IV.pdf
Pliego Técnico
Ver licitación
{# full_text keeps real newlines; whitespace-pre-wrap renders them
(so no |linebreaks filter, which would double the spacing). #}
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
Con relación al procedimiento de licitación de la Cafetería - Bar de la Piscina Municipal, en la que se insta a realizar una descripción detallada del inmueble e informe sobre el valor de teórico de mercado, calificación y ubicación, cabe destacar lo siguiente:
## CONDICIONANTES DE PARTIDA
## 1. Descripción
El bien objeto de estudio es una edificación de una sola planta con cubierta plana no transitable y enclavado entre el PP-R1 y el PP-R4. Del mismo modo cabe destacar la existencia de unos soportales exteriores que proporcionan un acceso cubierto a la zona de Cafetería - Bar - Restaurante.
Estructuralmente la edificación está formada por muros de hormigón y pilares de hormigón y cerramientos de ladrillo visto, que compartimentan las zonas destinadas a Cafetería - Restaurante de la Piscina Municipal.
Cabe destacar que el proyecto de la piscina municipal de El Carpio es de marzo de 2005 y que tras la redacción del mismo no se han realizado reformas u obras en las instalaciones, salvo las necesarias para su mantenimiento y conservación:
Así pues, el programa funcional establecido en la memoria del proyecto de ejecución de la propia Piscina Municipal, establece el siguiente cuadro de superficies:
| 2. | Cafetería - Restaurante | Cafetería - Restaurante | Cafetería - Restaurante | Cafetería - Restaurante |
|------|---------------------------|----------------------------------------------|---------------------------|---------------------------|
| | 2.1. | Despensa | 3.68 | m2 |
| | 2.2. | Almacén | 8.35 | m2 |
| | 2.3. | Aseo de cocina | 4.06 | m2 |
| | 2.4. | Cocina | 19.46 | m2 |
| | 2.5. | Zona de barra | 25.81 | m2 |
| | 2.6. | Aseos para el público (masculino y femenino) | 7.88 | m2 |
| | 2.7. | Porche cubierto | 67.43 | m2 |
| | TOTAL | TOTAL | 136.67 | m2 |
## 3. Valoración
Se procede a realizar, por tanto, valoración económica mediante el 'método de actualización de rentas' partiendo de unas premisas previas, resultantes del análisis de mercado efectuado, y obteniendo lo siguiente:
## Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio CJRJ | Urb.
Rfa.:
Tras analizar el mercado obtenemos que el alquiler medio de un local destinado al uso comercial de unos 100 m2 ronda los 300 - 500 €/mensuales, en función de la zona, situación y antigüedad que posea, por lo que se estimará una media para proceder al cálculo que nos ocupa.
Por todo ello y dado que para poder estimar la cuota a la que se nos insta llegar, se ha de fijar tomando como referencia el valor que tendría en el mercado la utilidad derivada de dicha utilización o aprovechamiento, si los bienes afectados no fuesen de dominio público, se procede al cálculo aproximado y orientativo del valor del m2 de local comercial mediante el siguiente procedimiento.
## VALORACIÓN
MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS
## 1. Estimación de los Flujos de Caja
## Rn = (Rb - G) x Cd
$$Rn = [400 - (45+35)] x 1,00 = 320,00 €/mes$$
Siendo,
Rn =
Renta neta
Rb =
Renta Bruta
G =
Gastos ocasionados: G1 + G2
G1 = Gastos comunidad, conservación y mantenimiento, portero,
administración u otros que pudieran devengarse.
G2 =
Impuesto de bienes inmuebles.
Cd = Coeficiente de desocupación.
## 2. Estimación del valor de reversión del inmueble
## FR = VM x (1-b) - ∑Ci
no se estima necesario su cálculo (carácter perpetuo)
Siendo,
FR =
Valor de repercusión del suelo
VM =
Valor de venta de mercado
b =
Margen o beneficio del promotor en tanto por uno
∑Ci =
Cada uno de los costes considerados
## Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio CJRJ | Urb.
Rfa.:
## 3. Estimación del tipo de actualización
## i = TLR + PR
Siendo,
i =
tipo de actualización
TLR =
Tasa libre de riesgo nominal
PR =
Prima de riesgo (tasa anual mínima según resolución 20/7/99 D. General del Tesoro y Política Financiera)
## 4. Cálculo del valor por actualización.
<!-- formula-not-decoded -->
Siendo,
VA =
Valor de actualización
Rn =
Renta neta
i =
tipo de actualización
c =
Años pendientes de contrato
VR =
Valor actual del suelo
Todo esto se simplifica considerando la renta perpetua, y el resultado no difiere considerablemente con el obtenido con la formula anterior.
