actuaciones singulares de reordenación del mismo, la conservación y respeto de las características locales de este núcleo urbano, la reestructuración de la margen izquierda del Ebro con la creación de fachada y paseo fluvial potenciando la mejora y renovación de la edificación deficiente, son los objetivos que se pretenden alcanzar en este planeamiento. ## Grado 2º: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 2 (RET) 2º. Será de aplicación en el ensanche tradicional del casco viejo de la villa de Miranda de Ebro en la margen izquierda del Ebro, surgido en ámbito definido por las líneas férreas Bilbao-Castejón y Madrid-Irún, y el río Ebro, y en el configurado sobre la directriz hacia el este de la Avenida de la Estación. - b) Corresponde con la trama urbana desarrollada a mediados del siglo XIX con la aparición del ferrocarril y los planes de ensanches de principio de siglo hasta los años cincuenta, con edificaciones entremedianeras en manzana cerrada con patio de manzana y IV/VI alturas, que ha sufrido un importante proceso de renovación con construcciones de mayor altura, especialmente en el eje comercial/ terciario configurado en la Avenida de la Estación, y la presencia de edificaciones en manzana abierta correspondientes a actuaciones de vivienda social, alguna con elevadas alturas edificatorias con más de doce plantas, y a nuevos desarrollos residenciales de edificación en bloque exento procedentes de la reciente actuación de urbanización de la Ronda del Ferrocarril. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Áreas de aplicación Sección Primera: Grado 1º. CASCO ACTUAL ALLENDE: 2(RET)1º Artículo 456. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo B. 4. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 5. ƒ Hostelería, tipos A, B y C. 6. ƒ Oficinas, tipos A (en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y/o primera) y B. 7. ƒ Industria, tipo C. 8. ƒ Servicios del automóvil, tipo A (en plantas baja o bajo rasante). 9. ƒ Equipamientos. 10. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 11. ƒ Servicios Urbanos. 12. ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 457. Condiciones de edificabilidad 1. Tipología de la edificación: Edificación entremedianeras en manzana cerrada, sin configurar patio de manzana. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo, a escala 1:1.000, y, en su caso, en las fichas de Sectores o de planeamiento de desarrollo incluidas en este Plan General. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. No se permiten los áticos ni torreones por encima de la altura máxima permitida, - c) Bajo rasante: En plantas sótanos, se permite la ocupación de la totalidad de la parcela para uso de garaje-aparcamiento de vehículos; en planta semisótano, la ocupación máxima corresponderá con la de la planta baja, pudiendo destinarse también a otros usos compatibles. - d) Planta baja: Altura libre mínima de 2,80 m. y máxima de 3,50 m. - e) Fondo máximo edificable: Doce (12,00) metros o el que, en su caso, figure en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, o en las fichas de los Sectores o Unidades de Actuación de este Plan General, excepto que la parcela tenga alineaciones oficiales opuestas separadas a menos de dieciocho (18) metros, en cuyo caso podrá ocuparse la totalidad de la parcela, siempre que se cumplan las Normas de Edificación de este Plan General. Se permite en las manzanas cerradas la ocupación de la totalidad de la parcela en planta baja para usos no residenciales, siempre que no haya piezas "habitables" de vivienda que se iluminen o ventilen a través de ellos y se cumplan las Normas de este Plan General. - f) Ocupación máxima en planta: No se establece, correspondiendo con la aplicación del resto de las condiciones de edificabilidad. - g) Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a la alineación oficial ni a linderos laterales. ## 5. Condiciones de parcela - a) Parcela mínima: No se establece parcela mínima, debiendo cumplir la edificación las Normas de Edificación de este Plan General. - b) Frente mínimo: De aplicación lo establecido en el artículo 209 de las Normas de Edificación del presente Plan General . 6. Edificios catalogados: Se regirán por las Normas de Protección del Plan General. ## Artículo 458. Condiciones estéticas y de composición Además de cumplir las condiciones estéticas generales de este plan General, con el fin de promover la protección ambiental de esta zona tradicional de la ciudad, se procurará la conservación de las fachadas y cubiertas que alberguen características formales y constructivas propias que caracterizan este ámbito, así como la utilización de materiales y acabados propios de las edificaciones más tradicionales, siendo las cubiertas de teja cerámica roja, prohibiéndose las cubiertas planas. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Artículo 459. Condiciones particulares Plazas de aparcamiento: En obras de nueva edificación se exigirá como mínimo una plaza de aparcamiento en el interior de la parcela por cada vivienda o por cada 100 m 2 construidos, excluido el propio garaje-aparcamiento, sin perjuicio de las excepciones reguladas en el artículo 185 de las Normas de Usos del presente Plan General. ## Sección Segunda: Grado 2º. ENSANCHE ALLENDE: 2(RET)2º Artículo 460. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo B. 4. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 5. ƒ Hostelería, tipos A, B (compartido sólo en planta baja y, en su caso, con dependencias no habitables en plantas bajo rasante) y C. 6. ƒ Oficinas., tipos A (en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y/o primera) y B. 7. ƒ Industria, tipos B, compatible con el uso predominante, y C. 8. ƒ Servicios del automóvil, tipos A (en plantas baja o bajo rasante), D y F (sólo en parcela destinada a Estación Intermodal junto a la Estación de RENFE). 9. ƒ Equipamientos. 10. ƒ Espacios Libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 11. ƒ Servicios Urbanos. 12. ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 461. Condiciones de edificabilidad 1. Tipología de la edificación: Edificación entremedianeras en manzana cerrada con patio de manzana y, excepcionalmente, en manzana abierta y en bloque exento en aquellas situaciones señaladas en los planos de Ordenación y Gestión o en las Fichas de Sectores o Unidades de Actuación que desarrollen este planeamiento. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo, a escala 1:1.000, y, en su caso, en las fichas de Sectores o de planeamiento de desarrollo incluidas en este Plan General. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. No se permiten los áticos ni torreones por encima de la altura máxima permitida. - c) Bajo rasante: En plantas sótanos, se permite la ocupación de la totalidad de la parcela para uso de garaje-aparcamiento de vehículos; en planta semisótano, la ocupación máxima corresponderá con la de la planta baja, pudiendo destinarse también a otros usos compatibles. - d) Planta baja: Altura libre mínima de 3,80 m. y máxima de 4,50 m. - e) Fondo máximo edificable: En manzana cerrada, dieciséis (16,00) metros o el que, en su caso, figure en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, o en las fichas Sectores o Unidades de Actuación de este Plan General. - f) Ocupación máxima en planta: No se establece, correspondiendo con la aplicación del resto de las condiciones de edificabilidad. - g) Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a la alineación oficial ni a linderos laterales. ## 5. Condiciones de parcela - a) Parcela mínima: 200 m 2 , o la catastral existente a la aprobación inicial del Plan General, debiendo la edificación cumplir las Normas de Edificación del presente planeamiento. - b) Frente mínimo: La fachada mínima de la parcela será la catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 6. Edificios catalogados: Se regirán por las Normas de Protección del Plan General. Artículo 462. - Condiciones estéticas y de composición Será de composición libre, a excepción de las obras de nueva planta o ampliación que se realicen en la calle Vitoria en las que será de aplicación lo establecido para el Grado 1º de esta Ordenanza en el artículo 458 de estas Normas, debiendo mantenerse esquemas compositivos de fachada y acabados que respeten la configuración de la escena urbana tradicional de esta calle representativa de la ciudad, evitando la aparición de elementos disonantes respecto a las edificaciones incluidas en el Catálogo de Bienes Protegidos de este Plan General. Artículo 463. Condiciones particulares 1. Condiciones de uso: En la parcela donde se ubica el actual Casino, dentro de la manzana delimitada por las calles Estación, Ronda del Ferrocarril, Fidel García y Saturnino Rubio, se deberá establecer el uso dotacional, al menos, en plantas baja y primera de la edificación. 2. Plazas de aparcamiento: En obras de nueva edificación se exigirá como mínimo una plaza de aparcamiento en el interior de la parcela por cada vivienda o por cada 100 m 2 construidos, excluido el propio garaje-aparcamiento, sin perjuicio de las excepciones reguladas en el artículo 185 de las Normas de Usos del presente Plan General. Cuando las edificaciones tengan usos compartidos con el residencial, se exigirá una plaza por vivienda y por cada 100 m 2 construidos o fracción de superficie construida para otros usos, excluyendo la planta baja, en caso que estuviera destinada a locales comerciales, y el propio garaje-aparcamiento, sin perjuicio de la aplicación del citado artículo 185. ## Capítulo 5. Ordenanza 3 (REA). RESIDENCIAL ENSANCHE ABIERTO Artículo 464. Ámbito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 3 (REA). 2. Será de aplicación en todas las zonas de la ciudad cuya ordenación se ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── caracteriza por tener una trama urbana de ensanche, con menores densidades edificatorias que el ensanche tradicional. Presentan una morfología de edificaciones residenciales en manzana abierta con áreas dotacionales centrales, que caracteriza los recientes desarrollos urbanísticos de vivienda multifamiliar en altura de la ciudad de Miranda de Ebro, y que pueden incorporar, a veces, tipologías residenciales de edificaciones entremedianeras, con fondos edificables reducidos, en manzana cerrada con patio de manzana. Incluye diversas subzonas, correspondientes a las distintas actuaciones urbanísticas desarrolladas: 3. Comprende tres subzonas o grados: ## Grado 1º. REFORMA INTERIOR ENSANCHE ALLENDE Grado 2º. SECTOR PR-1 Grado 3º. CARRETERA DE LOGROÑO 4. Esta Ordenanza también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo (UED) y a los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida en este Plan General, en los que se aplicarán las condiciones definidas según el Grado de Ordenanza en que se localice. ## Artículo 465. Áreas de aplicación ## Grado 1: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 3 (REA) 1º. Será de aplicación en el ensanche tradicional de Allende en el ámbito definido por las calles Arenal, Cid, Condado de Treviño, Parque Antonio Cabezón, República Argentina y San Agustín. - b) Corresponde con una actuación urbanística realizada en los años ochenta ( "Plan Especial de Reforma Interior del Polígono República Argentina" ) con edificaciones entremedianeras en manzana abierta, en forma de U, con patio de manzana abierto a fachada y patios interiores, con alturas de VII/VIII plantas y fondos edificatorios máximos de 18 metros. ## Grado 2: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 3 (REA) 2º. Será de aplicación en el antiguo ámbito del recientemente desarrollado sector SUPPR1 "Ensanche Allende" del Plan General en revisión, situado al sur/sureste del ensanche tradicional de la villa de Miranda de Ebro. - b) Corresponde con un modelo de desarrollo urbanístico basado en la prolongación y extensión de la estructura urbana del Ensanche, con edificaciones ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── residenciales de viviendas pasantes, en manzana abierta con alturas de VI/VII plantas y fondos edificatorios de 10,50 metros, situadas perimetralmente a espacios centrales de manzana que albergan áreas dotacionales. ## Grado 3º: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 3 (REA) 3º. Será de aplicación en los nuevos desarrollos residenciales surgidos en el ámbito situado al este del Sector PR-1, entre las calles República Argentina, Vicente Aleixandre y carretera de Logroño. - b) Corresponde, básicamente, con las actuaciones urbanísticas realizadas recientemente en desarrollo de anteriores Unidades de Actuación ( "Camino Viejo de Bayas y Carretera de Logroño" ) que han generado una tipología edificatoria en manzana irregular, cerrada con o sin patio de manzana y abierta de forma lineal, con alturas de VI a VIII plantas y fondos edificatorios inferiores a 12 metros, y la existencia de alguna edificación en bloque con VI plantas. ## Sección Primera: Grado 1º. REFORMA INTERIOR ENSANCHE ALLENDE: 3(REA)1º | Artículo | 466. Condiciones de uso | |------------|--------------------------------| | 1. | Uso predominante: Residencial. | | 2. | Usos compatibles | | | ƒ Residencial, tipo B. | | | ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. No se permite la nueva implantación del uso comercial del sector alimentario con más de 400 m2 de superficie de venta. | | | ƒ Hostelería, tipos A , B (en situación exclusiva o compartida sólo en planta baja y, en su caso, con dependencias no habitables en plantas bajo rasante) y C (éste en situación exclusiva). | | | ƒ Oficinas, tipos A (en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y/o primera) y B. | | | ƒ Industria, tipos B (compatible con el uso predominante) y C. | | | ƒ Servicios del automóvil, tipos A (en plantas baja o bajo rasante) y D. | | | ƒ Equipamientos. | ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── . - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. - ƒ Servicios Urbanos. - ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 467. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación entremedianeras en manzana abierta, bloque exento y, excepcionalmente, en manzana cerrada con patio de manzana en aquellas situaciones señaladas en los planos de Ordenación y Gestión. 2. Alineaciones de la edificación: Corresponden con las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo, a escala 1:1.000. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo, a escala 1:1.000. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. No se permiten los áticos ni torreones por encima de la altura máxima permitida. - c) Bajo rasante: En plantas bajo rasante se permite el uso de garajeaparcamiento de vehículos, pudiendo ocupar la totalidad de la parcela privada en plantas sótano; mientras que la ocupación máxima en planta semisótano corresponderá con la de la planta baja, pudiendo destinarse también a otros usos compatibles. - d) Planta baja: Altura libre mínima de 3,40 m. y máxima de 4,50 m. - e) Fondo máximo edificable: Corresponde con las alineaciones establecidas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. En manzana cerrada se permite la ocupación de la totalidad de la parcela en planta baja para usos no residenciales, siempre que no haya piezas "habitables" de vivienda que se iluminen o ventilen a través de ellos y se cumplan las Normas de este Plan General. - f) Ocupación máxima en planta: No se establece, correspondiendo con la aplicación del resto de las condiciones de edificabilidad. - g) Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a la alineación oficial ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ni a linderos laterales. 5. Parcela mínima - a) Parcela mínima: No se establece parcela mínima, debiendo cumplir la edificación las Normas de Edificación de este Plan General. - b) Frente mínimo: De aplicación lo establecido en el artículo 209 de las Normas de Edificación del presente Plan General. 6. Edificios catalogados: Se regirán por las Normas de Protección del Plan General. Artículo 468. Condiciones estéticas y de composición Será de composición libre. - Artículo 469. Condiciones particulares Las zonas libres privadas lindantes con espacios libres públicos de la manzana serán de uso público en superficie, debiendo diseñarse con criterios de continuidad espacial y funcional con éstos, sin elementos de cierre o separación. ## Sección Segunda: Grado 2º. SECTOR PR-1: 3(REA)2º Artículo 470. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo B. 4. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 5. ƒ Hostelería, tipos A , B (en situación exclusiva o compartida sólo en planta baja y, en su caso, con dependencias no habitables en plantas bajo rasante) y C (éste en situación exclusiva). 6. ƒ Oficinas, tipos A (en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y/o primera) y B. 7. ƒ Industria, tipos B (compatible con el uso predominante) y C. 8. ƒ Servicios del automóvil, tipos A (en plantas baja o bajo rasante) y D. 9. ƒ Equipamientos. 10. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 11. ƒ Servicios Urbanos. 12. ƒ Vías públicas. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── . . 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 471. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación entremedianeras en manzana abierta. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo, a escala 1:1.000. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo, a escala 1:1.000. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. Solamente se permiten los áticos por encima de la altura máxima permitida en las edificaciones situadas al sur de la Avenida de Europa. - c) Bajo rasante: En plantas bajo rasante se permite el uso de garajeaparcamiento de vehículos, pudiendo ocupar la totalidad de la parcela privada en plantas sótano; mientras que la ocupación máxima en planta semisótano corresponderá con la de la planta baja, pudiendo destinarse también a otros usos compatibles. - d) Planta baja: Altura libre mínima de 3,40 m. y máxima de 4,50 m. - e) Fondo máximo edificable: Diez con cincuenta (10,50) metros o el que, en su caso, figure en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. En las edificaciones situadas al sur de la Avda. Europa se permite un fondo máximo de doce (12,00) m., en cuyo caso deberá disponerse el paso peatonal grafiado, con una anchura de 16 m. en planta baja y primera, frente a la parcela dotacional de EQ-Instituto, - f) Ocupación máxima en planta: No se establece, correspondiendo con la aplicación del resto de las condiciones de edificabilidad. - g) Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a la alineación oficial ni a linderos laterales. ## 5. Condiciones de parcela - a) Parcela mínima: 378 m 2 . - b) Frente mínimo: Dieciocho (18) metros. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 6. Edificios catalogados: Se regirán por las Normas de Protección del Plan General. Artículo 472. Condiciones estéticas y de composición Será de composición libre. Artículo 473. Condiciones particulares 1. Las zonas libres privadas lindantes con espacios libres públicos de la manzana serán de uso público en superficie, debiendo diseñarse con criterios de continuidad espacial y funcional con éstos, sin elementos de cierre o separación 2. Se permite, a juicio de los Servicios Técnicos Municipales y en las condiciones que establezcan, la ubicación de las rampas de acceso a garajes mancomunados situados en plantas bajo rasante, en los espacios entre bloques de edificación, siempre que se disponga de otro acceso situado en el frente opuesto de la manzana. Asimismo, se prohíbe expresamente el acceso a los garajes mancomunados a través de los locales comerciales situados en plantas bajas de los edificios. ## Sección Tercera: Grado 3º. CARRETERA DE LOGROÑO: 3(REA)3º Artículo 474. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo B. 4. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 5. ƒ Hostelería. Tipo A , B (en situación exclusiva o compartida sólo en planta baja y, en su caso, con dependencias no habitables en plantas bajo rasante) y C (éste en situación exclusiva). 6. ƒ Oficinas, tipos A (en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y/o primera) y B. 7. ƒ Industria, tipos B (compatible con el uso predominante) y C. 8. ƒ Servicios del automóvil, tipos A (en plantas baja o bajo rasante) y D. 9. ƒ Equipamientos. 10. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 11. ƒ Servicios Urbanos. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── . - ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 475. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación entremedianeras en manzana abierta, bloque exento y, excepcionalmente, en manzana cerrada con patio de manzana en aquellas situaciones señaladas en los planos de Ordenación y Gestión. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo, a escala 1:1.000. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo, a escala 1:1.000. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. Solamente se permiten los áticos por encima de la altura máxima permitida en las edificaciones situadas al sur de la Avenida de Europa. - c) Bajo rasante: En plantas bajo rasante se permite el uso de garajeaparcamiento de vehículos, pudiendo ocupar la totalidad de la parcela privada en plantas sótano; mientras que la ocupación máxima en planta semisótano corresponderá con la de la planta baja, pudiendo destinarse también a otros usos compatibles. - d) Planta baja: Altura libre mínima de 3,80 m. y máxima de 4,50 m. - e) Fondo máximo edificable: En edificación en manzana cerrada y abierta, será once (11,00) metros o el que, en su caso, figure en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. En bloque abierto corresponde con las alineaciones establecidas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. En las edificaciones situadas al sur de la Avda. Europa se permite un fondo máximo de doce (12,00) m. En la singular manzana de forma irregular situada en la confluencia de las calles República Argentina y Carretera de Logroño, se permite la ocupación de la totalidad de la parcela en planta baja para usos no residenciales, siempre que no haya piezas "habitables" de vivienda que ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - se iluminen o ventilen a través de ellos y se cumplan las Normas de este Plan General. - f) Ocupación máxima en planta: No se establece, correspondiendo con la aplicación del resto de las condiciones de edificabilidad. - g) Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a la alineación oficial ni a linderos laterales. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: 200 m 2 , o la catastral existente a la aprobación inicial del Plan General, debiendo la edificación cumplir las Normas de Edificación del presente planeamiento. - b) Frente mínimo: Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. 6. Edificios catalogados: Se regirán por las Normas de Protección del Plan General. ## Condiciones estéticas y de composición Artículo 476. Será de composición libre. ## Artículo 477. Condiciones particulares 1. Las zonas libres privadas lindantes con espacios libres públicos de la manzana serán de uso público en superficie, debiendo diseñarse con criterios de continuidad espacial y funcional con éstos, sin elementos de cierre o separación 2. Se permite, a juicio de los Servicios Técnicos Municipales y en las condiciones que establezcan, la ubicación de las rampas de acceso a garajes mancomunados situados en plantas bajo rasante, en los espacios entre bloques de edificación, siempre que se disponga de otro acceso situado en el frente opuesto de la manzana. Asimismo, se prohíbe expresamente el acceso a los garajes mancomunados a través de los locales comerciales situados en plantas bajas de los edificios. ## Capítulo 6. Ordenanza 4 (RE). RESIDENCIAL EXTENSIVA Artículo 478. Ámbito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 4 (RE). ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2. Corresponde con las áreas periféricas de la ciudad que presentan un deficiente desarrollo urbanístico, sin una estructura urbana definida salvo la edificación consolidada a lo largo de la calle, con presencia de edificaciones residenciales dispersas, y usos agrarios e industriales. Incluye dos subzonas, correspondientes a las áreas previstas de profunda reestructuración y ordenación urbana en Las Matillas y en la ampliación y remate hacia el norte (Entrehuertas) del casco histórico de Aquende. 3. Comprende dos subzonas o grados: Grado 1º. LAS MATILLAS. Grado 2º. AQUENDE NORTE. 4, Esta Ordenanza también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo (UED) y a los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida en este Plan General, en los que se aplicarán las condiciones definidas según el Grado de Ordenanza en que se localice. Artículo 479. Áreas de aplicación ## Grado 1: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 4 (RE) 1º. Será de aplicación en el área no consolidada de Las Matillas, situada al norte de la N-I, limitada por la carretera de Bilbao y la calle Santa Teresa, caracterizada por una deficiente urbanización con presencia dispersa de edificaciones residenciales y construcciones destinadas a usos de almacenes e industrial ligeras, que no configuran una trama urbana definida. - b) La ordenación urbanística propuesta persigue la reestructuración y el desarrollo urbanístico de esta zona mediante un importante número de Sectores en suelo urbano no consolidado, la consolidación de los desarrollos residenciales con densidades y alturas medias (IV plantas) con edificaciones en manzana abierta y cerrada con patio de manzana o espacio libre interior, la integración en la estructura urbana de la ciudad mediante la mejora de la accesibilidad viaria, y la potenciación de los usos residenciales y terciarios, estableciendo la ocupación de los patios de manzana en planta baja por equipamientos privados destinados a resolver las demandas de aparcamientos por cuanto corresponden con terrenos alterados y con presencia de niveles freáticos altos que condicionan la creación de plantas bajo rasante. ## Grado 2: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 4 (RE) 2º. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Será de aplicación en la zona semiconsolidada periférica (Entrehuertas) situada al noroeste del núcleo histórico de Aquende, en la margen derecha del río Ebro, caracterizada por un ámbito desestructurado con presencia de edificaciones residenciales de carácter social en manzana abierta con III/IV alturas en el entorno de la calle san Lázaro, dotaciones y terrenos de huerta. - b) La ordenación urbanística propuesta persigue la integración de estas edificaciones existentes en la estructura urbana y la consolidación de esta zona colindante con el casco histórico con tipologías edificatorias afines, definiendo nuevos desarrollos residenciales en edificaciones en manzana abierta con reducidas alturas edificatorias (III) en actuaciones de ordenación urbanística en área de huertas tradicionales. El Plan General establece la inclusión de parte de estos terrenos de usos agrícolas en un Sector de suelo urbano no consolidado. ## Sección Primera: Grado 1º. LAS MATILLAS: 4(RE)1º. ## Artículo 480. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo B. 4. ƒ Oficinas, tipos A (en situación exclusiva o compartido sólo en plantas baja y/o primera) y B. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 6. ƒ Hostelería, tipos A, B (en situación exclusiva o compartido en planta baja y, en su caso, con dependencias no habitables en plantas bajo rasante) y C (en situación exclusiva). 7. ƒ Industria, tipos A (solamente existentes compatibles con el uso predominante, no autorizándose ampliaciones de las instalaciones existentes), B (compatible con el uso predominante) y C (éste en situación exclusiva). 8. ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A, C y D. 9. ƒ Equipamientos. 10. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 11. ƒ Servicios Urbanos. 12. ƒ Vías públicas. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 481. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación entremedianeras en manzana abierta y cerrada con patio de manzana y en bloque exento en aquellas situaciones señaladas en los planos de Ordenación y Gestión o en las Fichas de Sectores o de planeamiento de desarrollo del Plan General. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y en su caso, en las fichas de Sectores o de planeamiento de desarrollo incluidas en este Plan General. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. - c) Bajo rasante: En plantas bajo rasante se permite el uso de garajeaparcamiento de vehículos, pudiendo ocupar la totalidad de la parcela privada en plantas sótano; mientras que la ocupación máxima en planta semisótano corresponderá con la de la planta baja, pudiendo destinarse también a otros usos compatibles. - d) Planta baja: Altura libre mínima de 2,80 m. y máxima de 3,50 m. - e) Fondo máximo de edificación: 6. -En edificación en manzana abierta o en bloque exento, se define por las alineaciones oficiales señaladas, teniendo carácter de fondo máximo y mínimo; o en su defecto, si no estuvieran señaladas, doce (12,00) metros desde la alineación oficial al viario público. 7. -En edificación en manzana cerrada, en plantas superiores a la baja, doce (12,00) m. o el que, en su caso, figure en las fichas ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── de Sectores o de Unidades de Actuación. No se establece un fondo máximo en la planta baja, pudiendo ocuparse la totalidad de la parcela privada en planta baja para usos no residenciales, siempre que no haya piezas "habitables" de vivienda que se iluminen o ventilen a través de ellos y se cumplan las Normas de este Plan General. - f) Ocupación máxima en planta sobre rasante: 2. -En edificación en manzana abierta y bloque exento, la totalidad de la superficie delimitada por las alineaciones oficiales. 3. -En edificación en manzana cerrada, no se define, correspondiendo con la aplicación del resto de las condiciones de edificabilidad. - g) Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a la alineación oficial, excepto en las edificaciones en bloque exento situadas en la calle de Santa Teresa, colindante con el Polígono Nuclenor, que podrá modificarse si se actúa a nivel de manzana completa dentro de esta Ordenanza y previa tramitación de Estudio de Detalle por manzana, sin que pueda reducirse el ancho de 20 metros definido para esa calle. - h) Ordenación volumétrica: Para edificaciones con uso no residencial, el Ayuntamiento podrá exigir la tramitación previa de un Estudio de Detalle. - i) Construcciones en patios de manzana: No computarán a efectos de aprovechamiento o edificabilidad siempre que se destinen a dotación de aparcamientos, trasteros o instalaciones y locales comunes de la edificación. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será de 200 m 2 para las parcelas de nueva creación, o la catastral existente a la aprobación del Plan General. En el caso de edificación en bloque exento o manzana abierta, las parcelas tendrán una dimensión de fondo mínimo de 15,60 metros bajo rasante para permitir la ejecución de garajes, salvo que tengan señaladas alineaciones oficiales a dotaciones públicas, en cuyo caso deberán respetarse éstas. - b) Frente mínimo: Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. 6. Edificios catalogados: Se regirán por las Normas de Protección del Catálogo de Edificios Protegidos del municipio de Miranda de Ebro del Plan General. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Artículo 482. Condiciones estéticas y de composición Será de composición libre. Las cubiertas de las construcciones en planta baja en el interior de los patios de manzana deberán tratarse estéticamente, procurando el empleo de materiales y soluciones que minoren posibles impactos visuales, como cubiertas ajardinadas o lucernarios. Podrán disponerse en solución de continuidad con las plantas bajas de la edificación como terrazas de las plantas primeras, siempre que se garantice la iluminación y ventilación, en su caso, de locales en planta baja. Se prohíbe el empleo de elementos de fibrocemento en acabado visto de cubiertas. ## Artículo 483. Condiciones particulares Plazas de aparcamiento: Para nueva edificación se exigirá como mínimo una plaza de aparcamiento en el interior de la parcela por cada vivienda o por cada 100 m 2 construidos, sin perjuicio de las excepciones reguladas en el artículo 185 de las Normas de Edificación del presente Plan General. Se permite la disposición de las plazas de aparcamiento en las plantas bajas de las edificaciones, así como en el interior de los patios de manzana. Sección Segunda: Grado 2º. AQUENDE NORTE: 4(RE)2º. Artículo 484. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipos A y B. 4. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 5. ƒ Hostelería, tipos A y C (éste en situación exclusiva). 6. ƒ Industria, tipos B (compatible con el uso predominante) y C. 7. ƒ Servicios del automóvil, tipos A, B y D. 8. ƒ Equipamientos. 9. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 10. ƒ Servicios Urbanos. 11. ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Artículo 485. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación entremedianeras en manzana abierta y en bloque exento. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y en su caso, en las fichas de Sectores o de planeamiento de desarrollo incluidas en este Plan General. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. - c) Bajo rasante: La ocupación máxima en plantas sótano podrá ocupar la totalidad de la parcela edificable, mientras que en planta semisótano corresponderá con la definida para las plantas sobre rasante. - d) Planta baja: Altura libre mínima de 2,80 m. y máxima de 3,50 m. - e) Fondo máximo de edificación: La definida por las alineaciones oficiales y de edificación señaladas, teniendo carácter de fondo máximo y mínimo; o en su defecto, si no estuvieran señaladas, doce (12,00) metros desde la alineación oficial al viario público. - f) Ocupación máxima en planta sobre rasante: En edificación en manzana abierta y bloque exento, la totalidad de la superficie delimitada por las alineaciones oficiales. - g) Retranqueos: No se permiten retranqueos a la alineación oficial. - h) Ordenación volumétrica: Para edificaciones con uso no residencial, el Ayuntamiento podrá exigir la tramitación previa de un Estudio de Detalle. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será de 200 m 2 para las parcelas de nueva creación, o la catastral existente a la aprobación del Plan General. - b) Frente mínimo: Será la de la parcela catastral existente o en caso de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. 6. Edificios catalogados: Se regirán por las Normas de Protección del Catálogo de Edificios Protegidos del municipio de Miranda de Ebro del Plan General. Artículo 486. - Condiciones estéticas y de composición Será de composición libre. No se permiten cuerpos volados de fábrica. Se permiten terrazas entrantes y balcones abiertos en fachada con un vuelo máximo de 60 cm., así como miradores y balconadas. Las cornisas o aleros no podrán volar más de 60 cm, estando en todo caso a una altura mínima, al igual que los balcones, de 3,6 m sobre la rasante de la calle. ## Artículo 487. Condiciones particulares Plazas de aparcamiento: Para nueva edificación se exigirá como mínimo una plaza de aparcamiento en el interior de la parcela por cada vivienda o por cada 100 m 2 construidos, sin perjuicio de las excepciones reguladas en el artículo 185 de las Normas de Usos del presente Plan General. Se permite la disposición de las plazas de aparcamiento en las plantas bajas de las edificaciones, así como en las zonas libres privadas. ## Capítulo 7. Ordenanza 5 (RBE). RESIDENCIAL BLOQUE EXENTO Artículo 488. Ámbito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 5 (RBE). 2. Corresponde a todas las zonas de la ciudad con morfología de torre o bloque exento en altura para usos residenciales multifamiliares. 3. Comprende cuatro subzonas o grados: 4. Esta Ordenanza también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo (UED) y a los sectores de suelo urbano no consolidado con Grado 1º. POLIGONO ANDUVA. Grado 2º. NUCLENOR. Grado 3º: SAN JUAN DEL MONTE Y LOS PINOS. Grado 4º: ANTIGUO ESTADIO DE ANDUVA ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ordenación detallada establecida en este Plan General, en los que se aplicarán las condiciones definidas según el Grado de Ordenanza en que se localice. ## Artículo 489. Áreas de aplicación ## Grado 1: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 5 (RBE) 1º. Será de aplicación en el antiguo ámbito del plan parcial residencial " Polígono de Anduva " desarrollado en los años setenta al sur del ensanche tradicional de la villa de Miranda de Ebro. - b) Corresponde a un nuevo modelo de desarrollo urbanístico, ajeno a la estructura de ensanche tradicional de Miranda de Ebro, con edificaciones en bloques exentos y torres, de IV/XII plantas respectivamente. ## Grado 2: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 5 (RBE) 2º. Será de aplicación en el antiguo ámbito del polígono residencial " Nuclenor ", situado al norte de la actual carretera N-I en la margen izquierda del río Ebro, delimitado por las calles Santa Teresa y Burgos, y el camino de Los Pinos. - b) Corresponde a una actuación urbanística residencial multifamiliar desarrollada en los años setenta con tipologías edificatorias en bloque lineal exento de IV a VI alturas, con plantas bajas diáfanas con uso de aparcamiento, y amplios espacios libres privados interbloques. ## Grado 3: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 5 (RBE) 3º. Será de aplicación en el ámbito de la barriada de San Juan del Monte, situada en la margen derecha del río Ebro, en la carretera de Fuentecaliente con la confluencia con el acceso al puente del Ferrocarril; y en el ámbito delimitado entre los caminos de Los Pinos, la calle Burgos y equipamiento escolar existente. - b) Corresponde en el ámbito de San Juan con una actuación aislada periférica realizada en los años cincuenta-sesenta de viviendas sociales en bloque lineal de cuatro plantas, agrupadas en bandas paralelas. En el ámbito de Los Pinos corresponde con un entorno desestructurado de casas bajas y naves en el que se propone su reestructuración con bloques exentos de IV y espacios libres privados, prolongando hacia el río Ebro la tipología edificatoria presente la zona colindante de Nuclenor. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Grado 4: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 5 (RBE) 4º. Será de aplicación en el ámbito situado en el camino de Anduva de los terrenos del antiguo campo de fútbol situado enfrente, en el acceso al polideportivo, definiéndose un Estudio de Detalle, ED-5, para desarrollo. - b) Corresponde con un ámbito periférico y aislado del núcleo urbano, inserto dentro de una importante actuación urbanística propuesta en el Plan General para el crecimiento y remate sur de la ciudad. Se propone la reordenación de este enclave mediante su transformación en edificación en torre o bloque exento en altura, con tipologías similares a las existentes en el cercano polígono Anduva, configurando la fachada fluvial de la ciudad en este tramo del río Ebro. ## Sección Primera: Grado 1º. POLIGONO ANDUVA: 5(RBE)1º. Artículo 490. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo B. 4. ƒ Oficinas, tipos A (en situación exclusiva y compartido sólo en planta baja) y B. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 6. ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A y D. 7. ƒ Equipamientos. 8. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 9. ƒ Servicios Urbanos. 10. ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. Artículo 491. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación en bloque exento. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Sólo se permite para albergar instalaciones generales de la edificación o trasteros. No se permiten áticos ni torreones. - c) Bajo rasante: La ocupación máxima en plantas sótano podrá ocupar la totalidad de la parcela edificable, incluso la superficie calificada de zona libre privada, ZL, para uso de garaje-aparcamiento privado; mientras que en planta semisótano corresponderá con la definida para las plantas sobre rasante. - d) Planta baja: Altura libre mínima de 3,50 m. y máxima de 4,50 m. Se permiten las plantas bajas diáfanas en la edificación multifamiliar en bloque exento, en las condiciones establecidas en las Normas de Edificación de este Plan General. - e) Fondo máximo de edificación: La definida por las alineaciones de edificación señaladas. - f) Ocupación máxima en planta sobre rasante: La totalidad de la superficie delimitada por las alineaciones oficiales y de edificación señaladas. - g) Retranqueos: No se permiten retranqueos respecto a la alineación oficial, excepto en las parcelas destinadas a equipamiento que, en su caso, será la mitad de la altura de cornisa de la edificación con un mínimo de tres (3) metros a cualquier lindero. En caso de disponerse de más de una edificación en la misma parcela deberá mantenerse una distancia mínima entre ellas de 9 metros. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será de 400 m 2 para las parcelas de nueva creación, o la catastral existente a la aprobación del Plan General. - b) Frente mínimo: Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 20 m. ## 6. Edificios catalogados: Se regirán por las Normas de Protección del Catálogo de Edificios Protegidos del municipio de Miranda de Ebro del presente Plan General. ## Artículo 492. Condiciones estéticas y de composición Será de composición libre. Se deberán mantener las características predominantes en esos ámbitos, con cubiertas inclinadas terminadas en pizarra oscura y utilización de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── fábrica de ladrillo visto en fachadas. Los vuelos máximos permitidos serán de 1,00 metro en las edificaciones de IV plantas y de 1,20 metros para las torres; en éstas, se podrán disponer a partir de la planta segunda. ## Artículo 493. Condiciones particulares 1. Condiciones de uso: El equipamiento público destinado a Comisaría de Policía tendrá una ocupación máxima del 80 % y altura máxima de IV plantas. En los edificios situados en las calles Rioja, República Argentina y Río Ebro, correspondientes a la 1ª Promoción de viviendas públicas en el Polígono Anduva, se podrá destinar las plantas bajas diáfanas al uso de 'trasteros' de la edificación, mediante el cerramiento de las mismas, en las condiciones que determinen previa y expresamente los Servicios Técnicos Municipales, debiendo tener el acceso a los mismos desde los portales de la edificación, sin accesos desde la vía pública. El cerramiento de estas plantas bajas deberá realizarse por edificios completos. 2. Plazas de aparcamiento: Se exige 1 plaza de aparcamiento dentro de la parcela por cada vivienda o por cada 100 m 2 construidos. En caso de implantarse este uso en plantas bajas, deberá realizarse por edificios completos. 3. Normativa complementaria: En aquellas determinaciones, que tendrán el carácter de ordenación detallada a los efectos de lo establecido en la legislación urbanística, que no contradigan lo establecido en las presentes Normas Particulares, será de aplicación la normativa específica de su planeamiento de desarrollo aprobado: " Plan Parcial de Ordenación. Polígono de Anduva ". ## Sección Segunda: Grado 2º. NUCLENOR: 5(RBE)2º. Artículo 494. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo B. 4. ƒ Oficinas, tipo B. 5. ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipo A. 6. ƒ Equipamientos, de titularidad privada. 7. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos B y C. 8. ƒ Servicios Urbanos. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - ƒ Vías, de titularidad privada. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 495. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación en bloque exento. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Sólo se permite para albergar instalaciones generales de la edificación o trasteros. No se permiten áticos ni torreones. - c) Bajo rasante: Se permite la ocupación en plantas sótano del 50 % de la parcela edificable definida por las alineaciones oficiales, incluyendo la superficie calificada de zona libre privada, para uso de garajeaparcamiento privado; mientras que en planta semisótano corresponderá con la definida para las plantas sobre rasante. - d) Plantas bajas: Se permiten las plantas bajas diáfanas en la edificación multifamiliar en bloque exento, en las condiciones establecidas en las Normas de Edificación de este Plan General. - e) Fondo máximo de la edificación: Se define por las alineaciones de edificación señaladas, teniendo carácter de fondo máximo y mínimo. - f) Ocupación máxima en planta: La totalidad de la superficie delimitada por las alineaciones de edificación. - g) Retranqueos mínimos: No se permiten retranqueos respecto a la alineaciones de edificación señaladas, excepto en las parcelas destinadas a equipamiento que, en su caso, será la existente o en caso de nueva edificación, la mitad de la altura de cornisa de la edificación con un mínimo de tres (3) metros a cualquier lindero. La distancia mínima entre edificaciones situadas en la misma parcela será de nueve (9,00) metros. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será la catastral existente a la aprobación del Plan General o de 2.000 m 2 para las parcelas de nueva creación. - b) Frente mínimo: Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 40 m. ## Artículo 496. Será de composición libre. Se deberán mantener las oscura y utilización de fábrica de ladrillo visto en fachadas. - Condiciones estéticas y de composición características predominantes en esos ámbitos, con cubiertas inclinadas terminadas en pizarra ## Artículo 497. - Condiciones particulares Plazas de aparcamiento: Se exige 1 plaza de aparcamiento dentro de la parcela por cada vivienda o por cada 100 m 2 construidos. En caso de implantarse este uso en plantas bajas, deberá realizarse por edificios completos. ## Sección Tercera: Grado 3º. SAN JUAN DEL MONTE Y LOS PINOS: 5(RBE)3º. Artículo 498. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial. Tipos A y B. 4. ƒ Oficinas, tipo A (sólo en el ámbito del Estudio de Detalle ED-4) y B. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 6. ƒ Hostelería, tipos A, B y C (éstos dos últimos sólo en el ámbito del Estudio de Detalle ED-4). 7. ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipo A. 8. ƒ Equipamientos. 9. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 10. ƒ Servicios Urbanos. 11. ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 499. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación en bloque exento. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones oficiales son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y en su caso, en las fichas de Sectores o de planeamiento de desarrollo incluidas en este Plan General. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Serán de aplicación en el ámbito del Estudio de Detalle ED-4 las determinaciones establecidas en la Ficha correspondiente incluida en la Memoria del Plan General. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: En nuevas edificaciones se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, y los áticos y torreones. en cuyo caso computarán a efectos de superficie edificada. - c) Bajo rasante: Se permite la ocupación de la totalidad de la parcela edificable en plantas bajo rasante, para uso de garaje-aparcamiento privado; mientras que en planta semisótano corresponderá con la definida para las plantas sobre rasante - d) Plantas bajas: Altura libre mínima de 2,80 m. y máxima de 3,50 m. Se permiten las plantas bajas diáfanas en la edificación multifamiliar en bloque exento, en las condiciones establecidas en las Normas de Edificación de este Plan General. - e) Fondo máximo de la edificación: Se define por las alineaciones oficiales y de edificación señaladas, teniendo carácter de fondo máximo y mínimo. - f) Ocupación máxima en planta: La totalidad de la superficie delimitada por las alineaciones señaladas. - g) Retranqueos mínimos: No se permiten retranqueos respecto a las alineaciones señaladas, excepto en las parcelas destinadas a equipamiento que, en su caso, será la mitad de la altura de cornisa de la edificación con un mínimo de tres (3) metros a cualquier lindero. En caso de disponerse de más de una edificación en la misma parcela deberá ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── mantenerse una distancia mínima entre ellas de 9 metros. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será la catastral existente a la aprobación del Plan General o a efectos de nuevas segregaciones o parcelaciones será de 400 m 2. - b) Frente mínimo: Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 15 m. Artículo 500. Condiciones estéticas y de composición Será de composición libre. Artículo 501. Condiciones particulares 1. Condiciones de uso: Se permite el uso residencial, tipo B, también en las plantas bajas. 2. Plazas de aparcamiento: Se exige 1 plaza de aparcamiento dentro de la parcela por cada vivienda o por cada 100 m 2 construidos. En caso de implantarse este uso en plantas bajas, deberá realizarse por edificios completos. ## Sección Cuarta: Grado 4º. ANTIGUO ESTADIO DE ANDUVA: 5(RBE)4º. Artículo 502. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo B. 4. ƒ Oficinas, tipos A (en situación exclusiva y compartido sólo en plantas baja y/o primera) y B. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º, 2º, 3º y 4º. Se autorizan sólo en situación exclusiva o compartido sólo en la planta baja y, en su caso, en bajo rasante vinculado a ésta. 6. ƒ Hostelería, tipos A, B y C. 7. ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipo A y D. 8. ƒ Equipamientos. 9. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 10. ƒ Servicios Urbanos. 11. ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Artículo 503. Condiciones de edificabilidad 1. Tipología de la edificación: Edificación en bloque exento o manzana abierta. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones oficiales son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, teniendo el carácter de línea máxima de edificación, y en su caso, en la ordenación que se establezca en el Estudio de Detalle ED-5 en desarrollo de este Plan General. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos. Corresponde con 1 m2/m2 sobre el ámbito del Estudio de Detalle. Serán de aplicación las determinaciones establecidas en la Ficha correspondiente incluida en la Memoria del Plan General. ## 4. Condiciones de volumen: - a) Altura máxima: En bloque exento, XII plantas; y en manzana abierta, VI plantas. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, y los áticos y torreones. en cuyo caso computarán a efectos de superficie edificada. - c) Bajo rasante: Se permite la ocupación de la totalidad de la parcela edificable en plantas bajo rasante, para uso de garaje-aparcamiento privado; mientras que en planta semisótano corresponderá con la definida para las plantas sobre rasante - d) Plantas bajas: Altura libre mínima de 3,50 m. y máxima de 4,50 m. Se permiten las plantas bajas diáfanas en la edificación multifamiliar en bloque exento, en las condiciones establecidas en las Normas de Edificación de este Plan General. - e) Fondo máximo de la edificación: Se define por las alineaciones oficiales y de edificación que se señalen en el estudio de Detalle. - f) Ocupación máxima en planta: La totalidad de la superficie delimitada por las alineaciones oficiales y de edificación que se señalen en el Estudio de detalle. - g) Retranqueos mínimos: En caso de disponerse de más de una edificación en la misma parcela deberá mantenerse una distancia mínima entre ellas de 9 metros, pudiendo estar unidas en planta baja. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: 2.000 m 2. - b) Frente mínimo: 40 m. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 504. Condiciones estéticas y de composición Será de composición libre. ## Artículo 505. Condiciones particulares Plazas de aparcamiento: Se exige 1 plaza de aparcamiento dentro de la parcela por cada vivienda o por cada 100 m 2 construidos. En caso de implantarse este uso en plantas bajas, deberá realizarse por edificios completos. ## Capítulo 8. Ordenanza 6 (RUC). RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN CASCO Artículo 506. Ámbito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 6 (RUC). 2. Corresponde con los núcleos de población de carácter rural (Entidades Menores) existentes en el término municipal de Miranda de Ebro que este Plan General reconoce como tales, caracterizados por una parcelación y trazado viario irregular, con una tipología edificatoria de viviendas unifamiliares entremedianeras con patios interiores y dependencias auxiliares anejas, tejido sobre el cual se ha producido una mínima renovación por sustitución o ampliación de la edificación, conservando, en su mayoría, las características formales, funcionales y constructivas tradicionales. 3. 3, Esta Ordenanza también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo (UED) y a los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida en este Plan General, en los que se aplicarán las condiciones definidas en esta Ordenanza. Artículo 507. Áreas de aplicación 1. Comprende los siguientes núcleos rurales (entidades menores) y barrios que figuran en este Plan General: Arce, Ayuelas de Abajo, Ayuelas de Arriba, Bardauri, Bayas, Guinicio, Ircio, Los Corrales, Montañana, Orón, Suzana y Valverde de Miranda. 2. La normativa propuesta persigue el mantenimiento de estos enclaves tradicionales de carácter rural, la mejora de las condiciones de habitabilidad, dotaciones públicas y urbanización, el respeto de las tipologías, tejidos y ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── trazados originales, y la consolidación de la trama existente; permitiendo el desarrollo de usos y actividades de características más urbanas que potencie la revitalización de estos núcleos. ## Artículo 508. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo A. 4. ƒ Oficinas, tipos A y B. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, Categorías 1º y 2º. 6. ƒ Hostelería, tipos A, B y C. 7. ƒ Industria, tipos B (compatible con el uso predominante) y C. 8. ƒ Servicios del automóvil, tipos A, B y E. 9. ƒ Equipamientos. Las categorías de equipamiento sanitario, religioso o de espectáculos deberán situarse en situación exclusiva. 10. ƒ Servicios Urbanos. 11. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipos A, B y C. 12. ƒ Vías públicas. 13. ƒ Propios del medio rural existentes, de carácter tradicional, compatibles con el uso predominante. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 509. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación unifamiliar entremedianeras agrupada o en manzana cerrada, y , en su caso, edificación unifamiliar aislada, pareada o adosada. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones oficiales son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo incluidas en este Plan General. Cuando no se señalaren en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, las alineaciones y rasantes serán las que defina el Ayuntamiento, mediante la tramitación de los Estudios de Detalle correspondientes. Asimismo, serán obligatorios los Estudios de Detalle para el establecimiento de alineaciones, rasantes y viario interior en los Sectores que se definan en estos núcleos de población. Tienen carácter obligatorio en cuanto línea de edificación, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 213 de las Normas de Edificación de este Plan General. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Será el correspondiente de aplicar el fondo máximo permitido (12 m.) para la edificación principal respecto de la alineación oficial. Por las específicas características de la vivienda rural, se permiten aprovechamientos complementarios para edificaciones auxiliares agropecuarias en el interior de la parcela siempre que no se supere un coeficiente total, incluida la edificación principal, de 1,2 m 2 /m 2 sobre la parcela bruta. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: II+Bajo Cubierta (B+1+BC) y 7,00 m. de altura máxima de alero. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. - c) Bajo rasante: Se permite una planta bajo rasante, que podrá ocupar la totalidad de la parcela - d) Plantas bajas: La altura libre mínima de planta baja será de 2,70 m. Las edificaciones auxiliares que se destinen a los usos no vivideros vinculados a la explotación agropecuaria y garajes tendrán una (I) planta de altura (Baja), con una altura máxima de alero de 5 m. - e) Fondo máximo de edificación: 12 m. para la edificación principal. - f) Retranqueos mínimos: No se permiten retranqueos a la alineación oficial ni a linderos laterales, salvo en su caso, en tipologías de edificación aislada o pareada, en cuyo caso será de tres (3,00) metros. - g) Pendiente máxima de la cubierta: 30º, con una altura libre máxima de la cumbrera de 3,60 m. desde la cara superior del último forjado. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será de 100 m 2 para las parcelas de nueva creación, o la catastral existente a la entrada en vigor del Plan General. - b) Frente mínimo: Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. ## 6. Edificios catalogados Se regirán por las Normas de Protección del presente Plan General. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Artículo 510. Condiciones estéticas y de composición 1. Fachadas y cubiertas: Además de cumplir las condiciones estéticas generales, se adecuarán a la utilización de materiales y acabados propios del entorno y de la arquitectura local, como ladrillo cara vista, tipo galletero, revestimientos en tonos ocres y fábricas y sillerías de igual tono; prohibiéndose el empleo de elementos y acabados no tradicionales en la zona, como acabados cerámicos vitrificados o gresificados, y carpinterías metálicas de colores disonantes con los presentes en el entorno; siendo obligado el empleo de teja curva roja en las cubiertas. 2. Vuelos: Serán de aplicación lo establecido en las Normas de Edificación de esta normativa, no permitiéndose cuerpos volados cerrados. Los salientes máximos podrán ser de 10 cm. en planta baja y de 40 cm. en planta primera. La cornisa o el alero de la cubierta no podrán volar más de 60 cm., estando en todo caso a una altura libre mínima, al igual que cualquier vuelo o saliente de la fachada, de 3 m. sobre a rasante de la calle. ## Artículo 511. Condiciones particulares 1. Plazas de aparcamiento: Para nueva edificación se exigirá como mínimo una plaza de aparcamiento por cada vivienda y por cada 100 m 2 construidos de otros usos permitidos, excepto los vinculados a la explotación agropecuaria, en el interior de la parcela. 2. Normativa complementaria de aplicación: - a) Será de aplicación las Normas Subsidiarias de ámbito provincial y la legislación sectorial aplicable en aquellos aspectos no regulados por el presente Plan General. - b) Si existieran áreas de terrenos sin edificación consolidada, podrán ordenarse mediante Estudio de Detalle, permitiéndose además, tipologías de vivienda unifamiliar aislada, pareada y adosada, con retranqueos mínimos de 3 m. a todos los linderos, excepto en su caso a laterales, cumpliendo el resto de las condiciones establecidas en esta ordenanza, siendo la edificabilidad máxima 1,2 m 2 /m 2 sobre la parcela edificable, sin fijarse fondo máximo de edificación. Asimismo, en estas áreas se establece una superficie mínima de parcela edificable de 250 m 2 ; así como una anchura mínima de 8 metros entre alineaciones, en caso de viario de nueva apertura. - c) En los casos de actuaciones aisladas de Normalización de Fincas en suelo urbano consolidado se considerará que los propietarios pueden materializar su edificabilidad dentro de las alineaciones resultantes ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── siempre que la parcela neta privada procedente de la normalización reúna las condiciones de parcela edificable, pudiendo aumentarse el coeficiente de edificabilidad y el fondo máximo de edificación, debiendo respetarse el resto de las condiciones de volumen establecidas. ## Capítulo 9. Ordenanza 7 (RUE). RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EXTENSIVA - Artículo 512. Ámbito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 7 (RUE). 2. Corresponde, excluidos los núcleos de carácter rural, con las zonas residenciales periféricas de baja densidad que forman parte del desarrollo urbanístico de la Villa de Miranda de Ebro, en las que el uso dominante es la vivienda unifamiliar en sus diversas tipologías edificatorias. 