Valoración Suelo Industrial
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INFORME DE VALORACIÓN
CLIENTE: EXCMO. AYUNTAMIENTO DE LA LUISIANA
TIPO DE INMUEBLE: Parcela pública (1960623UG0526S0001UJ)
UBICACIÓN: Avenida de Andalucía s/n
“POLÍGONO INDISTRIAL LOS MOTILLOS”
POBLACIÓN (Provincia): La Luisiana - 41430 (Sevilla)
FECHA DEL INFORME: 05/09/2024
TÉCNICO VALORADOR: D. APRONIANO DIEZ CARDONA (arquitecto)
GESTIÓN DE ACTIVOS & ASESORES TÉCNICOS, sl
DIEZ Firmado digitalmente
CARDONA
por DIEZ CARDONA
APRONIANO -
APRONIANO 24290571H
Fecha: 2024.09.26
- 24290571H 10:17:17 +02'00'
Septiembre 2024
APRONIANO DIEZ CARDONA - colegiado nº 2927 del C.O.A.S. - E-mail: adiezcardona@hotmail.com
GESTION DE ACTIVOS & ASESORES TECNICOS, S.L. – AVENIDA GUERRITA Nº27- 1C - CORDOBA 14005
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Informe de valoración de parcela pública en el Polígono Industrial “Los Motillos”, en La Luisiana (Sevilla).
ÍNDICE
Informe de valoración
0 Certificado. 03
1 Solicitante. Finalidad. Objeto 04
2 Identificación. 02
3 Comprobaciones. Documentación utilizada 02
4 Localidad. 02
4.1 Situación y Emplazamiento. 03
4.2 Entorno 04
5.1 El terreno. 05
5.2 Infraestructuras. 05
6 Edificación. 06
7 Imágenes ubicación y entorno. 06
7 Croquis de la Parcela. 07
8 Situación urbanística. 07
9 Protección. Ocupación. 07
10 Información de mercado. 07
10 Homogeneización – Valor Adoptado. 08
10 Conclusiones. 09
11 Método de Comparación. 09
12 Valor de Mercado. 09
13 Puntos fuertes y débiles. 09
Anexos.
a.1 Información catastral. 11
a.2 Nota Simple Registral. 12
a.3 Planimetría parcela pública 14
a.3 Declaración Responsable del Técnico. 15
a.4 Certificado de Colegiación del Técnico. 16
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Informe de valoración de parcela pública en el Polígono Industrial “Los Motillos”, en La Luisiana (Sevilla).
CERTIFICADO DE VALORACIÓN
A petición del Excmo. Ayuntamiento de La Luisiana, CIF. P4105600C. Con domicilio en la
Plaza Pablo de Olavide nº 12, de La Luisiana c.p. 41430 (Sevilla). Y para la finalidad de
determinar el Valor de Mercado del inmueble, se emite el presente certificado de
valoración.
El inmueble que se valora es una parcela pública, libre de edificación.
Se ubica en la avenida de Andalucía s/n, en el Polígono Industrial “Los Motillos” en La
Luisiana (Sevilla).
La parcela tiene fachada a la avenida de Andalucía, antigua carretera nacional IV.
REGISTRO FINCA Nº TOMO LIBRO FOLIO ALTA Referencia Catastral
Écija 7340 1540 134 220 1 1960623UG0526S0001UJ
Conforme con la finalidad para la que se nos ha solicitado la valoración, con los
principios, criterios y métodos que se indican, el análisis de la documentación que se nos
ha aportado y las comprobaciones que hemos realizado, es nuestra opinión que al
10/09/2024:
EL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE ES DE 52.745 euros
(CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO euros)
El valor del inmueble equivale a su valor de Mercado y se ha obtenido por el Método de
Comparación.
Y para que surta los efectos oportunos se emite el presente Informe en Córdoba,
a 26 de septiembre de 2024.
