Informe Tecnico Valoracion Suelo.pdf - Concesión demanial de uso privativo de …

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Referencia: 2020/00002041Z Procedimiento: Expedientes de Contratos de Concesión de Servicios Interesado: IBERDROLA CLIENTES SAU Representante: JUAN ANTONIO GONZALEZ RAMOS, SUSANA SALES NEBOT 06 Servicios Técnicos (CCANDAU) INFORME TÉCNICO La motivación de la valoración del suelo es la concesión demanial de dominio publico de uso publico para la instalación de 3 estaciones de recarga rápida para vehículos eléctricos y sus elementos auxiliares en Avenida España. DATOS DE LA FINCA TITULAR: Ayuntamiento de La Vall d´Uixó Domicilio: Plaza del Centro nº1 NIF : CIF: P-1212600-I NATURALEZA DE LA FINCA: Urbana. Sin referencia catastral. CLASIFICACIÓN DEL SUELO: Suelo Urbano. Area de Ordenanza II-Ensanche. CALIIFICACIÓN DEL SUELO: Vial y sistema local d espacios libres-zona verde nº26. LINDES: N.: Vial-Avenida España S.: Vial-Avenida España y sistema local d espacios libres-zona verde nº26. E.: Vial-Avenida España y sistema local d espacios libres-zona verde nº26. O.: Vial-Avenida España y sistema local d espacios libres-zona verde nº26. DESCRIPCION DE LOS BIENES Y DERECHOS AFECTADOS La superficie de suelo afectada de vial Avenida España es de 4x21,50=86 m2 y la afectada de sistema local de espacios libres-zona verde nº26 es de 1,84x0,5=0,92 m2. Dichos datos se obtienen del proyecto técnico aportado. Ayuntamiento de la Vall d’Uixó – Plaza del Centro, 1 – 12600 La Vall d’Uixó – Tel: 964690184 Fax: 964667662 – CIF. P1212600I Documento firmado electrónicamente (RD 1671/2009). La autenticidad de este documento puede ser comprobada mediante el CSV: 13067433004656363340 en https://sede.lavallduixo.es/validacion El vial y la zona verde están urbanizados. CRITERIOS GENERALES PARA LA VALORACION A los efectos de la fijación del justiprecio de los bienes a valorar se aplicara el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo. Conforme establecen los artículos 34 y 35 del Real Decreto Legislativo 7/2015 y el articulo 6 del Real Decreto 1492/2011, el suelo se tasara en la forma establecida en los artículos 36 a 41 del Real Decreto Legislativo 7/2015, según su situación, y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. En aplicación del articulo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015 la situación básica del suelo a valorar sera la de suelo urbanizado. Para la valoración del suelo urbanizado que no esta edificado: 1-Se consideraran como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologias la ordenación urbanística los haya incluido. A tal efecto se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto de otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo. Para calcular la edificabilidad media se descontara la superficie de suelo dotacional publico existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino. 2-Se aplicara a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente determinado por el método residual, según la siguiente expresión: VRS = Vv/K – Vc siendo: VRS: Valor de repercusión del suelo en €/m2 Vv: Valor en venta del metro cuadrado del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadisticamente significativo, en €/m2 Ayuntamiento de la Vall d’Uixó – Plaza del Centro, 1 – 12600 La Vall d’Uixó – Tel: 964690184 Fax: 964667662 – CIF. P1212600I Documento firmado electrónicamente (RD 1671/2009). La autenticidad de este documento puede ser comprobada mediante el CSV: 13067433004656363340 en https://sede.lavallduixo.es/validacion K: Coeficiente que pondera la totalidad de gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Con carácter general se fija en 1,40, si bien puede aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos destinados a promociones que en razón de factores objetivos (extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, ...) justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales; o reducirse hasta 1,20 en el caso de terrenos destinados a construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario de la zona. Vc: Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Sera el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyecto y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble. Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del articulo 34 del Real Decreto Legislativo 7/2015. 