3. Comprende tres subzonas o grados: - Grado 1º. CIUDAD JARDIN , contiene, a su vez, cinco subgrados: - a) Nª Sª de Los Angeles/El Crucero 1 - b) Ensanche El Crucero 2 - c) Camino de Anduva - d) El Lago - e) Entrehuertas/Aquende Sur/Orón - Grado 2º. BARRIADAS. Grado 3º. HUERTOS DE FUENTECALIENTE. - 4, Esta Ordenanza también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo (UED) y a los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida en este Plan General, en los que se aplicarán las condiciones definidas según el Grado de Ordenanza en que se localice. Artículo 513. Áreas de aplicación ## Grado 1: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 7 (RUE) 1º, con los diferentes subgrados correspondientes: 7(RUE)1º.a Nª Sª de Los Angeles/El Crucero 1: De aplicación en las dos urbanizaciones desarrolladas en los años cincuenta, conocidas como antigua Barriada Yagüe y Poblado Nª Sª de los Angeles (FEFASA/ENCE). La primera se sitúa al oeste del Casco de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── | | Aquende, entre la carretera de Orón y la vía férrea Burgos- Vitoria; mientras la segunda se desarrolla al este de la ciudad, con fachada a la carretera de Logroño, entre el río Bayas y el acceso al polígono industrial de Bayas. | |------------|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------| | 7(RUE)1º.b | Ensanche El Crucero 2: De aplicación en el ámbito de la antigua Unidad de Actuación "El Crucero", colindante con la urbanización consolidada de "El Crucero o Barriada Yagüe", estando delimitada por ésta, la carretera de Orón, la vía férrea | | 7(RUE)1º.c | Camino de Anduva: De aplicación en el reducido enclave residencial unifamiliar situado en el camino de Anduva, frente al antiguo campo de fútbol, en el acceso al polideportivo de Anduva. | | 7(RUE)1º.d | El Lago: De aplicación en el antiguo ámbito del "Plan Parcial El Lago (SUP-PR-6)", de reciente desarrollo, situado frente al núcleo de Arce, delimitado por las carreteras de Logroño y de acceso al polígono industrial de Bayas, el río Zadorra y terrenos rústicos. | | 7(RUE)1º.e | Entrehuertas/Aquende Sur:/Orón: De aplicación en las zonas previstas de ensanche para vivienda unifamiliar en Aquende Norte y en Aquende Sur, entre la carretera de Fuentecaliente y la margen derecha del río Ebro, en el entorno del camino de La | - b) Corresponde a las áreas residenciales de vivienda unifamiliar en tipología aislada, pareada o adosada desarrolladas mayoritariamente en urbanizaciones de ciudad-jardín. ## Grado 2: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 7 (RUE) 2º. Será de aplicación en los enclaves suburbiales insertos en un medio no urbano que conforman pequeñas barriadas residenciales, situados en ambas márgenes del río Ebro. Afecta a las barriadas de Bayas, Los Linares, Eras de San Juan, Callejonda, Fuentecaliente y similares, así como al área norte de Los Pinos y en la Arboleda, en situación periférica a la Villa de Miranda de Ebro. - b) Corresponden con agrupaciones residenciales consolidadas con características lineales en su mayoría, estructurados por una mínima red viaria, con una deficiente estructura edificatoria con construcciones bajas entremedianeras, ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Grado 3º: - a) Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 7 (RUE) 3º. Será de aplicación en el ámbito recientemente desarrollado para huertas familiares con posibilidad de vivienda aneja, que configura un núcleo aislado al sureste de la ciudad, localizado en la margen derecha del río Ebro en la carretera de Fuentecaliente. - b) Corresponde con una urbanización vinculada inicialmente con huertos tradicionales, en la que se han desarrollado viviendas unifamiliares en tipología aislada y pareada, configurando una urbanización de ciudad-jardín. Sección Primera: Grado 1º. CIUDAD JARDIN: 7(RUE)1º. Artículo 514. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipos A y B (ésta sólo en las parcelas identificadas con el código P-C en el subgrado b), en las que se permite expresamente la situación de la vivienda unifamiliar en régimen de propiedad horizontal, con zonas comunes en proindiviso; así como en los ámbitos de los Sectores de suelo urbano no consolidado definidos en este Plan General). 4. ƒ Oficinas, tipos A (sólo en las parcelas identificadas con el código P-C en el subgrado b, en planta baja y/o en primera, y en situación exclusiva; así como en los ámbitos de los Sectores definidos en este Plan General) y B. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, categorías 1ª y 2ª, sólo en las parcelas identificadas con el código P-C en el subgrado b, así como en los ámbitos de los Sectores de suelo urbano no consolidado definidos en este Plan General). 6. ƒ Hostelería, tipos A, en los subgrados b (sólo en las parcelas identificadas con el código C), d y e, B y C (estos dos sólo en las parcelas identificadas con el código P-C en el subgrado b, así como en los ámbitos de los Sectores de suelo urbano ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── escasos fondos de parcela, deficiente urbanización y carencia de dotaciones públicas. Se pretende la ordenación de estos asentamientos de población con una normativa específica, con el objetivo de proponer una regulación urbanística acorde con las características singulares de estas entidades. En el ámbito de Los Pinos se pretende la mejora de la calidad ambiental del barrio y su integración en la estructura urbana de la ciudad, con su reestructuración mediante la creación de un paseo lineal ribereño en esta margen del Ebro y el tratamiento de una fachada urbana al río. no consolidado definidos en este Plan General). - ƒ Industrial, tipo B (compatible con el uso predominante), excepto en el Grado 1º, subgrados c y d, en que no se permiten. En el subgrado b deberán disponerse sólo en las parcelas identificadas con el código P-C, permitiéndose además, en las mismas parcelas, el tipo C. - ƒ Servicios del automóvil, tipos A y B. - ƒ Equipamientos. En el subgrado b) no se permite en las parcelas identificadas con el código P-R, permitiéndose en las demás parcelas de este subgrado con las siguientes particularidades: Se permite el uso de espectáculos en edificio exclusivo en parcelas P-C, prohibiéndose las entreplantas excepto en cines, teatros y similares. Los usos religioso, cultural y deportivo se permiten en parcelas dotacionales EQ y en las comerciales P-C, permitiéndose en edificio exclusivo el uso de entreplanta y prohibiéndose el uso religioso en plantas bajas de las parcelas P-C. Asimismo, se podrá autorizar el uso deportivo en todos aquellos emplazamientos no señalados expresamente, donde puedan resultar compatibles, en función del deporte y resto de usos autorizados, de acuerdo con las condiciones que señale el Ayuntamiento. En el uso sanitario y asistencial se distinguen tres tipos de establecimientos, no permitiéndose el uso de entreplantas excepto en edifico con uso exclusivo: - 1.Dispensarios, clínicas, clínicas de urgencia y consultorios, que pueden estar incorporados en edificios en parcelas P-C, de acuerdo con la normativa específica. - 2.Establecimientos para enfermedades no infecciosas con capacidad superior a 50 camas, en edificios exclusivos en parcelas P-C y EQ como hospitales, ambulatorios o similar, de acuerdo con su normativa específica. - 3.Residencias de ancianos, educación especial, psiquiatría, etc. Estos edificios cumplirán la normativa específica y en su caso, la del uso hotelero que les fuera de aplicación. - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. - ƒ Servicios Urbanos. - ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. Se prohíben expresamente los usos pecuarios. ## Artículo 515. Condiciones de edificación Serán de aplicación las siguientes condiciones, excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. 1. Tipología de la edificación: 2. Subgrado a) Edificación unifamiliar aislada y pareada. Se permite la edificación multifamiliar en manzana abierta y bloque exento en el Sector S-CR.1 definido en este Plan General. - Subgrado b) En parcelas identificadas con el código P-R: Edificación ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── unifamiliar aislada, pareada, agrupada y adosada; y en parcelas identificadas con el código P-C: Edificación multifamiliar entremedianeras en manzana abierta. Subgrado c) Edificación unifamiliar aislada, pareada y adosada. Subgrado d) Edificación unifamiliar aislada, pareada, agrupada y adosada. - Subgrado e) Edificación unifamiliar aislada y pareada; y edificación unifamiliar adosada y multifamiliar en manzana abierta y bloque exento en los sectores S-CR.1, S-AQN.2 y S-AQN.3 del Plan General. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y, en su caso, en las fichas de Sectores y, en su caso, Unidades de Actuación incluidas en este Plan General, teniendo el carácter de línea máxima de edificación, sin perjuicio de los retranqueos obligatorios a respetar por ésta. En el subgrado b), las alineaciones oficiales grafiadas en los planos del Plan General se han retranqueado 1 metro respecto de las definidas en la unidad de ejecución, en vigor, 'El Crucero', para ampliación de las aceras existentes. 3. Coeficiente de edificabilidad: Será el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos. Subgrado a) 0,6 m2/m2 sobre parcela bruta. - Subgrado b) En parcelas identificadas con el código P-R y parcelas dotacionales identificadas con el código EQ: 1,35 m2/m2 sobre parcela bruta. En parcelas identificadas con el código P-C: 1,00 m2/m2 sobre parcela bruta para uso residencial, y 0,70 m2/m2 para otros usos. La superficie mínima edificada en parcelas identificadas con el código P-R, será de 135 m2. Si se transformasen las parcelas identificadas con el código PC en parcelas P-R, la tipología permitida será la de la parcela P-R, con una superficie mínima de 135 m2 construidos. En la superficie de la parcela neta se computará el retranqueo de 1 m. correspondiente a las nuevas alineaciones oficiales señaladas. Las construcciones abiertas, adosadas o no a la edificación principal, no computarán a efecto de edificabilidad hasta el 10 % de la superficie construida total, computando al 50 % el exceso sobre dicho porcentaje. Subgrado c) 0,6 m2/m2 sobre parcela bruta. Subgrado d) 0,6 m2/m2 sobre parcela bruta. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Subgrado e) 0,6 m2/m2 sobre parcela bruta. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Subgrado a) En el Crucero 1 (antigua Barriada Yagüe) será de I planta (Baja) y 3,50m. de altura de alero o cornisa. En el Poblado de Nª Sª de Los Ángeles será II plantas (Baja+1) y 6,50 m. de altura de alero. - Subgrado b) En parcelas identificadas con el código P-R: II plantas + Bajo Cubierta (Baja+1+BC), con altura de cornisa de 9,00 m. y altura máxima de cumbrera medida desde la rasante en la acera de 12,60 m. En parcelas identificadas con el código P-C: III plantas (Baja+2), con 10,50 m. de altura de cornisa y altura máxima de cumbrera medida desde la rasante en la acera de 12,60 m. En las parcelas dotacionales, identificadas con el código EQ, no se establece altura máxima, que estará determinada por las estrictas necesidades en razón a la naturaleza de las mismas. - Subgrado c) II plantas (Baja+ 1) y 6,50 m. de altura de alero o cornisa. - Subgrado d) II plantas + BC (Baja+1+ Bajo Cubierta) y 7,80 m. de altura de alero o cornisa. - Subgrado e) II plantas (Baja+ 1) y 7,80 m. de altura de alero o cornisa. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: - Subgrado a) No se permite el uso vividero bajo cubierta. - Subgrado b) Solamente en las parcelas identificadas con el código PR, se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. Subgrado c) No se permite el uso vividero bajo cubierta. - Subgrado d) Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. - Subgrado e) Se permite el uso vividero bajo cubierta vinculado a la planta inferior, en cuyo caso computará a efectos de superficie edificada. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - c) Bajo rasante: Se permite una planta bajo rasante, debiendo respetase los retranqueos mínimos establecidos. En el subgrado b) podrán ocuparse en sótano las zonas libres de edificación dentro de la parcela. - d) Fondo máximo de edificación: No se establece, debiendo ser el mismo en caso de edificación pareada en el subgrado e). - e) Ocupación máxima en planta: Subgrado a) 60 % Subgrado b) 80 % de la parcela bruta. Subgrado c) 60 % Subgrado d) 60 % Subgrado e ) 60 % - f) Retranqueos mínimos: Subgrado a) - -A la alineación oficial: No se establece obligatoriamente , y en caso de retranquearse la edificación respecto a esa alineación será de 5,00 m. - -A linderos laterales: No se establecen obligatoriamente, excepto en el caso que se quiera realizar retranqueos laterales o se abrieran luces o huecos a dichos linderos, y será de 3,00 m. - A lindero trasero: No se establecen obligatoriamente, excepto en el caso que se quiera realizar retranqueos laterales o se abrieran luces o huecos a dichos linderos, y será de 3,00 m. Asimismo, los retranqueos no serán obligatorios para el uso autorizado de garajes o construcciones auxiliares destinadas a usos no vivideros, siempre que tengan una superficie máxima de 25 m² construidos, una altura máxima al alero de 3,50 m. y una pendiente máxima de 30º. Las edificaciones auxiliares deberán adosarse a la edificación principal, pudiendo separarse de la misma una distancia mínima de2,00 m., siendo de 3,00 m. si se abrieran luces o huecos. - A alineación oficial señalada en el Plan General, 2 m. - A linderos laterales: en su caso, 3 m. Se podrá eliminar el retranqueo entre colindantes previo acuerdo entre ambos e inscripción en el Registro. - A alineaciones de edificación señaladas en el Plan General, 3 m. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Subgrado b) Subgrado c) - A la alineación oficial: 3 m. - A linderos laterales: en su caso, 3 m. - A lindero trasero: 4 m. Subgrado d) - A la alineación oficial: 5 m. - A linderos laterales: en su caso, 3 m. - A lindero trasero: 4 m.. Subgrado e ) - A la alineación oficial: 3 m. - A linderos laterales: en su caso, 3 m. - A lindero trasero: 4 m. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: - b) Frente mínimo: Subgrado a): 300 m2 en el Crucero 1, y de 400 m2 en el Poblado de Nª Sª de Los Ángeles. Subgrado b) 300 m2. Subgrado c) 300 m 2 Subgrado d) Aislada y pareada: 300 m 2 Adosada y Agrupada: 200 m Subgrado e) 300 m2. 2 Subgrado a): Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación; a excepción del Poblado de Nª Sª de Los Ángeles, en que el frente mínimo de parcela será 15,00 m. Subgrado b): Será de 6,00 m., tanto de frente de parcela como de la edificación. Subgrado c): Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. Subgrado d): Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. Subgrado e): Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. ## 6. Edificios catalogados Se regirán por las Normas de Protección del presente Plan General. Artículo 516. Condiciones estéticas y de composición ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## 1. Fachadas y cubiertas: Subgrado a): Deberán mantenerse las características formales y tipológicas tradicionales existentes en las edificaciones del entorno. Las cubiertas serán inclinadas, acabadas en teja roja tradicional, tanto en la edificación principal como en construcciones auxiliares. En la zona del Poblado de Nª Sª de Los Ángeles deberá conservarse la unidad del estilo arquitectónico predominante de esa unidad urbana característica. Subgrado b) Composición libre. Las cubiertas podrán ser inclinadas, con una pendiente máxima de 45º, permitiéndose azoteas que no superen el 30% de la superficie en proyección a cubrir. Las plantas bajas de usos compatibles con el residencial, se tratará como fachada junto con las plantas superiores, con materiales de igual calidad. Expresamente, no se permite la realización de cierres de terrazas con elementos de carpintería con posterioridad a la terminación de la obra de la edificación principal. Subgrado c) Composición libre. Subgrado d) Composición libre, no permitiéndose elemento estilísticos pretéritos o inadecuados. Las cubiertas podrán ser inclinadas acabadas en teja o pizarra, con una pendiente máxima de 45º. Subgrado e) Composición libre. 2. Vuelos y salientes en fachada: Se rigen por las Normas de Edificación contenidas en este Plan General. En el subgrado b) el vuelo máximo permitido será de 0,80 metros, ocupando un máximo del 50 % del frente de fachada. 3. Cerramientos de parcela: No será obligatorio el cierre de la alineación oficial. En caso de disponerse será con cerramiento de fábrica de altura máxima de 0,80 m., en el subgrado a), y de 1,00 m. en los subgrados b), c), d) y e); disponiéndose cierres metálicos y/o de madera hasta un máximo de 2,20 m. o seto vegetal, debiendo mantener criterios unitarios de materiales por manzanas. 4. Otras condiciones estéticas: Las edificaciones adosadas no podrán dejar medianerías vistas. Artículo 517. Condiciones particulares - 1. Condiciones de volumen: Subgrado a): En el Poblado de Nª Sª de Los Ángeles, las obras de ampliación o nueva planta en edificaciones de tipología pareada deberán ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── hacerse mediante proyecto unitario que incluya ambas construcciones, con el acuerdo expreso de sus propietarios, manteniéndose la unidad formal del volumen edificado resultante. - Subgrado b): Las zonas libres privadas no podrán ser ocupadas por la edificación sobre rasante. Los espacios centrales en el interior de las manzanas residenciales no podrán dividirse mediante cierres, debiendo tener carácter mancomunado. En las parcelas P-C, al objeto de poder desarrollar viviendas adosadas o en hilera, se podrán plantear calles peatonales interiores con viviendas dando frente a estas calles; así como los usos compatibles en las zonas libres privadas de los espacios centrales de las manzanas donde se localizan las parcelas P-R, no permitiéndose la ocupación por ninguna clase de construcción, ni por rampas de garaje, de las franjas de las zonas libres privadas de enlace con la red viaria pública. 2. Estudio volumétrico: En el subgrado b), en el caso que dentro de una misma parcela P-R existieran diferentes propietarios, se presentará por cualquiera de ellos un estudio volumétrico previo o simultáneo a la solicitud de licencia. Igualmente se presentar, en todo caso, el correspondiente estudio volumétrico en las parcelas P-C. En el caso de transformar el aprovechamiento comercial en residencial, la proporción será de 2 m2 de uso comercial por 1 m2 de uso residencial. En este mismo subgrado b) será de aplicación el número máximo de viviendas en parcelas exclusivamente residenciales establecido en el proyecto de reparcelación aprobado de este ámbito, así como la asignación de locales comerciales obligatorios establecidos en el mismo, siendo los siguientes (a estos efectos debe entenderse las referencias realizadas a los códigos R y C en ese proyecto a los código P-R y P-R grafiados respectivamente en los planos de ordenación del Plan General): - -Parcelas R-1, R-2, R-3, R-4, R-5, R-6, R-7, R-8, R-9, R-10, R-11. R-12, R-16, R-17, R-18, R-19, R-20, R-21, R-22, R-23, R-24, R-25 y R-31.1, 30 viviendas por parcela. - -Parcelas R-30.2, R-30.3 y 30.5, 1 vivienda por parcela. - -Parcelas R-29.3, R-30.6, R-30.7, y R-30.8, 2 viviendas por parcela. - -Parcela R-29.1, 4 viviendas. - -Parcela R-30.4, 12 viviendas. - -Parcela R-30.1, 13 viviendas. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - -Parcela R-26 (resto de parcela no consolidada), 16 viviendas. - -Parcela R-15, 28 viviendas. - -Parcela R-29.2, 35 viviendas. Asimismo, el número máximo de viviendas en parcelas P-C será: - -Parcelas C-1, C-9 y C-10, 54 unidades. Parcelas C-2, C-3, C-4, C-5, C-6, C-7, C-8 y C-12, 47 unidades. Resto de parcela C-11, 28 unidades. También, será obligatoria la asignación de locales comerciales de 500 m2 en cada una de las parcelas C-1, C-8, C-9 y C-12. 3. Plazas de aparcamiento: Se exigirá como mínimo una plaza de aparcamiento por vivienda dentro de cada parcela y por cada 100 m 2 construidos de edificación de otros usos permitidos. En el subgrado b) se facilitará la realización de aparcamientos con anejos de viviendas unifamiliares, realizándose como espacios integrados en el conjunto de la edificación; no permitiéndose realizar cobertizos o cubiertas exentas del edificio principal. 