DIEZ Firmado digitalmente
por DIEZ CARDONA
CARDONA
APRONIANO -
APRONIANO - 24290571H
Fecha: 2024.09.26
24290571H
10:17:34 +02'00'
Firma: El Arquitecto
D. Aproniano Diez Cardona
GESTIÓN DE ACTIVOS & ASESORES TÉCNICOS, SL
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Informe de valoración de parcela pública en el Polígono Industrial “Los Motillos”, en La Luisiana (Sevilla).
1. SOLICITANTE, FINALIDAD Y OBJETO DEL INFORME.
El presente Informe de valoración ha sido encargado por el Excmo. Ayuntamiento de La
Luisiana, CIF. P4105600C. Con domicilio en la Plaza Pablo de Olavide nº 12, de La Luisiana c.p.
41430 (Sevilla).
La finalidad de la valoración es determinar el Valor de Mercado del inmueble.
El criterio de valoración utilizado es el de Valor de Mercado obtenido por el Método de
Comparación.
2. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE.
2.1 IDENTIFICACIÓN FÍSICA.
El inmueble que se valora es una parcela de titularidad pública, en suelo industrial.
Tiene la siguiente identificación física:
Municipio: La Luisiana (41430)
Provincia: Sevilla
Dirección: Avenida de Andalucía s/n, Polígono Industrial “Los Motillos”.
2.2 IDENTIFICACIÓN REGISTRAL.
REGISTRO FINCA Nº TOMO LIBRO FOLIO ALTA
Écija 7340 1540 134 220 1
2.3 REFERENCIA CATASTRAL.
1960623UG0526S0001UJ
3. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADAS
3.1. DOCUMENTACION
Para realizar el presente Informe de valoración se ha utilizado la siguiente documentación:
- Parcelario a escala 1:500.
- Planeamiento urbanístico (PGOU)
- Documentación catastral del inmueble.
- Documentación registral del inmueble.
- Estudio de Detalle para definición del trazado local de viario secundario en
parcela pública en La Luisiana (Sevilla).
Redactado por D. Carlos Villalba Fernández, arquitecto C.O.A.S. colegiado nº 5691
3.2. COMPROBACIONES
Asimismo, se han realizado las siguientes comprobaciones:
- Inspección ocular del inmueble
- Identificación física. (*)
- Comprobación de la superficie. (*)
- Comprobación de las servidumbres visibles. (*)
- Comprobación ocular del estado de construcción.
- Estado de ocupación de inmueble.
- Uso o explotación existente.
- Existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico. (*)
(*) Todas las comprobaciones han sido realizadas mediante una inspección ocular y a partir de los documentos
e informaciones del PGOU de La Luisiana.
Como resultado de la documentación utilizada y de las comprobaciones realizadas se han
obtenido los datos y conclusiones que se presentan en los capítulos de este informe.
4. LOCALIDAD Y ENTORNO
4.1 LOCALIDAD
Municipio : La Luisiana 41430 (Sevilla)
Barrio / Distrito : Polígono Industrial “Los Motillos”
Ocupación laboral principal : Múltiple (residencial, terciario, turismo, servicios, etc.)
Población de Derecho : 4.608 Habs. (INE, 1de enero de 2023)
Evolución reciente : Estable, significación positiva
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SITUACIÓN. La Luisiana, Polígono Industrial Los Motillos” (Sevilla)
EMPLAZAMIENTO.
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4.2 ENTORNO DEL INMUEBLE
Delimitación del entorno:
El entorno es industrial. La parcela se sitúa en suelo industrial, de naves adosadas. Se encuentra
en el límite del suelo urbano residencial. La comunicación con el resto de la población es
buena. Zona totalmente consolidada, caracterizada por una densidad de naves media-alta. La
zona urbana se caracteriza por una densidad de viviendas media, en la que las nuevas
operaciones inmobiliarias consisten fundamentalmente en edificaciones de nueva planta y
reforma o rehabilitación de las existentes.