## VA = Rn/i
<!-- formula-not-decoded -->
Si se divide el resultado por la superficie del local obtendremos el valor del m2,
78.672,97/100 = 786,83 €/m2
Considerando la premisa de que la construcción existente pudiera tener vida útil media de unos 50 años, y dada la vida útil real de la edificación (aproximadamente 23 años) se puede establecer la vida útil restante de la edificación y por lo tanto, considerando el carácter perpetuo de la operación, se traduce en el tiempo de amortización del servicio que presta la administración
Vida útil media de la edificación = 50,00 años
(Según lo dispuesto en el anexo III del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.)
Vida útil restante = 27,00 años i = 0,04881
## Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
En definitiva y si traducimos lo anterior a términos económicos resulta:
Cuota anual establecida: (786,83)1,21 / 27,00 = 35,26 (€/m2)/año
Valor del m2 =
786,86 €
Tiempo de amortización =
27,00 años
Por otro lado, dado que el aprovechamiento se realizará casi con toda seguridad, por meses completos, se estima conveniente resolver el precio del metro cuadrado de aprovechamiento anual entre el nº de meses para poder calcular la cuota mensual
[35,26 (€/m2)/año]*1/12 año/mes = 2,94 (€/m2)/mes
Una vez obtenido el coste mensual del m2, se procede a calcular la cuota mensual de referencia para el uso indicado, sabiendo las que la superficie de aprovechamiento del mismo viene determinada por unas dimensiones aproximadas de 136,67 m2:
136,67 m2 - 67,43 m2 (zona de porche) = 69,24 m2 (zona dedicada a bar, con sus respectivas dependencias, sin contar con zonas exteriores)
Sabido lo anterior, se obtiene que la cuota de aprovechamiento del local pudiera asemejarse a la siguiente cantidad:
69,24 m2 x 2,94 (€/m2)/mes = 203,43 €/mes
Así pues la valoración total del inmueble, incluyendo el valor del terreno y de la construcción, así como el IVA, puede quedar establecido según acontece:
203,43 €/mes x 12 meses x 27 años de vida útil = 65.912,05 €
Si bien a la expresada cantidad habría que añadirle el coste estimado del consumo energético y de agua necesario para el correcto funcionamiento de la actividad a desarrollar en el citado bien. De este modo, se estima que un establecimiento de este tipo, en base a la potencia necesaria, número de aparatos eléctricos conectados y factor de utilización de los mismos, que podría estimarse según acontece:
- Consumo de energía eléctrica: 150,00 €/mes
- Consumo de agua potable: 50,00 €/mes
Es por ello que a la cantidad inicialmente calculada, habría que añadir el importe anterior respecto a los consumos previsibles para la actividad a desarrollar y que quedaría cuantificada en la expresada cantidad:
203,43 €/mes + 150,00 €/mes + 50,00 €/mes = 403,43 €/mes
## Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio CJRJ | Urb.
Rfa.:
## CONCLUSIÓN
Tras el análisis y tratamiento de los datos anteriores se estima una cuota mensual para el establecimiento de 403,43 (€/mes) cuatrocientos tres euros con cuarenta y tres céntimos.
El Carpio, fechado y firmado digitalmente
## DEPARTAMENTO DE URBANISMO
Carlos J. Ramos Jiménez | Arquitecto Técnico Municipal
## Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
ANEXO I Planimetría de la piscina municipal
Zona de restauración
<!-- image -->
Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
Código seguro de verificación (CSV): 9AC8 9B5C 1A01 A870 920A
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
<!-- image -->
Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
Código seguro de verificación (CSV): 9AC8 9B5C 1A01 A870 920A
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
## ANEXO II
Fotografías de la zona de cafetería - restaurante de la piscina municipal
Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
Código seguro de verificación (CSV): 9AC8 9B5C 1A01 A870 920A
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
<!-- image -->
<!-- image -->
Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
Código seguro de verificación (CSV): 9AC8 9B5C 1A01 A870 920A
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
<!-- image -->
Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
Código seguro de verificación (CSV): 9AC8 9B5C 1A01 A870 920A
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
<!-- image -->
Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
Código seguro de verificación (CSV): 9AC8 9B5C 1A01 A870 920A
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->
<!-- image -->
Expediente: GEX\_2164/2026
Asunto:
Canon de la concesión demanial de la Cafetería - bar en c/ Sevilla s/nº de El Carpio
Rfa.:
CJRJ | Urb.
<!-- image -->
Ayuntamiento de El Carpio
Plaza. Constitución, 1. - 14620 El Carpio (Córdoba) Telf. 957 18 00 21 Fax: 957 18 03 86 www.ayunelcarpio.es
Código seguro de verificación (CSV): 9AC8 9B5C 1A01 A870 920A
9AC89B5C1A01A870920A
Firmado por Arquitecto Técnico RAMOS JIMENEZ CARLOS JESUS el 19-05-2026 Este documento es una copia en papel de un documento electrónico. El original podrá verificarse en https://sede.eprinsa.es/carpio/ (Validación de documentos)
<!-- image -->