4. Patios: En el subgrado b) como norma general, los patios cerrados tendrán una dimensión tal, que en ellos pueda trazarse en su interior, una circunferencia de diámetro igual o mayor que un cuarto de la altura de dicho patio, con un mínimo de 3 metros. El cuerpo superior de cubierta podrá encubrir los patios interiores con material translúcido, siempre que se garantice la ventilación suficiente de las piezas habitables. Igualmente, se podrán cubrir los patios abiertos a fachadas con garantía de ventilación suficiente. ## Sección Segunda: Grado 2º. BARRIADAS: 7(RUE)2º. Artículo 518. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Residencial 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo A . 4. ƒ Oficinas, tipo B. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, categoría 1ª. 6. ƒ Hostelería, tipo A . 7. ƒ Industrial, tipos B (compatible con el uso predominante) y C. 8. ƒ Servicios del automóvil, tipos A y B. 9. ƒ Equipamientos. 10. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 11. ƒ Servicios Urbanos. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── (303 bis) - ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. Se prohíben expresamente los usos pecuarios. Artículo 519. Condiciones de edificabilidad 1. Tipología de la edificación: Edificación unifamiliar aislada, pareada y adosada. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y, en su caso, en las fichas de Sectores y, en su caso, Unidades de Actuación incluidas en este Plan General, teniendo el carácter de línea máxima de edificación, sin perjuicio de los retranqueos obligatorios a respetar por ésta. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Será 1,5 m 2 /m 2 sobre parcela bruta, excepto en aquellas parcelas catastrales existentes a la aprobación de este Plan General, de superficie inferior a la mínima en las que, si el resto de las condiciones de volumen lo permiten, se podrá alcanzar una superficie construida máxima de 150 m 2 . ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: II+ BC (Baja+1+Bajo Cubierta) y 7,80 m. de altura de alero. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite una superficie útil máxima del 50 % de la correspondiente a la planta inferior. - c) Bajo rasante: Se permite una planta bajo rasante, con una ocupación máxima del 50 % de la parcela, excepto en aquellas inferiores a la mínima en las que se podrá alcanzar la superficie ocupada en planta baja. - d) Fondo máximo de edificación: No se establece, excepto para las edificaciones adosadas o entremedianeras que será de 12 m. desde la alineación de la edificación. - e) Ocupación máxima en planta: 50 % de la parcela, excepto para las ya existentes situadas entremedianeras que no reúnan la condición de parcela mínima, en las que la ocupación podrá alcanzar el 75% siempre que se cumplan el resto de las condiciones establecidas en este Plan General. - f) Retranqueos mínimos: ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── -A la alineación oficial, 3 metros; excepto en las zonas consolidadas por la edificación existente, en las que se podrán mantener las alineaciones consolidadas respetando las alineaciones oficiales definidas en este Plan General. -A linderos laterales, en su caso, y trasero, 3 m., excepto para edificación entremedianeras, pareada o adosada en zonas consolidadas por edificación existente, en las que se podrá adosar la edificación a la medianera edificada. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será de 200 m 2 para las parcelas de nueva creación, o la catastral existente a la aprobación del Plan General. - b) Frente mínimo: Será la de la parcela catastral existente o en caso de parcelación, 7 m., de acuerdo con el artículo 209 de las Normas de Edificación. ## 6. Edificios catalogados Se regirán por las Normas de Protección del presente Plan General. ## Artículo 520. Condiciones estéticas y de composición 1. Fachadas y cubiertas: Composición libre. Las cubiertas serán inclinadas, con una pendiente máxima de 35º, rematadas en teja. Excepcionalmente, se podrá autorizar el uso de cubiertas planas cuando, a juicio de los servicios técnicos municipales, se procure una volumetría e imagen formal adecuadas con el entorno. 2. Vuelos y salientes en fachada: se permiten cuerpos volados de fábrica. Se permiten terrazas entrantes y balcones abiertos en fachada con un vuelo máximo de 60 cm. Las cornisas o aleros no podrán volar más de 60 cm, estando en todo caso a una altura mínima, al igual que los balcones, de 3,6 m sobre la rasante de la calle. Las jambas, molduras, pilastras, cierres y elementos similares podrán sobresalir, en planta baja, como máximo 10 cm. de la alineación oficial. 3. Cerramientos de parcela: Si la edificación estuviera retranqueada respecto de la alineación oficial, ésta se deberá limitar mediante cerramiento permanente de fábrica con una altura máxima de 0,80 m., pudiendo complementarse hasta un máximo de 2,00 m. con setos vegetales, cierres metálicos o similares. Si se incorporase a la vía pública para aparcamientos, aceras o jardines, la delimitación se realizará con hitos permanentes o bordillos bajos. 4. Patios interiores o de parcela: En el caso de ampliaciones y sustituciones de la edificación existente se permite conservar la dimensión actual de los patios ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── interiores siempre que ello no suponga incremento de la edificabilidad. 5. Otras condiciones estéticas: Las edificaciones adosadas no podrán dejar medianerías vistas. ## Artículo 521. - Condiciones particulares Plazas de aparcamiento: No se establece, salvo en obras de nueva planta o ampliación que será de una plaza de aparcamiento por vivienda dentro de cada parcela y por cada 100 m 2 construidos de edificación de otros usos permitidos; salvo que, por razones de funcionalidad o características de la edificación que sean apreciadas por los servicios técnicos municipales, pueda eximirse del cumplimiento de esta obligación. ## Sección Tercera: Grado 3º. HUERTOS DE FUENTECALIENTE: 7(RUE)3º. Artículo 522. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Huertos familiares 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo A. 4. ƒ Servicios del automóvil, tipos A y B. 5. ƒ Equipamientos. 6. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres. Tipos A, B y C. 7. ƒ Servicios Urbanos. 8. ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. Se prohíben expresamente los usos pecuarios. ## Artículo 523. Condiciones de edificabilidad 1. Tipología de la edificación: Edificación aislada y pareada. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y, en su caso, en las fichas de Sectores y, en su caso, Unidades de Actuación incluidas en este Plan General, teniendo el carácter de línea máxima de edificación, sin perjuicio de los retranqueos obligatorios a respetar por ésta. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Será de 0,2 m2/m2 de la parcela bruta, siendo la superficie máxima edificable destinada a vivienda en huerto familiar de 65 m2 construidos y la mínima de 30 m2, siendo el resto para porches y construcciones auxiliares. Los porches o pérgolas cubiertas computarán como superficie construida al 50 % de la superficie cubierta. La superficie máxima edificable destinada a equipamiento privado será de 2.770 m2. ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: I planta (Baja) y 4,00 m. de altura de alero para la edificación principal y de 3,00 m. para construcciones auxiliares. - b) Aprovechamiento bajo cubierta: No se permite ningún aprovechamiento bajo cubierta, ni siquiera para trasteros o instalaciones de la edificación. - c) Bajo rasante: Se permite una planta bajo rasante, sin que pueda superar los límites de la planta baja. - d) Fondo máximo de edificación: No se establece, debiendo ser el mismo en el caso de edificación pareada. - e) Ocupación máxima en planta: 25 %, incluyendo construcciones auxiliares. Se permite una ocupación máxima de 65 m2 para la edificación principal, pudiendo destinarse la ocupación restante para porches o pérgolas adosadas a aquélla, sin superar una ocupación máxima de 15 m2, y/o para construcciones auxiliares. - f) Retranqueos mínimos: 3 m. a todos los linderos, excepto en el caso de edificación pareada en que podrán adosarse en un lindero lateral retranqueo por previo acuerdo mutuo de colindantes e inscripción registral del mismo ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será de 400 m 2 para las parcelas de nueva creación, o la catastral existente a la aprobación del Plan General. - b) Frente mínimo: 10,00 m. ## Artículo 524. Condiciones estéticas y de composición 1. Fachadas y cubiertas: Las edificaciones, como norma general, se remitirán a las tipologías y modos de hacer constructivos tradicionales de la zona con las siguientes condiciones: 2. -Las cubiertas se resolverán con faldones y una pendiente máxima del 35%, siendo el material de cubrición obligado la teja cerámica curva de color rojo, pudiendo ser vistas desde el interior. En las fachadas se utilizarán en lo posible los revocos en tonos suaves preferentemente de la gama de los ocres, beiges, salmón o grises pudiendo combinarse ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - - con otros materiales permitidos. Los aleros tendrán un vuelo máximo de 70 centímetros . - Se admite la adopción de elementos vistos tradicionales de construcción corno impostas, jambas, tornapuntas, canecillos, etc., aún cuando fueran simulados. En este caso podrán pintarse en tonos vivos que combinen con la carpintería exterior. Se admite igualmente el ladrillo a cara-vista de color rojo o tostado. Se prohíben los colores claros y el ladrillo satinado en cualquier color así como los ladrillos jaspeados, estriados o cualquier textura o coloración extraña al ladrillo convencional. Se recomienda el uso del ladrillo tradicional conocido como 'galletero'. La piedra natural únicamente se admite en zócalos o recercado de huecos. En algún caso puede admitirse el bloque de hormigón de tonos beiges o tostados simulando sillería. - Se prohíbe la carpintería exterior en hierro o en aluminio en su color o en tonos cobrizos, pudiendo utilizarse colores vivos en combinación con los elementos antes citados. El calor blanco se admite siempre que esté justificado en la composición general de las fachadas. - -Las chimeneas se tratarán de forma que guarden relación con los materiales y composición general, pudiendo tener su fuste sección discontinua no pudiendo su altura superar en 0.80 metros la línea de cumbrera. Los remates de las mismas se realizarán con elementos tradicionales como tejas, ladrillo, etc., prohibiéndose expresamente los aspiradores estáticos prefabricados. En algún caso pueden admitirse remates metálicos siempre que obedezcan a diseños adecuados - -Cuando la tipología adoptada sea pareada se evitará que ambos edificios presenten disonancias sustanciales en cuanto a su composición y materiales. En el caso de que la parte de edificación medianera sean exclusivamente porches, será preciso el acuerdo de los propietarios colindantes. En cualquier caso se enrasarán los aleros. - -Se prohíbe expresamente los elementos prefabricados para exteriores como brocales falsos de pozos, jardineras o fuentes de gran volumen, etc. - -Las zonas de plantación en jardines o huertos serán de libre disposición en cuanto a su trazado, espacio y tamaño, combinándose convenientemente las especies resinosas, de hoja caduca, los arbustos, etc. En el proyecto correspondiente se determinarán las especies a plantar, así como su numero, composición y disposición de acuerdo con lo señalado en estas ordenanzas, si bien su implantación ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── definitiva podrá posponerse a la terminación de dichas obras y/o a las épocas del año más adecuadas. En cualquier caso deberán estar completadas en el plazo de un año a partir de la finalización de aquellas. 2. Vuelos y salientes en fachada: No se admiten cuerpos volados de fábrica, excepto los salientes autorizados en fachadas (jambas, impostas, tornapuntas, etc.). 3. Cerramientos de parcela: Los cierres de parcela en su frente de linderos, calles o exterior del polígono se realizará obligatoriamente conforme al diseño definido expresamente para esta actuación, debiendo complementarse con seto vegetal hasta un máximo de 2,00 metros. Los cierres entre las parcelas deberán efectuarse con seto vegetal hasta un máximo de 1,20 metros. Podrá suplementarse con malla metálica, camuflada entre aquel, de color verde. 4. Otras condiciones estéticas: Las edificaciones adosadas no podrán dejar medianerías vistas. ## Artículo 525. Condiciones particulares Plazas de aparcamiento: Se exigirá como mínimo una plaza de aparcamiento dentro de cada parcela. En las parcelas dotacionales se observará lo dispuesto en las Normas de Usos del presente Plan General. ## Capítulo 10. Ordenanza 8 (I). INDUSTRIAL Artículo 526. Ambito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 8 (I). 2. Corresponde con las zonas industriales del municipio de Miranda de Ebro, tanto en polígonos destinados a tal fin como dispersas. 3. Comprende cinco subzonas o grados: | Grado 1º. | TALLERES Y ALMACENES. | |-------------|----------------------------| | Grado 2º. | POLIGONO INDUSTRIAL BAYAS. | | Grado 3º. | INDUSTRIA LIGERA Y MEDIA. | | Grado 4º. | INDUSTRIA PESADA. | | Grado 5º. | SECTOR ARASUR (S-CS.2) | ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 4. Esta Ordenanza también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo (UED) y a los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida en este Plan General, en los que se aplicarán las condiciones definidas según el Grado de Ordenanza en que se localice. ## Artículo 527. Áreas de aplicación ## Grado 1: Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo Urbano con el código 8 (I). Será de aplicación en los ámbitos industriales situados en los tramos urbanos de la actual carretera N-I y de la carretera a Bilbao, denominados "Las Californias", "La Narra", así como el ubicado en el acceso norte al polígono industrial de Bayas. Corresponde a las áreas de almacenes y talleres existentes desarrolladas a lo largo de la carretera N-I, en ambas márgenes del Ebro, carentes de una ordenación básica y con una estructura dispersa, que se han configurado según la estructura parcelaria y viaria existente, que ha generado una situación de desorden urbanístico, con presencia de enclaves residenciales de carácter suburbial. ## Grado 2: Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo Urbano con el código 8 (I) 2º. Será de aplicación en el ámbito del "Plan Parcial del Polígono Industrial de Bayas", situado al este de la ciudad, en el límite con el País Vasco. Corresponde con una actuación urbanística desarrollada desde los años ochenta por la entidad pública SEPES. ## Grado 3: Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo Urbano con el código 8 (I) 3º. Será de aplicación en el ámbito situado entre las instalaciones ferroviarias y la actual carretera N-I, en la margen derecha del río Bayas. Corresponde con instalaciones de industria media y ligera no peligrosa. ## Grado 4: Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo Urbano con el código 8 (I) 4º. Será de aplicación en las grandes instalaciones industriales existentes en las márgenes del río Bayas (Montefibre, Rottneros, Elf Atochen, Alphacan, Rio Ródano y Azucarera). ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Corresponde con las industrias químicas asentadas en Miranda de Ebro a partir de los años cuarenta. ## Grado 5: Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Suelo Urbano con el código 8 (I) 5º. Será de aplicación en el sector de suelo urbano no consolidado (S-CS.2) con ordenación detallada definido en la zona de Cascajos, en el extremo noreste de Miranda de Ebro, en el nodo de enlace de la carretera N-I, el eje viario de acceso al polígono industrial de Bayas y la futura variante de la N-I. Corresponde con un sector de nuevo desarrollo previsto en los terrenos colindantes a la actuación industrial prevista en Álava ('Ararsur'). ## Sección Primera: Grado 1º. TALLERES Y ALMACENES: 8(I)1º. ## Artículo 528. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Industrial. Se permiten los usos existentes en la fecha de entrada en vigor del Plan General, sin que puedan aumentarse las condiciones de edificabilidad actuales en aquellos usos no permitidos en este grado. ## 2. Usos compatibles - ƒ Residencial, tipo A, únicamente para personal de vigilancia. - ƒ Comercial, tipos A y B, en todas sus categorías. - ƒ Hostelería, tipos A, B y C. - ƒ Oficinas, tipo A, vinculadas al uso predominante. - ƒ Industrial, tipos A, B y C. Se excluyen las industrias definidas como insalubres y peligrosas en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre; no obstante, podrán ser autorizadas aquellas industrias que estando afectadas por el citado Reglamento, alcancen informe previo favorable del organismo competente de la Junta de Castilla y León, en el que se indicarán las medidas correctoras necesarias para su funcionamiento y que permitan su emplazamiento en este ámbito. - ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A, C y E. - ƒ Equipamientos. - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipos A, B y C. - ƒ Servicios Urbanos. - ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Artículo 529. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación aislada y entremedianeras. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y, en su caso, en la documentación del planeamiento de desarrollo de aplicación. Tendrán el carácter de línea máxima de edificación, sin perjuicio de los retranqueos obligatorios a respetar por ésta. Se podrá plantear la apertura de accesos complementarios a los definidos en el Plan General con el objeto exclusivo de dar acceso a las edificaciones. Esta actuación no supondrá aumento del volumen edificable respecto a la situación inicial, no teniendo carácter de vía pública sino de viales de reparto interiores de régimen de propiedad horizontal, considerándose los espacios comunes en proindiviso, parcela. Las edificaciones así resultantes estarán sujetas al siendo de aplicación lo establecido en el artículo 531.3 de estas Normas. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Será de 1,2 m2/m2 y 6 m 3 /m 2 sobre parcela bruta. ## 4. Condiciones de volumen: - a) Altura máxima: II plantas (Baja + 1). La altura máxima de cornisa será de 12,00 m. El proceso productivo se desarrollará únicamente en planta baja. - b) Alturas libres: Las construcciones e instalaciones de nueva planta destinadas a usos industriales tendrán una altura libre mínima de 3,50 m., que podrán reducirse hasta 2,80 m. en el resto de los usos permitidos. - c) Ocupación máxima en planta: 75 %. 4. d) 5. Retranqueos mínimos: - A la alineación oficial: 6 m. En parcelas situadas entre parcelas edificadas colindantes, se podrán mantener las líneas de la edificación consolidadas. - A linderos laterales y trasero: Si existieran medianeras edificadas, la nueva edificación deberá adosarse, al menos, a una de ellas; excepto que el frente de parcela supere los 25 m., en cuyo caso la edificación podrá estar aislada En edificación aislada, 3 m. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── En edificación entremedianeras, se podrán eliminar estos retranqueos, sin que puedan superarse el resto de las condiciones de la ordenación.. - e) Construcciones por encima de la altura permitida y otros parámetros urbanísticos: El Ayuntamiento podrá permitir la construcción de elementos singulares por encima de la altura máxima, siempre que se justifique su necesidad en razón a la naturaleza de la actividad, sin que pueda sobrepasar el 10 % de la superficie ocupada en planta por la edificación proyectada, salvo situaciones excepcionales que se aprecien por el Ayuntamiento. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será de 200 m 2 para las parcelas de industria ligera, y de 500 m 2 para industria media. - b) Frente mínimo: 8,00 m. Artículo 530. Condiciones estéticas y de composición 1. Será de composición libre. 