Rasgos básicos territoriales
Tipología del entorno : Industrial-Urbano Usos dominantes : Industrial
Ordenación : Naves adosadas Densidad : Media-Alta
Destino edificios : Naves industriales Destino residencial : No autorizado
Desarrollo edificatorio
Grado de consolidación : Alto Nivel de Ocupación : Medio-Alto
Antigüedad estimada : > 20 años Renovación edificaciones: Alta
Desarrollo edificatorio : Alto Potencial edificatorio : Medio
Calidad constructiva : Media
Infraestructuras del entorno y grado de conservación
Pavimentación : Terminada Alumbrado público : Terminado
Abastecimiento de agua : Red general Teléfono : Sí tiene
Saneamiento : Red general Gas ciudad : No tiene
Electricidad : Red general Grado de conservación : Bueno
Equipamientos del entorno
Comunicaciones : Buenas Escolar : Adecuado
Transportes públicos : Autobús y taxi Hotelero : Suficiente
Aparcamiento público : Suficiente Sanitario : Suficiente
Comercio : Adecuado Deportivo : Adecuado
La ubicación próxima al casco urbano y su buena comunicación con el mismo le permite
disponer de sus servicios y equipamientos, comercial, administrativo, restauración, docente, etc.
ENTORNO.
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5. EL TERRENO
La parcela existente, de titularidad municipal, incluye la catastral 1960623UG0526S0001UJ y la
zona desafectada de la antigua carretera nacional IV. Tiene 1.204,28 m2 de superficie.
La parcela tiene fachada a la Avenida de Andalucía (antes carretera) y a la calle Madrid
(del polígono industrial).
En esta parcela se va a ejecutar un nuevo vial, de 12 m de anchura, formado por dos aceras
de 2,50 m de anchura cada una y una calzada de 7,00 m de anchura. Este vial contará con
todos los servicios urbanísticos necesarios, según se determina en el Estudio de Detalle
redactado por D. Carlos Villalba Fernández, arquitecto colegiado nº 5691 del C.O.A.S.
La parcela libre resultante tras el trazado del nuevo vial tendrá una superficie de 342,12 m2.
5.1 SUPERFICIE DEL TERRENO.
CATASTRAL REGISTRAL EXISTENTE RESULTANTE ADOPTADA
SUPERFICIE 656 m2 656 m2 1.204,28 m2 342,12 m2 342,12 m2
La superficie de la parcela que se valora en el presente informe es de 342,12 m2
ESTADO ACTUAL ESTADO RESULTANTE
5.2 INFRAESTRUCTURAS DEL TERRENO.
El día de la visita 10/09/2024, la parcela se valora está pendiente de delimitar y las obras de
urbanización del nuevo vial secundario no se han comenzado.
El polígono industrial dispone de las siguientes infraestructuras a pie de parcela:
Pavimentación: Terminada
Agua : Terminada
Saneamiento: Terminada
Teléfono: Existe
Alumbrado: Existe
Gas Ciudad: No existe
Las infraestructuras del polígono están construidas y, aparentemente, no existe ninguna
carga pendiente.
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6. EDIFICACION
6.1 SUPERFICIE EDIFICACION.
No existe ningún tipo de edificación en la parcela.
7. IMÁGENES DE LA PARCELA EN SU ENTORNO
ESQUINA CL. MADRID CON LA AVDA. DE ANDALUCÍA
VISTA DESDE LA AVDA. DE ANDALUCIA
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CROQUIS DE LA PARCELA.
8 SITUACIÓN URBANÍSTICA
La información urbanística ha sido obtenida de las Normas Urbanísticas del vigente Plan General de
Ordenación Urbanística de La Luisiana.
Adecuación a la normativa urbanística: Sí Situación fuera de ordenación: No
Uso actual autorizado: Sí Protección urbanística: No
La parcela valorada es de titularidad pública, y no tiene aprovechamiento definido.
9 PROTECCION-OCUPACION
Estado de ocupación: Libre de ocupantes.
Destino de la ocupación: Cesión demanial.
Actividad económica: No tiene.
Acogida a algún régimen de protección: No
10 INFORMACIÓN DEL MERCADO
SONDEO DE MERCADO:
La singularidad de la parcela que se valora, de titularidad pública, hace que los testigos que se
puedan utilizar para una comparación de valor, sean homogeneizados de forma especial, ya que
el uso o la actividad que se pueda desarrollar en la parcela, va a estar condicionada por el criterio
o la conveniencia social que establezca el titular de la parcela.