3-En el caso de parcelas que no estén completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificación prevista, se descontara del valor del suelo la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión: VSo = VS – G (1 + TYR +PR) siendo: VSo: Valor del suelo descontando los deberes y cargas pendientes, en euros VS: Valor del suelo urbanizado no edificado en euros G: Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros TRR: Tasa libre de riesgos en tanto por uno PR: Prima de riesgo en tanto por uno La tasa libre de riesgo sera la ultima referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda publica de plazo entre dos y seis años. La prima de riesgo se fijara en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV del Real Decreto 1492/2011 en función del tipo de Ayuntamiento de la Vall d’Uixó – Plaza del Centro, 1 – 12600 La Vall d’Uixó – Tel: 964690184 Fax: 964667662 – CIF. P1212600I Documento firmado electrónicamente (RD 1671/2009). La autenticidad de este documento puede ser comprobada mediante el CSV: 13067433004656363340 en https://sede.lavallduixo.es/validacion inmueble, sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales. 4-No se consideraran otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se consideraran las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro. VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO POR EL METODO RESIDUAL: Para el caso que nos ocupa, y a los efectos de aplicación del método residual, consideramos: -Edificabilidad y uso de referencia. Como los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. El ámbito espacial homogéneo considerado es la Zona de Ordenanza II- Ensanche, siendo el uso mayoritario del mismo el residencial. Para calcular la edificabilidad media para este ámbito partimos de los siguientes datos: -Edificabilidad total privativa de la Zona de Ordenanza II, según consta en la Memoria del PGOU:1.656.396 m2t. -Superficie de manzanas edificables, según consta en la Memoria del PGOU: 396.712 m2. -Superficie de suelos dotacionales públicos no afectados a su destino. Son los suelos dentro de la Zona de Ordenanza II que aun no se han adquirido para destinarlos al uso definido por el PGOU. Son los terrenos correspondientes a la prolongación de la Calle del Pozo y los terrenos destinados a viales y zonas verdes en el Barranco Randero y alrededores. Suponen un total de 11.614,81 m2. -Superficie a considerar para el calculo de la edificabilidad: 408.326,81 m2. Con estos datos obtenemos una edificabilidad media: 1 656.396 m2t/408.326,81 m2s = 4,057 m2t/m2s -Valor en venta. Como no existe estudio de mercado estadisticamente significativo que podamos utilizar como dato de referencia, ya que en el momento de la valoración no se realizan transacciones porque el mercado inmobiliario esta parado, no hay precios de viviendas libres que se puedan tomar en consideración y el único precio real del que se puede partir es el precio de venta del m2 útil de las viviendas de promoción publica. Partiremos del valor en venta del m2 útil de viviendas de promoción publicas de régimen general (VPRG) que es de 1.394,72 €/m2techo, lo que equivale a 1.394,72 x 0,78 = 1.087,88 €/m2techo construido. Ayuntamiento de la Vall d’Uixó – Plaza del Centro, 1 – 12600 La Vall d’Uixó – Tel: 964690184 Fax: 964667662 – CIF. P1212600I Documento firmado electrónicamente (RD 1671/2009). La autenticidad de este documento puede ser comprobada mediante el CSV: 13067433004656363340 en https://sede.lavallduixo.es/validacion -Coeficiente de ponderación K. Se reduce de 1,40 a 1,25, al tratarse de terrenos destinados a construcción de viviendas en municipios con escasa dinámica inmobiliaria. -Para calcular el valor de la construcción tomamos el coste unitario de construcción o presupuesto de ejecución material establecido por el Instituto Valenciano de la Edificación para el mes de diciembre de 2020, de edificación entre medianeras, de 3 a 8 plantas, fuera del núcleo histórico, menos de 20 viviendas, superficie útil superior a 70 m2 y calidad básica de 505,78 €/m2t. El anterior presupuesto de ejecución material lo incrementaremos en los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble, resultando un valor de la construcción de 708,09 €/m2t, conforme se pormenoriza a continuación: Presupuesto ejecución material: 505,78 €/m2t Gastos generales del constructor (13%): 65,74 €/m2t Beneficio industrial del constructor (6%): 30,35 €/m2t Tributos (6%): 30,35 €/m2t Honorarios profesionales (10%): 50,58 €/m2t Otros gastos necesarios (5%): 25,29 €/m2t Valor de la construcción: 708,09 €/m2t Partiendo de estos datos obtenemos un valor de repercusión del suelo de : VRS = 1.087,88/1,25 – 708,09 = 162,21 €/m2t y un valor del suelo de: VS = 86,92m2 x 4,057m2t/m2s x 162,21 €/m2t = 57.200,83.- € Asciende la presente valoración a un total de cincuenta y siete mil doscientos euros con ochenta y tres céntimos. Ayuntamiento de la Vall d’Uixó – Plaza del Centro, 1 – 12600 La Vall d’Uixó – Tel: 964690184 Fax: 964667662 – CIF. P1212600I Documento firmado electrónicamente (RD 1671/2009). La autenticidad de este documento puede ser comprobada mediante el CSV: 13067433004656363340 en https://sede.lavallduixo.es/validacion