2. Cerramientos de parcela: La parcela deberá cercarse en sus linderos mediante cerramiento de fábrica de altura máxima de 1,20 m., con cierres metálicos hasta un máximo de 2,50 m. o seto vegetal. Con la autorización previa del Ayuntamiento, siempre que se actúe en frentes completos de manzana o en situaciones singulares a juicio del mismo, se podrán incorporar a la vía pública los espacios privados destinados a aparcamientos, aceras o jardines, debiendo resolverse adecuadamente la continuidad de estos ámbitos. En cualquier caso, el mantenimiento de dichos espacios corresponderá a los propietarios. 3. Composición volumétrica: Será obligatoria la disposición de los bloques representativos de la edificación (oficinas, salas de exposición y venta, y en general, los espacios no dedicados a los procesos de fabricación) en los frentes a las actuales carreteras de Bilbao y N-I, en aquellas parcelas con accesos desde estas vías. Artículo 531. Condiciones particulares 1. Plazas de aparcamiento: Se deberán resolver en el interior de la parcela las operaciones de carga y descarga. Se exigen como mínimo una plaza de aparcamiento para coches dentro de cada parcela por cada 100 m 2 o fracción de superficie construida y una para camiones por cada 400 m 2 hasta 1.200 m 2 de superficie construida más otra por cada 1.000 m 2 o fracción. 2. Urbanización: El proyecto de edificación deberá incluir la totalidad de la parcela, definiendo la urbanización completa, con los accesos, aparcamientos, zonas de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── almacenaje y el tratamiento de las zonas ajardinadas. Los espacios libres interiores de parcela que no se destinen a viario o aparcamiento, que den frente a alineaciones oficiales a vías principales deberán ajardinarse. No se permite la utilización de estos espacios como depósito de materiales o de vertido de desperdicios. 3. Operaciones de subdivisión del espacio edificado manteniendo la unidad parcelaria: Las operaciones de subdivisión del espacio edificado manteniendo la unidad parcelaria corresponden al proceso de partición o separación en partes de los volúmenes matrices, con la aparición de diferentes propiedades en dichos volúmenes pero con el carácter de propiedad mancomunada para las zonas libres privadas de la unidad parcelaria. Las actuaciones de subdivisión manteniendo la unidad parcelaria pueden realizarse bien en edificios sobre parcelas ya edificadas o bien en edificios sobre parcelas sin edificar; debiendo cumplir, además de las condiciones anteriores contenidas en esta Ordenanza, las condiciones particulares que se exponen a continuación: 2. -Superficie mínima de la unidad parcelaria a subdividir: 2.000 m2 de parcela neta. 3. -Superficie edificada mínima de cualquier espacio resultante de la subdivisión: 300 m2 en industria ligera y 750 m2 en industria media. 4. -Ocupación máxima en planta: 75 % de la superficie neta de la unidad parcelaria. 5. -Zonas libres comunes: Tendrán una superficie mínima del 25 % de la superficie neta de la unidad parcelaria, teniendo carácter de propiedad mancomunada e indivisible para el conjunto de los espacios edificados, no pudiendo realizarse en ellas, cierres de obra que lo subdividan, pero sí señalizaciones en el suelo de acceso, carga y descarga y almacenamiento. Dichas zonas libres privadas estarán completamente urbanizadas en su totalidad. Los viarios privados en el interior de la parcela matriz deberán cumplir con las siguientes anchuras mínimas: Vías de un solo sentido sin puerta a pabellón: 7 ml. Vías de doble sentido sin puerta a pabellón: 7 ml. Vías de un solo sentido con puerta de acceso a pabellón por un lado: 7 ml. Vías de un solo sentido con puerta de acceso a pabellón por dos lados: 10 ml. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Vías de doble sentido con puerta de acceso a pabellón en un lado: 10 ml. Vía de doble sentido con puerta de acceso a pabellón en dos lados: 13 ml. - -Accesos: el acceso viario a los espacios edificados de la unidad parcelaria se producirá por las zonas libres privadas, debiendo limitarse al imprescindible el número de conexiones con la red viaria pública. - -Separación entre edificaciones: En caso de disponerse en el interior de una unidad parcelaria a subdividir más de un volumen edificado, deberán mantenerse los retranqueos definidos en esta Ordenanza. - -Contadores: Se deberán disponer los contadores de cada espacio resultante de manera centralizada sobre la alineación oficial de la unidad parcelaria, accesible desde el viario público. 4. En los casos de actuaciones aisladas de Normalización de Fincas en suelo urbano consolidado se considerará que los propietarios pueden materializar su edificabilidad dentro de las alineaciones resultantes siempre que la parcela neta privada procedente de la normalización reúna las condiciones de parcela edificable, pudiendo aumentarse el coeficiente de edificabilidad y la ocupación máxima, debiendo respetarse el resto de las condiciones de volumen establecidas. ## Sección Segunda: Grado 2º. POLIGONO INDUSTRIAL BAYAS: 8(I)2º. Artículo 532. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Industrial. 2. Usos compatibles: 3. ƒ Residencial, tipo A, únicamente para personal de vigilancia, con una edificabilidad máxima de 0,03 m2/m2. 4. ƒ Comercial, tipos A y B, en todas sus categorías. 5. ƒ Hostelería, tipos A, B y C. 6. ƒ Oficinas, tipo A, vinculadas al uso predominante. 7. ƒ Industrial, tipos A, B y C. Se excluyen las industrias definidas como insalubres y peligrosas en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre; no obstante, podrán ser autorizadas aquellas industrias que estando afectadas por el citado Reglamento, alcancen informe previo favorable ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── del organismo competente de la Junta de Castilla y León, en el que se indicarán las medidas correctoras necesarias para su funcionamiento y que permitan su emplazamiento en este ámbito. - ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A, C y E. - ƒ Equipamientos. - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipos A, B y C. - ƒ Servicios Urbanos. - ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 533. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación aislada y entremedianeras. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y, en su caso, en la documentación del planeamiento de desarrollo de aplicación. Tendrán el carácter de línea máxima de edificación, sin perjuicio de los retranqueos obligatorios a respetar por ésta. 3. Se podrá plantear la apertura de accesos complementarios a los definidos en el Plan General con el objeto exclusivo de dar acceso a las edificaciones. Esta actuación no supondrá aumento del volumen edificable respecto a la situación inicial, no teniendo carácter de vía pública sino de viales de reparto interiores de parcela. Las edificaciones así resultantes estarán sujetas al régimen de propiedad horizontal, considerándose los espacios comunes en proindiviso, siendo de aplicación lo establecido en el artículo 535.3 de estas Normas. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Será 1,2 m2/m2 y 6 m 3 /m 2 sobre parcela bruta. ## 4. Condiciones de volumen: - a) Altura máxima: III plantas (Baja + 2) en las edificaciones representativas a la alineación oficial, con altura máxima de cornisa de 12 m. y de II plantas (Baja + 1), con altura máxima de cornisa de 12,00 m. en las demás construcciones o instalaciones. En parcelas superiores a 15.000 m2 de superficie, la altura máxima podrá aumentarse justificadamente siempre que el retranqueo frontal de las edificaciones representativas sea mayor a 15 m. y de 25 m. en las demás. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - b) Ocupación máxima en planta : 75 %. La ocupación mínima será del 30 % de la máxima autorizada. - c) Retranqueos mínimos: - A la alineación oficial: 10 m, en industria grande; y 5 m, en industria media y ligera. - A linderos laterales y trasero: 3 m. y 5 m., respectivamente. En industria ligera no se exigen retranqueos laterales ni trasero, que en caso de disponerse serán éstos. - d) Construcciones por encima de la altura permitida y otros parámetros urbanísticos: El Ayuntamiento podrá permitir la construcción de elementos singulares por encima de la altura máxima, siempre que se justifique su necesidad en razón a la naturaleza de la actividad, sin que pueda sobrepasar el 10 % de la superficie ocupada en planta por la edificación proyectada, salvo situaciones excepcionales que se aprecien por el Ayuntamiento. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Se establecen 3 tamaños de parcela mínima, en función del tipo de industria: 2. -Industria ligera, desde 500 m2 hasta 3.000 m2; con un único acceso principal, pudiendo, cuando no sean colindantes en sus límites traseros a otras parcelas, disponer de acceso de servicio. 3. -Industria media, más de 3.000 m2 hasta 7.000 m2; con un único acceso. 4. -Industria grande, más de 7.000 m2; con posibilidad de varios accesos. - b) Frente mínimo: 6. -Industria ligera, 10 m. 7. -Industria media, 25 m. 8. -Industria grande, 50 m. ## Artículo 534. Condiciones estéticas y de composición 1. Será de composición libre. 2. Composición volumétrica: La edificación principal tendrá un fondo máximo de 10 m. en caso de edificación entremedianeras, y de 15 m. en caso de edificación aislada. ## Artículo 535. Condiciones particulares 1. Plazas de aparcamiento: Se deberán resolver en el interior de la parcela las ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── operaciones de carga y descarga. En parcelas con superficie superior a 3.000 m2, de acuerdo con las Normas de Uso del Plan General, deberá destinarse al menos una superficie para aparcamiento superior al 10 % de la superficie ocupada en planta por la edificación. 2. Urbanización: El proyecto de edificación deberá incluir la totalidad de la parcela, definiendo la urbanización completa, con los accesos, aparcamientos, zonas de almacenaje y el tratamiento de las zonas ajardinadas. Los espacios libres interiores de parcela que no se destinen a viario o aparcamiento, que den frente a alineaciones oficiales a vías principales deberán ajardinarse. No se permite la utilización de estos espacios como depósito de materiales o de vertido de desperdicios. 3. Operaciones de subdivisión del espacio edificado manteniendo la unidad parcelaria: Las operaciones de subdivisión del espacio edificado manteniendo la unidad parcelaria corresponden al proceso de partición o separación en partes de los volúmenes matrices, con la aparición de diferentes propiedades en dichos volúmenes pero con el carácter de propiedad mancomunada para las zonas libres privadas de la unidad parcelaria. No se permiten estas operaciones de subdivisión en el caso de Industria grande. Las actuaciones de subdivisión manteniendo la unidad parcelaria pueden realizarse bien en edificios sobre parcelas ya edificadas o bien en edificios sobre parcelas sin edificar; debiendo cumplir, además de las condiciones anteriores contenidas en esta Ordenanza, las condiciones particulares que se exponen a continuación: 2. -Superficie mínima de la unidad parcelaria a subdividir: 5.000 m2 de parcela neta. 3. -Superficie edificada mínima de cualquier espacio resultante de la subdivisión: 300 m2 en industria ligera y 750 m2 en industria media. 4. -Ocupación máxima en planta: 75 % de la superficie neta de la unidad parcelaria. 5. -Zonas libres comunes: Tendrán una superficie mínima del 25 % de la superficie neta de la unidad parcelaria, teniendo carácter de propiedad mancomunada e indivisible para el conjunto de los espacios edificados, no pudiendo realizarse en ellas, cierres de obra que lo subdividan, pero sí señalizaciones en el suelo de acceso, carga y descarga y almacenamiento. Dichas zonas libres privadas estarán completamente urbanizadas en su totalidad. Los viarios privados en el interior de la parcela matriz deberán cumplir con las siguientes anchuras mínimas: Vías de un solo sentido sin puerta a pabellón: 7 ml. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Vías de doble sentido sin puerta a pabellón: 7 ml. Vías de un sentido con puerta de acceso a pabellón por un lado: 7 ml. Vías de un solo sentido con puerta de acceso a pabellón por dos lados: 10 ml. Vías de doble sentido con puerta de acceso a pabellón en un lado: 10 ml. Vía de doble sentido con puerta de acceso a pabellón en dos lados: 13 ml. - -Accesos: el acceso viario a los espacios edificados de la unidad parcelaria se producirá por las zonas libres privadas, debiendo limitarse al imprescindible el número de conexiones con la red viaria pública. - -Separación entre edificaciones: En caso de disponerse en el interior de una unidad parcelaria a subdividir más de un volumen edificado, deberán mantenerse los retranqueos definidos en esta Ordenanza. - -Contadores: Se deberán disponer los contadores de cada espacio resultante de manera centralizada sobre la alineación oficial de la unidad parcelaria, accesible desde el viario público. Sección Tercera: Grado 3º. INDUSTRIA LIGERA Y MEDIA: 8(I)3º. Artículo 536. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Industrial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo A, únicamente para personal de vigilancia. 4. ƒ Oficinas, tipo A, al servicio exclusivo de la industria instalada. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, en todas sus categorías. 6. ƒ Hostelería, tipos A, B y C. 7. ƒ Industrial ligera y media, tipo A. Se excluyen las industrias definidas como insalubres y peligrosas en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre; no obstante, podrán ser autorizadas aquellas industrias que estando afectadas por el citado Reglamento, alcancen informe previo favorable del organismo competente de la Junta de Castilla y León, en el que se indicarán las medidas correctoras necesarias para su funcionamiento y que permitan su emplazamiento en este ámbito. 8. ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A, C y E. 9. ƒ Equipamientos. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipos A y B. - ƒ Servicios Urbanos. - ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 537. Condiciones de edificabilidad 1. Tipología de la edificación: Edificación aislada y entremedianeras. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y, en su caso, en la documentación del planeamiento de desarrollo de aplicación. Se podrá plantear la apertura de nuevas vías complementarias al viario definido en el Plan General, con el objeto exclusivo de dar acceso a las edificaciones. Este nuevo viario no supondrá aumento del volumen edificable respecto a la situación inicial, no teniendo carácter de vía pública sino de viales de reparto interiores de parcela. Las edificaciones así resultantes estarán sujetas al régimen de propiedad horizontal, considerándose los espacios comunes en proindiviso, y no podrán tener acceso directo desde la carretera N-I, debiendo disponerse una vía de servicio. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Será 1,2 m2/m2 o 6 m 3 /m 2 sobre parcela bruta. ## 4. Condiciones de volumen: - a) Altura máxima: III plantas (Baja + 2), con altura máxima de cornisa de 12,00 m. respecto a la alineación principal, con tolerancia de elementos funcionales que la requieran mayor. En aquellos casos, en que por las características del terreno pudieran surgir variaciones sustanciales en la altura de la edificación y en ausencia de otras alineaciones, los servicios técnicos municipales se reservarán la interpretación de la altura máxima. - b) Ocupación máxima en planta: 75 %. - c) Retranqueos mínimos: - A la alineación oficial: 6 m. - A linderos laterales y trasero: 5 m., al menos a uno de los linderos, cuando la parcela tenga una fachada y fondo mayores de 25 m.. En las parcelas con superficie superior a 2.000 m² la edificación estará aislada, ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── con retranqueos de 5 m. a todos sus linderos, salvo que existan medianeras edificadas, a las que podrán adosarse las nuevas construcciones. - d) Construcciones por encima de la altura permitida y otros parámetros urbanísticos: El Ayuntamiento podrá permitir la construcción de elementos singulares por encima de la altura máxima, siempre que se justifique su necesidad en razón a la naturaleza de la actividad, sin que pueda sobrepasar el 10 % de la superficie ocupada en planta por la edificación proyectada, salvo situaciones excepcionales que se aprecien por el Ayuntamiento. ## 5. Condiciones de parcela: - a) Parcela mínima: Será de 200 m 2 para las parcelas de industria ligera, y de 500 m 2 para industria media. - b) Frente mínimo: 8,00 m. ## Artículo 538. Condiciones estéticas y de composición 1. Será de composición libre. 2. Composición volumétrica: Será obligatoria la disposición de los bloques representativos de la edificación (oficinas, salas de exposición y venta, y en general, los espacios no dedicados a los procesos de fabricación) en los frentes a la actual carretera N-I, en aquellas parcelas con accesos desde esta vía. 3. Cerramientos de parcela: La parcela deberá cercarse en sus linderos mediante cerramiento de fábrica de altura máxima de 1,20 m., con cierres metálicos hasta un máximo de 2,50 m. o seto vegetal. Con la autorización previa del Ayuntamiento, siempre que se actúe en frentes completos de manzana o en situaciones singulares a juicio del mismo, se podrán incorporar a la vía pública los espacios privados destinados a aparcamientos, aceras o jardines, debiendo resolverse adecuadamente la continuidad de estos ámbitos. En cualquier caso, el mantenimiento de dichos espacios corresponderá a los propietarios. ## Artículo 539. Condiciones particulares 1. Urbanización: El proyecto de edificación deberá incluir la totalidad de la parcela, definiendo la urbanización completa, con los accesos, aparcamientos, zonas de almacenaje y el tratamiento de las zonas ajardinadas. Los espacios libres interiores de parcela que no se destinen a viario o aparcamiento, que den frente a alineaciones oficiales a vías principales deberán ajardinarse. No se permite la utilización de estos espacios como depósito de ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── materiales o de vertido de desperdicios. 2. Plazas de aparcamiento: Se deberán resolver en el interior de la parcela las operaciones de carga y descarga. Se exige como mínimo una plaza de aparcamiento para coches dentro de cada parcela por cada 100 m 2 o fracción de superficie construida y una para camiones por cada 500 m 2 de superficie construida, con un mínimo de 1 plaza. ## Sección Cuarta: Grado 4º. INDUSTRIA PESADA: 8(I)4º. ## Artículo 540. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Industrial. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo A, únicamente para personal de vigilancia. 4. ƒ Oficinas, tipo A, al servicio exclusivo de la industria instalada. 5. ƒ Comercial, tipo B, en todas sus categorías, vinculada al servicio exclusivo de la industria instalada. 6. ƒ Hostelería, tipo A, vinculada al servicio exclusivo de la industria instalada. 7. ƒ Industrial media y pesada, tipo A en parcela única. Se excluyen las industrias definidas como insalubres y peligrosas en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre; no obstante, podrán ser autorizadas aquellas industrias que estando afectadas por el citado Reglamento, alcancen informe previo favorable del organismo competente de la Junta de Castilla y León, en el que se indicarán las medidas correctoras necesarias para su funcionamiento y que permitan su emplazamiento en este ámbito. 8. ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A, C y E, al servicio exclusivo de la industria instalada. 9. ƒ Equipamientos, al servicio exclusivo de la industria instalada. 10. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipo B. 11. ƒ Servicios Urbanos. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 541. Condiciones de edificabilidad 1. Tipología de la edificación: Edificación aislada en parcela única. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y, en su caso, en la documentación del planeamiento de desarrollo de aplicación. Tendrá el carácter de línea máxima de edificación, sin perjuicio de los retranqueos obligatorios a respetar por ésta. La alineación oficial corresponde a la delimitación del ámbito de aplicación de esta Ordenanza. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Será de 6 m 3 /m 2 sobre parcela bruta. 