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MERCADO COMPARABLE.
Se ha utilizado como mercado comparable el constituido por parcelas de uso industrial, con
ubicación, superficie y localización similares.
También se han utilizado testigos de naves, en suelo industrial o urbano, de las que se ha detraído el
valor de la construcción y de los gastos necesarios, en función de su antigüedad, para ajustar el
valor estimado del suelo.
OFERTA.
El entorno estudiado presenta un alto nivel de consolidación, con pocas parcelas edificables.
El stock de parcelas en similares ubicaciones es bajo. La oferta de parcelas en otros
emplazamientos industriales es alta.
DEMANDA.
La situación actual del mercado es de recesión, con escasa demanda y oferta media.
Los precios previsiblemente permanecerán estables corto plazo.
TENDENCIA, CICLO INMOBILIARIO Y EXPECTATIVAS.
La evolución del precio medio en los últimos dos años presenta descensos significativos,
actualmente en fase estacionaría.
PRECIOS.
A continuación, se presentan datos de mercado detectados en el sondeo realizado para la
valoración:
PARCELAS DE USO INDUSTRIAL.
Para determinar el valor por comparación, se ha considerado la superficie (342,12 m2) destinada al
uso industrial o compatible.
Dato Fecha Situación Municipio Sup. Unitario Valor
(m2c) (€/m2c)
1 09/2024 Av. Reina Sofía, 25 La Luisiana 200 190 34.000
2 09/2024 Av. Andalucía,30 La Luisiana 200 250 48.000
3 09/2024 Cl. Góngora La Luisiana 160 160 25.600
4 09/2024 Gloria Fuertes, 12 La Luisiana 153 140 19.890
5 09/2024 Cl. Zaragoza La Luisiana 950 115 109.250
6 09/2024 Pol. La Ortiguilla La Luisiana 1000 70 70.000
A los precios ofertados se les ha descontado entre un 5 y un 10 % del valor, en concepto de ajuste
de valor en la negociación.
El intervalo de precios unitarios de la muestra es 70 / 250 €/m2 construido.
HOMOGENEIZACIÓN. VALOR ADOPTADO
Se han homogeneizado los datos de edificios, atendiendo a su Ubicación, Tamaño, Conservación y
Calidades.
EDIFICIOS
Dato Situación Sup Unitario Calidades homogeneizadas Coef. Unitario
(m2c) (€/m2c) Pond Homog
Ubic Tam Visib. Acces (€/m²c)
1 Av. Reina Sofía, 25 200 190 -- -- + ++ 0.90 171
2 Av. Andalucía,30 200 250 -- -- + + 0.90 225
3 Cl. Góngora 160 160 -- --- + ++ 0.90 144
4 Gloria Fuertes, 12 153 140 -- --- + ++ 0.90 126
5 Cl. Zaragoza 950 115 = +++ ++ + 1.30 150
6 Pol. La Ortiguilla 1000 70 ++ ++++ +++ ++ 1.55 109
El precio unitario medio homogeneizado de los edificios es 154,17 €/m2 construido.
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CONCLUSIONES: SUPERFICIES Y VALORES ADOPTADOS.
De acuerdo con las estimaciones y cálculos realizados anteriormente se han adoptado las
superficies y valores técnicos siguientes:
Superficie (m2c) Uds (nº) Ventas (€/m2c)
Parcela 342,12 1 154,17
11 MÉTODO DE COMPARACIÓN.
Valor homogeneizado 342,12 m2 x 154,17 €/m2 = 52.745 € (valor redondeado).
Valor por comparación (Vc) ………………………... 52.745 € (valor redondeado)
12 VALOR DE MERCADO
Conforme con la finalidad de determinar el Valor de Mercado para la que se nos ha
solicitado la valoración, con los principios, criterios y métodos de valoración utilizados, con el
análisis de la documentación que se nos ha aportado y con las comprobaciones que hemos
realizado, es nuestra opinión que al 26/09/2024, fecha de emisión de este Informe:
EL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE ES DE 52.745 euros
(CINCUENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO euros)
El Valor de Mercado obtenido corresponde al Valor de Mercado por Comparación del inmueble.