4. Condiciones de volumen: - a) Altura máxima: III plantas (Baja + 2) en las edificaciones representativas, con altura máxima de cornisa de 12 m. y de II plantas (Baja + 1), con altura máxima de cornisa de 12 m. en las demás construcciones o instalaciones. Esta altura podrá aumentarse justificadamente siempre que los retranqueos sean superiores a 25 m. Se permiten elementos funcionales que por sus características técnicas y funcionales requieran una altura superior. - b) Ocupación máxima en planta: 60 %. La ocupación mínima será del 30 % de la máxima autorizada. - c) Retranqueos mínimos: - A la alineación oficial: 20 m. - A linderos laterales y trasero: 20 m. - d) Construcciones por encima de la altura permitida y otros parámetros urbanísticos: El Ayuntamiento podrá permitir la construcción de elementos singulares por encima de la altura máxima, siempre que se justifique su necesidad en razón a la naturaleza de la actividad, sin que pueda sobrepasar el 10 % de la superficie ocupada en planta por la edificación proyectada, salvo situaciones excepcionales que se aprecien por el Ayuntamiento. En razón a los específicos requerimientos de la Industria pesada, podrán proponerse parámetros edificatorios (altura, volumen, retranqueos) distintos de los establecidos con carácter general, siempre que quede debidamente acreditada la imposibilidad técnica, o inviabilidad manifiesta para dar cumplimiento a los mismos. Esta excepcionalidad será libremente apreciada, caso a caso, por el Ayuntamiento, debiendo establecerse en todo caso las medidas correctoras de tratamiento ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - 5. paisajístico necesarias a fin de limitar el impacto visual y ambiental de estas instalaciones próximas al medio urbano. Condiciones de parcela: Parcela mínima: Será de 25.000 m 2. . Artículo 542. Condiciones estéticas y de composición 1. Será de composición libre. 2. Cerramientos de parcela: La parcela deberá cercarse en sus linderos mediante cerramiento de fábrica de altura máxima de 1,50 m., con cierres metálicos hasta un máximo de 2,50 m. o seto vegetal. Con la autorización previa del Ayuntamiento, siempre que se actúe en frentes completos de manzana o en situaciones singulares a juicio del mismo, se podrán incorporar a la vía pública los espacios privados destinados a aparcamientos, aceras o jardines, debiendo resolverse adecuadamente la continuidad de estos ámbitos. Artículo 543. Condiciones particulares 1. Urbanización: El proyecto de edificación deberá incluir la totalidad de la parcela, definiendo la urbanización completa, con los accesos, aparcamientos, zonas de almacenaje y el tratamiento de las zonas ajardinadas. Las zonas libres interiores de parcela, que no se destinen a viario o aparcamiento, que den frente a alineaciones oficiales a vías principales deberán ajardinarse. Estas zonas de retranqueo obligatorio deberán arbolarse y ser objeto de tratamiento paisajístico a fin de limitar el impacto visual y ambiental de estas instalaciones próximas al medio urbano. No se permite la utilización de estos espacios libres como depósito de materiales o de vertido de desperdicios. 2. Plazas de aparcamiento: Se deberán resolver en el interior de la parcela las operaciones de carga y descarga. De acuerdo con las Normas de Uso del Plan General, será necesaria una superficie para aparcamiento superior al 10 % de la superficie ocupada en planta por la edificación. Sección Quinta: Grado 5º. SECTOR ARASUR: 8(I)5º. Artículo 544. Condiciones de usos y actividades La ordenación detallada definida para este sector establece dos parcelas diferentes; I-1 (situada al sur, junto a las líneas férreas) e I-2 (situada al norte) para uso industrial, con ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── los siguientes usos y actividades específicas: - -Parcela I-1: Centro Logístico e industrial (CLI) - -Parcela I-2: Centro de servicios (CS) y Centro Logístico e industria (CLI). ## Artículo 545. Condiciones de uso ## Centro Logístico e industrial (CLI): 1. Uso predominante: Industrial, en su categoría de Almacenaje, incluyendo las actividades correspondientes al subsistema logístico de distribución física: almacenamiento, envasado, embalaje, transporte, manutención, etc. y el industrial. ## 2. Usos compatibles - ƒ Residencial, tipo A, únicamente para personal de vigilancia, en parcelas de superficie igual o superior a 3.000 m2. - ƒ Comercial, tipo B, en todas sus categorías, vinculado al uso predominante. Corresponderán a locales de exposición o venta de vehículos, repuestos o maquinaria auxiliar. - ƒ Hostelería, tipo A, al servicio del uso predominante. - ƒ Oficinas, tipo A, vinculadas al uso predominante. - ƒ Industrial ligera y media, tipos A, B y C (actividades industriales de empaquetamiento, etiquetado, etc.; así como correspondientes al subsistema logístico de producción: montaje de componentes, pintura y acabado, mezcla, etc.). Se excluyen las industrias definidas como molestas, insalubres, nocivas y peligrosas en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre; no obstante, podrán ser autorizadas aquellas industrias que estando afectadas por el citado Reglamento, alcancen informe previo favorable del organismo competente de la Junta de Castilla y León, en el que se indicarán las medidas correctoras necesarias para su funcionamiento y que permitan su emplazamiento en este ámbito. - ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A, C y E (éste, solamente en su categoría de Talleres del Automóvil). - ƒ Equipamientos, al servicio exclusivo de la industria instalada. - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipo B. - ƒ Servicios Urbanos. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Centro de servicios (CS): 1. Uso predominante: Industrial. Conjuntamente con el uso específico del Centro ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── Logístico e industrial (CLI), se considera el uso de 'Centro de Servicios', tanto a empresas, al vehículo o las personas (trabajadores de la Plataforma Logística, visitantes transportistas o tráfico atraído por la oferta de servicios). ## 2. Usos compatibles - ƒ Residencial, tipo A, únicamente para personal de vigilancia, en parcelas de superficie igual o superior a 3.000 m2. - ƒ Comercial, tipos A y B, en todas sus categorías. - ƒ Oficinas, tipo A. - ƒ Hostelero, tipos A, B y C. - ƒ Industrial ligera y media, tipos A, B y C (almacenes y actividades industriales de empaquetamiento, etiquetado o pequeñas transformaciones). Se excluyen las industrias definidas como molestas, insalubres, nocivas y peligrosas en el Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre. - ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A, C, E y F. - ƒ Equipamientos (docentes, asistenciales, deportivos, socioculturales y administrativos). - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipo B. - ƒ Servicios Urbanos. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 546. Condiciones de edificación 1. Tipología de la edificación: Edificación aislada o adosada. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, y, en su caso, en la documentación del planeamiento de desarrollo de aplicación. Tendrá el carácter de línea máxima de edificación, sin perjuicio de los retranqueos obligatorios a respetar por ésta, que se señalan en los planos del Plan General. En caso de modificación de la ordenación mediante Estudio de Detalle, en éste se fijarán los nuevos retranqueos. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Será 0,7093 m2/m2 sobre parcela neta. ## 4. Condiciones de volumen: - a) Altura máxima: 15 m. a la altura de cornisa. Se permite una altura ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── superior a la anteriormente señalada, siempre que por necesidades técnicas y funcionales de la actividad sea necesario superar la altura establecida. - b) Ocupación máxima en planta: Será la que resulte de la aplicación simultánea del coeficiente de edificabilidad y de los retranqueos señalados. - c) Retranqueos mínimos: - A la alineación oficial: 6 m. - A linderos laterales, trasero y viario privado: 4 m. En el caso de proyectos de edificación cuyo aprovechamiento recaiga en los términos municipales de Ribera Baja y Miranda de Ebro, se podrá adosar la edificación en el límite de los términos municipales. En la parcela I-1, además, es de aplicación la afección del límite de edificación de la línea ferroviaria Madrid-Irún. - d) Construcciones por encima de la altura permitida y otros parámetros urbanísticos: El Ayuntamiento podrá permitir la construcción de elementos singulares por encima de la altura máxima, siempre que se justifique su necesidad en razón a la naturaleza de la actividad, sin que pueda sobrepasar el 10 % de la superficie ocupada en planta por la edificación proyectada, salvo situaciones excepcionales que se aprecien por el Ayuntamiento. - e) Entreplantas: Se admiten hasta cuatro entreplantas destinadas a usos de oficinas o almacenes en un 25% de la planta de la edificación, computando a efectos de edificabilidad. Las entreplantas tendrán una altura libre mínima de 2.50 m., en edificios industriales y oficinas. - f) Bajo rasante: Se admite un número máximo de 2 plantas bajo rasante, con una distancia máxima de 6,00 m. entre los niveles de la planta baja y la de la planta más inferior. - g) Disposición de volúmenes : La distancia entre edificios medida en la perpendicular a la línea de fachada, será como mínimo de 8 m., es decir, 4 metros a linderos laterales de parcela. Quedan excluidas de esta condición las edificaciones adosadas o correspondientes a una tipología modular. ## 5. Condiciones de parcela: Parcela mínima: 500 m 2. . Artículo 547. Condiciones estéticas y de composición 1. Será de composición libre. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 2. Cerramientos de parcela: La parcela deberá cercarse en sus linderos mediante cerramiento de fábrica de altura máxima de 1,20 m., con cierres metálicos hasta un máximo de 2,50 m. o seto vegetal. Con la autorización previa del Ayuntamiento, siempre que se actúe en frentes completos de manzana o en situaciones singulares a juicio del mismo, se podrán incorporar a la vía pública los espacios privados destinados a aparcamientos, aceras o jardines, debiendo resolverse adecuadamente la continuidad de estos ámbitos. 3. Vuelos: Los cuerpos volados admisibles serán los indicados en el esquema adjunto, computando a efectos de edificabilidad salvo las marquesinas, que no computarán, pudiendo tener un vuelo máximo de 6,00 m. VUELOS ADMISIBLES <!-- image --> ## Artículo 548. Condiciones particulares 1. Actividades: Las actividades que desarrollan el régimen de usos son las siguientes: ## Centro Logístico e industrial (CLI): - a) Empresas de almacenamiento y de gran distribución, incluidas oficinas y servicios propios. - b) Empresas de carga fraccionada, carga completa. Paquetería y recaderos, incluidas oficinas y servicios propios. - c) Empresas de transportes de cualquier tipo de titularidad, pública o privada, incluidas oficinas y servicios propios. - d) Otras empresas logísticas. Alquiler de vehículos pesados, depósitosgarajes de vehículos pesados, selección y envasado de productos, y en general, todos los usos relacionados con el almacenamiento depósito, guarda y distribución de mercancías, transporte y otros servicios del uso terciario, que requieren espacio adecuado separado de las funciones de producción, oficinas o despacho al público. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - e) Centros logísticos de empresas industriales, con los elementos propios del subsistema logístico de producción, como son: montaje de componentes, pintura, mezcla, etc. - f) Otros usos no incluidos en la relación anterior que desarrollen servicios a los vehículos y a la maquinaria utilizada en el Centro de Almacenamiento y Fraccionamiento, incluido el Aparcamiento de Vehículos Pesados. - g) Actividades auxiliares de los subgrupos anteriores, como casetas de control, casetas de servicio e infraestructuras, báscula, viviendas de empleados, (limitada a 1 vivienda para guardería de instalación o conjunto de instalaciones cuya superficie de parcela sea igual o superior a 3.000 m2. La superficie de esta vivienda no será superior a 129 m2. construidos. - h) Actividades industriales en las que queda expresamente prohibida la instalación de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas definidas en el Decreto 2414/1961 de 30 de Noviembre. ## Centro de servicios (CS) y Centro Logístico e industria (CLI): - a) Centro administrativo-lonja de contratación: Centro administrativo de la sociedad gestora, oficinas, salas polivalentes, lonja de contratación, salas de reuniones y descanso, etc. - b) Administración interior y viviendas de empleados: Vigilancia interior, recepción-información, servicios de mantenimiento y limpieza, etc. - c) Servicios públicos a las empresas: Correos y telégrafos, teléfono y telex, policía, bomberos, etc. - d) Servicios públicos básicos para los usuarios: Centro sanitario, centro de primeros auxilios, guardería, oficina de empleo, equipamiento cultural y deportivo, aseos, vestuarios, etc. - e) Actividades privadas de servicios personales: Cafeterías, restauración, hoteles, centro recreativo-sala de juegos, lavandería, peluquería, farmacia, servicios bancarios, locales de espectáculos, etc. - f) Comercio minorista para trabajadores y usuarios: Supermercado, comercio textil, prensa, librería, estanco, video-club, etc. - g) Actividades complementarias del comercio, exposición y venta de utillaje comercial: Mantenimiento y reparación de equipos, reparación de embalajes, etc. - h) Actividades auxiliares del transporte: Talleres de reparaciones, asistencia a vehículos frigoríficos, Inspección Técnica de Vehículos, ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── reparación y venta de neumáticos, exposición y venta de vehículos y recambios, servicio de grúas, servicios de lavado, báscula, etc. - i) Otros usos de servicios: Todos aquellos usos no incluidos en la relación anterior que ofrezcan servicios a los vehículos conductores, empresas y trabajadores usuarios del PL y servicios a los vehículos y a la maquinaria utilizada. - j) Actividades auxiliares de los subgrupos anteriores: Casetas de control, casetas de servicios e infraestructuras. - k) Aparcamiento de vehículos pesados: Incluidos servicios complementarios, como caseta de control, vestuarios, lavado automático, etc. 2. Urbanización: El proyecto de edificación o, en su caso, el Estudio de Detalle deberá incluir la totalidad de la parcela, definiendo la urbanización completa, con los accesos, aparcamientos, zonas de almacenaje y el tratamiento de las zonas ajardinadas. Las zonas libres interiores de parcela, que no se destinen a viario o aparcamiento, que den frente a alineaciones oficiales a vías principales deberán ajardinarse. Estas zonas de retranqueo obligatorio deberán arbolarse y ser objeto de tratamiento paisajístico a fin de limitar el impacto visual y ambiental de estas instalaciones próximas al medio urbano. Se permite la utilización de estas zonas libres como áreas de aparcamiento, almacenamiento en superficie, instalaciones de infraestructuras, casetas de servicios (no computables a efectos de edificabilidad), e infraestructuras. 3. Plazas de aparcamiento: Se deberán resolver en el interior de la parcela las operaciones de carga y descarga. Se dispondrán en el interior de las parcelas la menos 1 plaza por cada 100 m2 construibles en el uso predominante. ## Capítulo 11. Ordenanza 9 (T). TERCIARIO Artículo 549. Ámbito y características 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 9 (T). 2. Corresponde con las zonas de la ciudad dedicadas a actividades terciarias ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── (comerciales, de oficinas y hostelería), tal como son definidas en las Normas de Usos incluidas en la presente Normativa. En el ámbito de esta Ordenanza no se incluye el sector S-CS.2 (Arasur), que se regula por Ordenanza específica 8 (I) 5º. 3. Esta Ordenanza, en su caso, también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo (UED) y a los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida en este Plan General. Artículo 550. Áreas de aplicación 1. Comprende las áreas delimitadas en este Plan General, situadas en los ejes estructurantes definidos por las actuales carreteras N-I y de Logroño, correspondiendo con accesos principales al núcleo urbano de Miranda de Ebro: 2. -la zona situada en la actual N-I, en el acceso norte a la ciudad, entre las calles Burgos, Bilbao y Alava. 3. -la zona situada al este de la ciudad, denominada Cascajos, entre el acceso previsto al polígono industrial de Bayas, la proyectada Ronda Este y las vías férreas. 4. -el área situada al este de la ciudad, en la carretera de Logroño junto al puente sobre el río Bayas, que incorpora la estación de servicio. 2. La normativa propuesta regula la reordenación de estas áreas mediante la consolidación de los usos terciarios en localizaciones estratégicas dentro de la estructura de la ciudad, así como la implantación de nuevos desarrollos terciarios. ## Artículo 551. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Comercial, Oficinas y Hostelería. ## 2. Usos compatibles - ƒ Residencial, Tipo A, únicamente para personal de vigilancia. - ƒ Oficinas, Tipo A. - ƒ Comercial, tipos A y B, en todas sus categorías. - ƒ Hostelería, tipos A, B y C. - ƒ Industrial, tipos B y C. - ƒ Servicios del automóvil, tipos A, C, D y E (este último sólo en parcela exclusiva y usos complementarios). - ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A, C y E. - ƒ Equipamientos. - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipos A, B y C. - ƒ Servicios Urbanos. - ƒ Vías públicas. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 552. Condiciones de edificabilidad 1. Tipología de la edificación: Edificación aislada o adosada. 2. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones oficiales son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, o, en su caso, en las fichas de las Unidades de Ejecución y en la documentación del planeamiento de desarrollo aplicable. Las alineaciones señaladas tendrán el carácter de línea máxima de edificación, sin perjuicio de los retranqueos obligatorios a respetar por ésta. 3. Coeficiente de edificabilidad: Es el cociente entre el valor resultante de aplicar las condiciones de volumen y la superficie bruta de la parcela, expresado en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de superficie de los terrenos; excepto que, en su caso, en las fichas de los Sectores o de planeamiento de desarrollo del presente Plan General se establezcan otras distintas, que tendrán carácter vinculante. Será 2 m 2 /m 2 . ## 4. Condiciones de volumen - a) Altura máxima: Corresponde con el número de plantas que figura en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, o en su caso, en las fichas de los Sectores o planeamiento de desarrollo del presente Plan General, sin que pueda superarse una altura de IV (Baja+3) plantas en nuevas edificaciones o ampliación de existentes. - b) Ocupación máxima en planta: 60 %. - c) Retranqueos mínimos: - a la alineación oficial: 5 m. - a linderos laterales y trasero: 5 m. ## 5. Condiciones de parcela - a) Parcela mínima: 1.000 m2. - b) Frente mínimo: 20 m. ## Artículo 553. Condiciones particulares Las edificaciones residenciales unifamiliares existentes en Cascajos, al este del río Bayas, se declaran expresamente fuera de ordenación, no pudiendo aumentar sus condiciones de edificabilidad actuales. En esta zona se permite el uso industrial existente de naves y almacenes. ## 1. - Condiciones estéticas y de composición Composición libre. El proyecto de edificación deberá incluir la totalidad de la parcela, definiendo la urbanización completa, con los accesos, aparcamientos y ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── el tratamiento de las zonas ajardinadas. Las zonas libres de la parcela que no se destinen a viario o aparcamiento, que den frente a alineaciones oficiales a vías principales deberán ajardinarse. No se permite la utilización de estos espacios como depósito de materiales o de vertido de desperdicios. ## 2. Plazas de aparcamiento: De aplicación las condiciones establecidas en las Normas de Usos de este Plan General, y en su defecto, se exigirá 1 plaza de aparcamiento por cada 100 m 2 edificados sobre rasante. ## Capítulo 12. Ordenanza 10 (EQ). EQUIPAMIENTO Artículo 554. Ámbito y áreas de aplicación 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 10 (EQ). 2. Será de aplicación en todas las áreas de la ciudad destinadas a equipamientos y servicios sociales, culturales, religiosos, deportivos y demás dotaciones al servicio de la población, sean públicos o privados, tal como son definidas en las Normas de Usos contenidas en la presente Normativa. Se incluye en esta ordenanza los equipamientos comerciales, que se regularán de acuerdo con las condiciones establecidas para el uso comercial de las presentes Normas. 3. Esta Ordenanza, en su caso, también será de aplicación a las unidades de ejecución en desarrollo (UED) y a los sectores de suelo urbano no consolidado con ordenación detallada establecida en este Plan General. Artículo 555. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Equipamiento. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo A, únicamente para personal de vigilancia y B, sólo para residencias de estudiantes, colectivos religiosos y similares). 4. ƒ Oficinas, tipo A, vinculadas al uso predominante. 5. ƒ Comercial, tipos A y B, en todas sus categorías, vinculado al uso predominante. 6. ƒ Hostelería, tipos A y B, vinculada al uso predominante. 7. ƒ Servicios del automóvil, tipos A y D, vinculado al uso predominante. ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipos A, B y C. - ƒ Servicios Urbanos. - ƒ Vías públicas. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 556. Condiciones de edificabilidad 1. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, en las fichas de los Sectores y, en su caso, en la documentación de planeamiento de desarrollo aplicable. La alineación corresponde a la delimitación del ámbito de aplicación de esta Ordenanza. ## 2. Coeficiente de edificabilidad Equipamientos no deportivos : Con carácter general, la edificabilidad será de 1,5 m 2 /m 2 sobre parcela bruta, salvo para el equipamiento ya existente, en el que se mantendrá la edificabilidad actual, salvo que esta sea inferior a dicho coeficiente, en cuyo caso se aplicará éste, sin perjuicio de lo establecido en el siguiente artículo 445 para los Equipamientos en manzana cerrada. Equipamientos deportivos : La edificabilidad máxima será de 0,5 m 2 /m 2 sobre parcela bruta, salvo para el equipamiento ya existente, en el que se mantendrá la edificabilidad actual, salvo que esta sea inferior a dicho coeficiente, en cuyo caso se aplicará este. ## 3. Condiciones de volumen: Con carácter general, se establecen las siguientes condiciones: - a) Altura máxima de cornisa: 15,00 m. - b) Ocupación máxima en planta: 70 %. - c) Retranqueos mínimos: La situación de la edificación en la parcela será libre, en caso de producirse retranqueos a linderos laterales y/o trasero, será al menos de 1/2 de la altura de la edificación, con una distancia mínima de 3 m. En cualquier caso, se observarán los módulos y normas específicas en la materia, así como deberá tenerse en cuenta las características del entorno, dentro del carácter singular que debe tener la edificación destinada a equipamientos. Los equipamientos que se sitúen en parcelas calificadas para este uso en el interior de manzanas, tanto cerrada como abierta, deberán incorporar en su diseño soluciones arquitectónicas y medidas correctoras para minorar su posible incidencia visual en las edificaciones próximas. Las obras de nueva edificación y/o ampliación de equipamientos existentes no superarán, con carácter general, una altura ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── máxima de II plantas (Baja + 1) y 7,00 m. de altura de cornisa. Estas alturas podrán superarse excepcionalmente, cuando a juicio razonado de los servicios técnicos municipales, y en razón a la naturaleza del mismo, requieran una altura mayor. Artículo 557. Condiciones particulares 1. Condiciones estéticas y de composición Composición libre. El Ayuntamiento podrá, excepcionalmente, admitir variaciones en las condiciones de volumen definidas con carácter general, en función de la utilidad pública del servicio y de las necesidades racionales del mismo. 2. Plazas de aparcamiento: Según el tipo de equipamiento de que se trate, los nuevos equipamientos que se implanten con posterioridad al Plan General deberán cumplir: Escolar : Espacio para un autobús por cada 250 plazas escolares o fracción superior a 125. Cultural y asistencial : 1 plaza por cada 100 m² construidos. Sanitario : 1 plaza por cada 5 camas, cuando disponga de hospitalización, y un mínimo de una plaza por cada 100 m² construidos en todo caso. Servicios públicos : 1 plaza por cada 40 m 2 construidos. Mercado municipal : Sin perjuicio de lo establecido en las normas del uso comercial de este plan General, se deberá disponer, al menos, 1 plaza por cada 20 m 2 de superficie de venta, disponiendo además de zona de carga y descarga fuera de la vía pública, en proporción de una plaza de 7 m. x 4 m. por cada 10 puestos de venta. Deportivo : 1 plaza por cada 500 m2 de parcela. 4. Equipamientos en Manzana Cerrada o Abierta: Los equipamientos localizados en parcelas emplazadas en manzana cerrada o abierta (edificación entre medianeras), deberán cumplir las condiciones particulares de la Ordenanza aplicable a la edificación de su entorno, en lo que se refiere a condiciones de edificabilidad (coeficiente de edificabilidad, condiciones de volumen y parcela mínima). ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── ## Capítulo 13. Ordenanza 11 (EL). ZONAS VERDES Y ESPACIOS LIBRES Artículo 558. Ámbito y áreas de aplicación 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 11 (EL). 2. Será de aplicación en todas las áreas de la ciudad dedicadas a espacios libres y zonas verdes de uso público o privado, éste último con las particularidades que se presentan en el presente capítulo. Artículo 559. Condiciones de uso 1. Uso predominante: Zonas verdes y espacios libres. 2. Usos compatibles 3. ƒ Residencial, tipo A, únicamente para personal de vigilancia. 4. ƒ Hostelería, tipo A, en construcciones ligeras tipo quiosco. 5. ƒ Instalaciones abiertas para espectáculos y quioscos para música. 6. ƒ Servicios del automóvil y el transporte, tipos A (sólo se permite en aquellas áreas de zonas verdes y espacios libres que tengan una superficie superior a 5.000 m2) y D, con una ocupación no superior al 10 % y al 50 %, respectivamente, de la superficie total del espacio libre público donde se localice. 7. ƒ Equipamientos públicos vinculados al ocio cultural, recreativo, deportivo y otras instalaciones análogas compatibles con el uso predominante. Sólo se permiten en aquellas áreas de zonas verdes y espacios libres que tengan una superficie superior a 5.000 m2. 8. ƒ Servicios urbanos públicos. 9. ƒ Espacios libres públicos y zonas libres, tipos A, B y C. 3. Usos prohibidos: Todos los demás. ## Artículo 560. Condiciones de edificabilidad 1. Alineaciones de la edificación: Las alineaciones oficiales son las señaladas en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, en las fichas de los Sectores y, en su caso, en la documentación del planeamiento de desarrollo aplicable. La alineación corresponde a la delimitación del ámbito de aplicación de esta Ordenanza, equivalente a alineación de parcela o pública, según la definición contenida en las Normas de Edificación incluidas en la presente Normativa. 2. Coeficiente de edificabilidad: La edificabilidad será como máximo de 0,10 m 2 /m 2 sobre parcela bruta. 3. Condiciones de volumen ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── . - a) Altura máxima: I planta (Baja). La altura máxima de cornisa será de 4 m. Esta altura podrá superarse excepcionalmente, cuando a juicio de los servicios técnicos municipales, existan circunstancias objetivas que lo justifiquen en razón a la naturaleza y funcionalidad de dichos elementos. - b) Ocupación máxima en planta, sobre rasante: 10% de la parcela neta, para el conjunto de las construcciones e instalaciones. En caso de permitirse esta ocupación para usos compatibles, deberá descontarse del cómputo de los estándares de Espacios Libres Públicos legalmente exigibles. Artículo 561. Condiciones particulares 1. Materiales y cerramientos: Los cerramientos de parcela no podrán sobrepasar una altura de 1,0 m. en material opaco, debiendo ser tratados con vegetación u otra solución diáfana por encima de dicha altura. Se deberán utilizar materiales y cerramientos que procuren la integración estética acorde con el carácter de estas áreas, de acuerdo con las determinaciones que establezca el Ayuntamiento. 2. Construcciones auxiliares: Se permiten construcciones auxiliares para acceso, en su caso, a los usos permitidos situados bajo rasante, siempre que no se superen las condiciones de edificabilidad establecidas. 3. Accesos: Los espacios libres y zonas verdes públicos colindantes con parcelas edificables que tengan señaladas alineaciones oficiales en este Plan General o en planeamiento de desarrollo podrán disponer, sólo para aquellas edificaciones existentes que no tengan posibilidad de otro acceso rodado, de acceso exclusivo de servicio a las mismas, siempre que se cumpla lo establecido en el artículo 560.3.b) de esta Normativa respecto a la ocupación máxima y en las condiciones que establezca el Ayuntamiento. 4. Zonas libres: Las zonas libres privadas, incluyendo las de uso público en superficie, que se identifican con los códigos ZL y ZL(s), respectivamente, en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano de este Plan General o las que, en su caso, se establezcan en el planeamiento de desarrollo del mismo se regularán por las Condiciones establecidas en este capítulo con las siguientes particularidades: 5. -En situación sobre rasante, y sin superar la ocupación máxima del 10 %, sólo se permiten instalaciones deportivas y de recreo al aire libre, viario privado e instalaciones necesarias para el suministro de servicios a la edificación, y el uso de Servicios del Automóvil, tipos A y B. En las zonas libres de uso público en superficie ZL(S) no se permite ninguna ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 3 ocupación sobre rasante. - -En situación bajo rasante, se permite ocupar la totalidad de la parcela para el uso de Servicios del Automóvil, tipos A y B, vinculado a la edificación. - -Las zonas libres de uso públicos que estén colindantes con espacios libres públicos deberán estar en continuidad física y funcional con las mismas, no pudiendo disponerse cierres que impidan dicha continuidad. A estos efectos, el Ayuntamiento podrá establecer condiciones precisas para garantizar su cumplimiento. ## Capítulo 14. Ordenanza 12 (SGF). SISTEMA GENERAL FERROVIARIO Artículo 562. Ámbito y áreas de aplicación 1. Es el definido en los planos de Ordenación y Gestión del Núcleo Urbano con el código 12 (SGF). 2. Será de aplicación en las áreas de la ciudad de Miranda de Ebro ocupadas por el sistema ferroviario (RENFE). Artículo 563. Normativa de aplicación Se regirá por la normativa específica de su ordenación: Normas Urbanísticas Reguladoras del Sistema General Ferroviario " 3 , que se recoge en el artículo 138 de las Normas de Uso de este Plan General. Artículo 564. Condiciones particulares 1. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo anterior, los usos permitidos en esta ordenanza que a continuación se especifican, estarán sujetos a las siguientes condiciones: 2. -Viviendas: Se permitirá la construcción de viviendas siempre que se destinen a uso exclusivo directo al servicio del funcionamiento del sistema ferroviario. 3. -Oficinas: Sólo se admitirán las oficinas vinculadas con el servicio ferroviario. Dirección de Patrimonio y Urbanismo, RENFE. Octubre 1.992 ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── - -Comercial: Se permite siempre que los locales comerciales sean propiedad de RENFE, aún cuando su explotación corresponda a terceras personas mediante arrendamiento o concesión. - -Residencias comunitarias: Exclusivamente para uso de los agentes del ferrocarril hasta un máximo de 300 camas. - -Hotelero: La superficie edificada en este uso no podrá superar los 4.000 m². Estos usos citados no podrán superar en conjunto, el 50 % de la edificabilidad total correspondiente al suelo ferroviario sobre el que se ubiquen. - -Salas de reunión: Se permite para uso exclusivo del personal ferroviario, con una superficie edificada máxima de 500 m². - -Religioso: Exclusivamente se permiten capillas y oratorios, con una superficie máxima de 500 m². - -Sanitario: Clínica de urgencia y consultorios para hospitalización de enfermos, con una superficie máxima de 2.000 m². - -Deportivo: Exclusivamente para deportes sin espectadores y para uso del personal vinculado al servicio ferroviario. - -Cultural: Se permiten locales, escuelas, guarderías y centros de formación con una ocupación máxima de 4.000 m². 2. Complementariamente a los usos permitidos en esta ordenanza, se autoriza expresamente el uso de Servicios del Automóvil y el Transporte, tipo F, en la categoría de Centro de Transportes y Plataforma Logística. Con esta finalidad, se ha realizado un Convenio Urbanístico con el Ayuntamiento, estando en desarrollo un Plan Especial de Infraestructuras para esta actuación singular (APD-PE.3: 'Plataforma Logística'), cuyo ámbito se señala en los planos de Ordenación y Gestión, escala 1:1.000, del presente Plan General, siendo de aplicación en ese ámbito las determinaciones urbanísticas de ese planeamiento de desarrollo aprobado, y cuyas determinaciones de ordenación general se contienen en la Ficha correspondiente de la Memoria de este Plan General (APD-PE.3: PLAN ESPECIAL DE INFRAESTRUCTURAS: PLATAFORMA LOGÍSTICA). ──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────── 49 15 SUE-D (R.11) TRAN 106 482.50 477.47 482.37 474.31 475.39 EM I 476.42 EL I 51 477.43 III 473.70 P-R P-R 108 477.54 482.37 I 473.70 477.05 477.41 56 I IV COLEGIO EQ-E (p) M.M. FRANCISCANAS P 482.33 I 473.44 473.46 474.68 P-R 474.59 477.37 473.40 477.48 476.85 477.79 P-R 71 60 482.21 483.92 473.28 ZL 474.50 476.36 475.44 P-R 476.39 61 DEP. GAS EM 481.27 I CALLE CARRETERA DE ORON 484.60 475 49I 474.27 475 477.44 476.63 477.35 474.46 P-R 473.70 473.63 475.48 ZL CALLE LA ALONDRA 13 476.89 P-R 62 480 477.33 I 478.50 I 473.42 473.72 473.68 473.60 475.29 P-R 477.51 EM I 64 72 BU-73%%c I 11 S+II I I I 473.35 475.66 475.26 9 S+II 477.66 477.33 I P-R 475.70 477.11 7 S+II 65 I 5 S+II EM 483.29 484.75 486.86 474.65 III III III 475.59 1 3 S+II 31 P-C P-C 61 I 59 57 I III S+II S+II 477.68 480.27 II I 55 53 I III ACCESO 477.46 I 475.73 51 I 49 I P-R 477.92 EM 485 43 472.86 P-C 475.23 47 I 45 43 472.55 472.48 EDIFICIO HALCON III 473.41 41 475 P-C 476.66 476.54 2 476.40 7 (RUE) 1º b 476.91 476.44 40A EL 21 S+II 19 S+II 477.11 17 S+II S+II 484.75 41 39 37 35 S+II 482.29 I III 33 S+II 477.53 477.33 487.77 31 S+II 29 S+II 86D I COB 478.44 479.37 90 K-2 27 S+II 476.98 25 474.35 474.57 473.11 476.91 23 S+II II 480.29 483.78 486.50 478.44 P-R S+II 477.31 ZL 472.86 I TRAN 84 474.17 476.99 15 13 S+II S+II S+II S+II I 469.32 471.72 473.16 11 S+II 489.59 474.54 475.45 FRONTON 476.65 9 7 S+II 5 CALLE AGUZANIEVES S+II 29C 30C CARRETERA ORON TLF 478.48 SR-PA 480.37 TANATORIO S+I 478.91 3 S+II 1 III 86C 470 42 473.41 II 474.14 476.55 S+II 477.51 471.46 II EQ-E 473.78 III 475.79 EM 476.58 II EM I 480.37 489.47 I 470.33 P-R 473.55 P I 477.31 82T TLF 477.79 478.56 39 ACCESO III 475.27 III 474.32 TLF I 7 (RUE) 1º a COB I 475.35 80 EM EM COB P II EM 488.57 I I I 472.41 I I 82D I II I COB I 475.96 I II I 82 486.50 489.32 471.14 471.51 EQ-D 472.50 I I I COB P EM EQ-E (p) 471.63 472.56 474.36 78 I 484.31 488.48 EM P EM II 473.91 23 EM I I I I I 21 19 I P-C 474.40 II 76 476.46 EM I EM EM P EQ-So 470.62 I I ( ( EL LAS CIGUENAS 11 I 9 I 17 474.87 EM EM 479.05 EM EM II 473.98 15 I 13 I II 7 I 5 I I 471.50 3 COB 486.68 470.15 I I 64 68 II EL 473.88 I 1 EM I 474.38 I EM I I 62 66 472.63 I 475.44 P 480.43 480 SR-PA(H) 481.55 483.42 60 I I I I I I 58 I 469.71 469.75 50 I 74A I 476.46 48 471.21 I II EM I 485 485.40 486.68 487.66 II 42 46 II I I 74 II 40 44 I I 477.20 478.82 479.23 P I 38 I I I 68 II 72 473.11 474.42 475.37 II EM 36 EM I I I I I 70 I I II 54 II 56 EM EM 473.28 I P I I I 471.07 I I COB I EM I I II 52 473.31 EM I 469.14 469.90 469.25 469.40 469.80 7 (RUE) 1º a I I 474.46 478.21 471.76 476.25 I 50 P I P I+T I II P I 472.29 EM 475.37 479.51 I 490 I P I I I P I 48 I I P I P SR-PN-2.1 494.46 471.41 I I 477.16 I I I 471.10 I P P I EM 493.54 I 472.29 I 468.85 469.18 26 I 496.84 EM I 476.41 480.28 I I 468.74 470.26 472.36 473.28 EM 493.54 495 5 3 471.27 I 479.26 500.80 I 470.20 478.53 I 500 470.39 EM EM I I 2 469.26 I 472.36 I EM P P I 505 469.93 476.41 I 494.26 EM 470.15 471.27 I EM EM 36 EM 479.48 I I 469.26 470.25 474.60 486.68 494.26 I EM P I I EM I 473.28 480.37 P I 471.15 I APD- SUE-D(R.9) P EM I P I IV EM (EXP) la ordenación del término municipal) - D - ND CLASIFICACIÓN DEL SUELO SU SUELO URBANO SUE SUELO URBANIZABLE DELIMITADO NO DELIMITADO SR SUELO RÚSTICO (Según categorias establecidas en SISTEMAS GENERALES SG-EL ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS SG-EQ SG-S SG-V EQUIPAMIENTO SERVICIOS URBANOS VIAS PÚBLICAS A OBTENER SG-VP VIAS PECUARIAS SISTEMAS DE OBTENCIÓN EXISTENTE EXPROPIACIÓN ADSCRITO A SECTOR DE SUELO URBANIZABLE (S) SUPRAMUNICIPAL PLANEAMIENTO DE DESARROLLO ED ESTUDIO DE DETALLE PP PE PERI PLAN PARCIAL EN SUELO URBANIZABLE PLAN ESPECIAL PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR /i0/i0/i0 (E) (SUE) /i0/i0/i0 /i0/i0/i0 APD- AREAS DE PLANEAMIENTO EN DESARROLLO ÁMBITOS DE GESTIÓN /i0/i0/i0 /i0/i0/i0 AA ACTUACIONES AISLADAS S UA SECTORES EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADO UNIDADES DE ACTUACIÓN UED UNIDADES DE EJECUCIÓN EN DESARROLLO ORDENANZAS DE USO DEL SUELO - Suelo Urbano: Nº ( ) 1º a Ordenanza, Grado, Subgrado 1 (CH) 2 (RET) 3 (REA) 4 (RE) 5 (RBE) 6 (RUC) 7 (RUE) 8 (I) 9 (T) 10 (EQ) 11 (EL) CONJUNTO HISTÓRICO RESIDENCIAL ENSANCHE TRADICIONAL RESIDENCIAL ENSANCHE MODERNO RESIDENCIAL EXTENSIVA RESIDENCIAL BLOQUE EXENTO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN CASCO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EXTENSIVA INDUSTRIAL TERCIARIO EQUIPAMIENTOS ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES 12 (SGF) SISTEMA GENERAL FERROVIARIO - Suelo Urbanizable Delimitado ÁREAS DE PLANEAMIENTO EN DESARROLLO SECTOR "MIRANDA SUR" ALINEACIÓN OFICIAL Y Nº MÁX. DE ALTURAS (VP) = VIVIENDA PROTEGIDA ALINEACIÓN DE EDIFICACIÓN LÍNEA DE RETRANQUEO OBLIGATORIO EM 488.23 EM I EM 493.75 488.66 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 492.69 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0 488.64 493.75 ZL A-17 SISTEMAS LOCALES /i0/i0/i0 (p) =TITULARIDAD PRIVADA (*) = LOCALIZACIÓN VINCULANTE EL ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS EQ S EQUIPAMIENTOS ESCOLAR DEPORTIVO RELIGIOSO SANITARIO, ASISTENCIAL SOCIOCULTURAL COMERCIAL ADMINISTRACIÓN, SERVICIOS PÚBLICOS E INSTITUCIONES SERVICIOS URBANOS V -AP VIARIO ÁREA DE APARCAMIENTO ZONA LIBRE PRIVADA (s) = DE USO PÚBLICO EN SUPERFICIE ELEMENTO CATALOGADO USOS DECLARADOS FUERA DE ORDENACIÓN EM /i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 SG-EL /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0 ADAPTACIÓN DEL PLAN GENERAL /i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 DE ORDENACIÓN URBANA 506.86 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 494.53 /i0/i0/i0 /i0/i0/i0 TEXTO REFUNDIDO "LA PICOTA" (E) SR-EU 506.86 EM /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 507.31 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 506.95 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 508.32 /i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0/i0 508.32 SR-PN-4 SR-PA 2 0 0 5 M I R A N D A D E E B R O EM-3 1 6 12 19 26 33 37 41 EM-9 2 7 13 20 27 34 38 /i0/i0/i0 /i0/i0/i0 EM 469.26 EM P 468.14 I I 472.48 I P I I 468.16 P I I I II EM EM I EM EM 470.33 I I I I I 467.54 469.26 I P I P EM I EM EM I I EM EM-11 N escala 1 / 1000 PLANO: ORDENACIÓN Y GESTIÓN DEL NUCLEO URBANO REDACTOR: urb Urbanismo, Arquitectura y Medio Ambiente S. L. EPYPSA ESTUDIOS PROYECTOS Y PLANIFICACIÓN, S.A. EM-6 EM-7 -E -D -R -S -So -Co -A 15 22 29 3 9 16 23 4 10 17 24 30 31 EM-8 5 11 18 25 32 EM-9 8 14 21 28 35 39 36 40 EM-10 29