13 PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE VALORADO
Puntos Fuertes: Ubicación con muy buena visibilidad, en zona bien comunicada con
el resto de la localidad, en el eje principal de acceso.
Entorno bien dotado de servicios.
El inmueble es susceptible de adaptarse a diferentes usos, servicios,
comercial, oficina, etc.
Puntos Débiles: La situación actual del mercado inmobiliario.
La comercialización de un inmueble de estas características se
realiza en plazos dilatados.
Y para que surta los efectos oportunos se emite el presente Informe, en Córdoba,
a 26 de septiembre del 2024.
DIEZ Firmado
digitalmente por
CARDONA DIEZ CARDONA
APRONIANO -
APRONIANO
24290571H
- 24290571HFecha: 2024.09.26
10:17:54 +02'00'
Firma: El Arquitecto
D. Aproniano Diez Cardona
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ANEXOS.
a.1 Documentación Catastral
a.2 Documentación Registral
a.3 Planimetría parcela pública
a.4 Declaración Responsable del Técnico
a.5 Certificado de Colegiación del Técnico
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a.2 Documentación Registral (2 páginas)
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a.3 Planimetría parcela pública.
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Url De Verificación https://portal.dipusevilla.es/vfirmaAytos/code/LuqM2OEicC3sHtDkGxayow==
Informe de valoración de parcela pública en el Polígono Industrial “Los Motillos”, en La Luisiana (Sevilla).
a.4 Declaración Responsable del Técnico
D. APRONIANO DIEZ CARDONA, arquitecto colegiado nº 2927 del Colegio
Oficial de Arquitectos de Sevilla. Con NIF: 24.290.571-H y domicilio
profesional en la Avenida Guerrita nº27- 1ºC de Córdoba - 14005.
En relación con la VALORACIÓN DE EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS en la
Avenida de Andalucía s/n, Polígono Industrial “Los Motillos”, de La Luisiana
(Sevilla).
DECLARO RESPONSABLEMENTE:
Que el técnico que suscribe el presente documento posee la titulación
necesaria y que, de acuerdo con las atribuciones profesionales de esta
titulación, tiene competencia para la redacción y firma del documento
presentado.
Que asimismo no se encuentra inhabilitado ni administrativa ni
judicialmente para el ejercicio de su profesión, siendo ciertos todos los
datos personales recogidos en el mismo.
En Córdoba, a 26 de septiembre de 2024
Firmado digitalmente
DIEZ CARDONA por DIEZ CARDONA
APRONIANO - APRONIANO -
24290571H
24290571H Fecha: 2024.09.26
10:18:11 +02'00'
Firmado: Aproniano Diez Cardona
Arquitecto colegiado nº 2927
GESTIÓN DE ACTIVOS & ASESORES TÉCNICOS, SL
APRONIANO DIEZ CARDONA - colegiado nº 2927 del C.O.A.S. - E-mail: adiezcardona@hotmail.com
GESTION DE ACTIVOS & ASESORES TECNICOS, S.L. – AVENIDA GUERRITA Nº27- 1C - CORDOBA 14005
Código Seguro De Verificación LuqM2OEicC3sHtDkGxayow== Estado Fecha y hora
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Informe de valoración de parcela pública en el Polígono Industrial “Los Motillos”, en La Luisiana (Sevilla).
a.5 Certificado de Colegiación del Técnico
APRONIANO DIEZ CARDONA - colegiado nº 2927 del C.O.A.S. - E-mail: adiezcardona@hotmail.com
GESTION DE ACTIVOS & ASESORES TECNICOS, S.L. – AVENIDA GUERRITA Nº27- 1C - CORDOBA 14005
Código Seguro De Verificación LuqM2OEicC3sHtDkGxayow== Estado Fecha y hora
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